בשבוע שעבר עסקנו בנושא הדירה – ראינו שהדינים בנושא הדירה מכוונים להפוך את הדירה לכמה ביותר בלקסטוניאנית. ראינו שהבית המשותף מאורגן בצורה פורמליסטית. היום נעבור לרכוש המשותף שמנוהל ביחד ועם הפעולות המשותפות (ס' 60 למשל). הטענה היא שבשני ההקשרים האלה, הפעילות הקולקטיבית היא בדמות פעולה של אנשים יחסית זרים אחד לשני ושונה מאד מהאופן שבו גופים סולידריים פועלים.
שימוש ותחזוקה ברכוש משותף
השאלה היומיומית – במה ואיך מותר להתשמש בחצר, מעליות וכו'. המחוקק לא עשה עבודה נקייה במיוחד – יש שימושים שאפשר לעשות באופן חפשי, כאלה שצריך בשבילם הסכמה של כולם, כאלה שצריך רוב וכאלה עם רוב מיוחס. קביעת הרשימה של הפעולות אינה בדיוק מדוייקת. הצעת חוק דיני ממונות ממשיכה את זה.
הפסיקה (אליאס נ' שפר) קובעת את מבחן השלילה התמידית של ההחזקה. מה שאסור לעשות בלי הסכמה של כולם זה שלילה תמידית של החזקה. המבחן מופעל בצורה נוקשה, גם אם תוצאות הפעולה טובות לכולם אסור לעשות אותה אם אין הסכמה. כל דבר שאינו אפסי נאסר. ביהמ"ש מסרב להפעיל השתק כנגד מי שעשה דבר לא לגיטימי ואז מוחה נגד השכן. ויסמן ביקר את המבחן הנוקשה הזה – לדעתו צריך לבדוק מה הנזק. הציע להפעיל מבחן סבירות. פס"ד פרשקר – אדם חונה כל יום באותו מקום, אז זאת לא שלילה תמידית אבל בפועל – הרי כן אותו אדם חונה שם תמיד.
דגן מציע להסתכל על הפסיקה כך – זה לא מבחן מושלם אבל הוא ברור והוא טכני, וביחסים בין זרים הפסיקה העדיפה כלל ברור וטכני. מי שרוצה, יכול לקבוע אחרת בתקנון. משטר סבירות מתאים ליחסי אמון בין הצדדים.
שני החריגים הבולטים שקובע החוק לכלל השלילה התמידית:
59א – התקנת דודי שמש. מתוך שיקול ציבורי חיצוני, רצון לחסוך חשמל, נקבע מערך הסדרים שקובע מתי מותר להתקין דוד שמש. כאשר מתקינים דוד שמש שוללים תמידית את ההחזקה באותה נקודה בגג. זהו הסדר מאד מפורט ומדוייק.
59ג - התאמות לאדם עם מוגבלות. גם הוא מפורט ומדוייק, שיקול ציבורי ברקע. יש שיגידו שזה ערך חיצוני של כבוד האדם ויש שיגידו שזה ערך פנימי של זכות הקניין – זכות הכניסה.
נחזור לרוקר נ' סלומון – זה לא מקרה שרוב מוחלט של השופטים קבעו שאסור להם לעשות את מה שעשו, וסרבו לבדוק סבירות כפי שביקש אנגלרד. מידת ההתחשבות הנדרשת מבעלי דירות בבית משותף היא מאד קטנה. דרך ההסדרה היא יותר פורמלית.
הוצאות תחזוקה
תזכורת לכללי העל של דיני בתים משותפים: הקטנת תחום ה"ביחד", הסדרת נקודות המגע באופן דקדקני.
ס' 58(א) בתקנון המצוי – בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות החזקה של הרכוש המשותף, ושירותים מחוייבים או מקובלים, לפי יחס שטח הרצפה. החזקה תקינה היא שמירה על המצב בזמן הבנייה או תוספות שהוסכם עליהם. כל זאת בהעדר תקנון. ס' 62(א) קובע שאין להטיל על בעלי הדירות חובות ותשלומים שלא פורטו בחוק אלא בהסכמתם. כלומר – יכולת הרוב לגבות תשלומים מאד קטנה. זוהי מערכת יחסים התחשבנותית.
ס'59 – בית משותף שמורכב ממבנים/אגפים. הגברת המגמה ההתחשבנותית – לכל כניסה יש קופה נפרדת והוצאות שונות.
מטרת כל המנגנון הזה היא להחזיק את הבית המשותף קיים במציאות שאינה של התחשבות הדדית.
מבחינת הקוגנטיות – אפשר להתנות כמעט על כל דבר, כל עוד צדדים שלישיים אינם נפגעים ואין פגיעות פנימיות גדולות מידי.
פעולות משותפות
ס' 60 עוסק במקרה חריג של הרס הבנין. בהקשר הזה יש סמכות רובנית לעשות דברים די דרמטיים. יש חיזוק של היסוד השיתופי, כפי שמסכימים חשין, ויסמן ודויטש. דגן לא מסכים – לדעתו מדובר בארועים גדולים שמחייבים סוג של פעולה משותפת גם בהקשר של יחסים שאינם שיתופיים. חשין אמר בצ'ודלר שהוא לא מבין למה המיעוט מתלונן. ברור שהיתה שם סחטנות. יש פער בין האינטרס של העצמי לזה של הקולקטיב (כמו הארדין). הפער הזה קורה בהקשרים לגמרי מנוכרים. הצורך מחייב צדדים מנוכרים לפעול ביחד, וזה לא פשוט, כי אין סנקציות חברתיות על הסחטנים והטפילים. הכלי המרכזי למניעת סחטנות הוא קביעת משטר רובני. הכלי להתמודד עם טפילות הוא השבה – הסמכות שניתנת לרוב לגבות את הכסף שמגיע לו.
דוגמאות:
1. ס' 3(א) בתקנון המצוי – בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות לתקן את הרכוש המשותף שאי ביצועו יפגע בדירה או בערכה. הפסיקה השלימה את הס', בכך שאם אדם פנה לנציגות וביקש שיתקנו משהו, והנציגות לא עושה את זה, האדם יכול לעשות את זה על חשבונו ולדרוש תשלום מהנציגות. ההיגיון הוא מניעת טפילות.
2. ס' 60. סחטנים היו עלולים למנוע משהו שהוא בעליל לטובת כולם. הצעת הקוקדס מנסה להפוך את הלכת צ'ודלר ולקבוע שמותר להקין בית בדומה למתכונתו המקורית. הנימוקים הם שבס' 60 יש יסוד קומונלי חזק מידי, וכי זכות הקניין חוקתית. דגן כמובן מתנגד- ס' 60 אינו מבטא יסוד קומונלי, מה גם שיש בזכות הקנין יסוד קומונלי.
3. שינויים והשבחות -
1. מעליות- ס' 59ו – הסדר שבו 2/3 רשאים להחליט על התקנת מעלית. זאת פעולה משותפת. זה היה במציאות חברתית שבה היו הרבה בתים בלי מעלית וערך הדירות עולה כשיש מעלית. בלי משטר רובני זה לא יקרה. זה טוב לכולם (לכאורה!!!)
2. 71א-71ד – שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה. מקור הס' בכך שהיו זכויות בניה, היו קבלנים שהסכימו לממן את הבניה, וזה לא הסתדר כי יש מתנגדים. בעלי ¾ מהדירות ו-2/3 מהרכוש רשאים להצמיד רכוש משותף לדירה ולתת תשלומי איזון. למשל, הגג שיש עליו זכויות בניה. מצמידים אותו לבעלי הדירות העליונות, הם בונים עוד קומה, מקבלים מזה כסף, הם משלמים חלק מזה לקופת הבית, הקבלן משפץ את כל הבניין. זה מיטיב עם כולם.
בשורה התחתונה – נותנים לרוב סמכות כאשר מדובר בפעולה נגד סחטנים.
בתים קהילתיים
ס' 142(א) – נית לרשום בית משותף
ס' 142(ב) – שני בתים שעומדים על אותה חלקה יכולים להרשם כבית משותף אחד, או אם יש שתי חלקות אז גם ניתן.
ס' 142(ג) - שני בתים או יותר שיש להם מתקנים משותפים ניתנים לרישום כבית משותף. זה אומר שאפשר לבנות כמה בנינים שרוצים, ולרשום את כולם כבית משותף. לאחר מכן, ניתן להפעיל את ס' 59, וכל מבנה או אגף מנוהל בנפרד בנוסף לועד של השכונה (מבנה פדרטיבי). מדובר בפועל בתכנון סביבתי פרטי. דבר כזה ראינו בפס"ד אדלר נ' שומרי אמונים.
אז מה צריך להיות מותר ואסור בסיטואציה כזאת? אין פסיקה
ויסמן מציע לראות חלק מההוראות של בתים משותפים כקוגנטיות, ומקטין את האפשרות ליצור כאלה קהילות. הוא מציע לקרוא את ס' 142(ג) כחריג אפשרי במקרים חריגים למדיניות חקיקתית של ביזור הרישום של מבנים. לדעת דגן האמירה הזאת אפשרית אך לא הכרחית. אם רואים בחופש החוזים נגזרת של כבה"א, כשיכלול של המנגנון של פרק ו' ומאפשר ליצור בית משותף גם בציר האופקי. יש את זה הרבה בארה"ב. זהו מכשיר ליצירת קהילה עבה. מדובר בכלי שהוא יותר גמיש מאגודות שיתופיות.
דרך אחרת לשאול את השאלה היא באיזה סוגים של התניות אנחנו נראה בעיה?
- הבחנה בין פרטי לציבורי – האם היא לגיטימית? האם יש רצף?
- הבחנה בין דברים שהאדם יכול לשנות לבין דברים שהוא נולד איתם
- עד כמה הציבור מכיר בהומוגניות של הקהילה
- דברים של צנעת הפרט לא אמורים להיות מוסדרים בתקנון (טענה של רייכמן). דגן אומר – למה שלא נאפשר? אם זה נוח לאנשים? אנחנו לא מדברים פה על החלטת הרוב.
- האם גבולות החוק מספיקים – תו"ל, תקנת הציבור
יש שתי שאלות גדולות נפרדות – גבולות ההדרה (בין אם היא מפורשת או משתמעת בועדות קבלה ומנגנונים דומים) ושאלת ההכפפה (עד כמה היחיד כפוף לסמכות הרוב). לגבי ההדרה, זוהי לא שאלה שונה מאלה שעסקנו בהן כשדיברנו על זכות הכניסה. אז דיברנו על 3 הקשרים וזה הקשר רביעי. ההיסגרות דרך שימוש בפרק ו' אינה שונה. אין סיבה להבדיל בין מי שנסגר בבית למי שנסגר ביישוב קהילתי. מה המגבלות על ההיסגרות?
- אם ההיסגרות נובעת מדעות קדומות כלפי מי שנסגרים מפניו, זה בעייתי. הרבה פעמים זה קשור להאם הרוב מדיר את המיעוט או המיעוט מדיר את הרוב. הבעיה היא פגיעה בכבוד האדם.
- מצב שבו ההיסגרות פוגעת בזכות היציאה הוא בעייתי. זה כמו המצב שהיה בקיבוצים שמי שעזב עשה את זה בלי גרוש.
- יכולת הניידות – חברה שנאמנה לכבה"א צריכה לאפשר לאדם לספר את סיפור חייו. היסגרות שמונעת ממי שאינו בפנים לספר את סיפור חייו, יש בעיה. הדוגמה הבולטת היא פס"ד אמריקאי שלי נ' קריימר – היו זיקות הנאה שבהן כל אנשי השכונה התחייבו למכור רק ללבנים.
המגבלות על הכפפה:
- זכויות חוקתיות ומעין-חוקתיות (חופש הביטוי למשל) – לא ניתן לוותר עליהן
- הגנה מפני קיפוח המיעוט
- צריך לפתוח את האפשרות הזאת רק לקהילות שמקיימות מנגנוני קהב"ח דמוקרטיים (זאת דעה של דגן). זה על בסיס הרעיון שכבוד האדם הוא תנאי הכרחי לקהילתיות תקפה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה