ס' 10 לחמ"ק
זיופים והתחזויות
פס"ד מוזאפאר - ג' קנה מ-ב' חלקה בהסתמך על ייפוי כוח מזוייף של א'. ג' לא רשאי להסתמך על ס' 10. מה שלא נכון אינו הרישום אלא ייפוי הכח. האם זו הלכה טובה? השאלה היא מהו ההיקף הנכון של הביטוח שהמדינה מעמידה במקרה כזה. צריך לזכור שזהו ביטוח כפוי שיש לו עלויות שמגולגלות ישירות על רוכשי המקרקעין. זה ביטוח מאד כדאי לכיסוי טעויות של הרשם, הרשם הוא המונע הטוב ביותר. אבל איך לרשם יש יכולת לדעת אם ייפוי הכח מזוייף? אין לו כלים עדיפים לבירור הסוגיה הזאת. מה יכולת המניעה של הרוכש? רכישת מקרקעין היא עיסקה משמעותית ומורכבת, כוללת הרבה אינטראקציה עם המוכר. היא מחייבת אמון במוכר. לכן הקונה הסביר הוא המונע הטוב יותר. הרבה פעמים לקונה יש עו"ד שחלק מחובתו המקצועית זה לוודא שאין זיוף או התחזות. העו"ד הוא גם הרבה פעמים מבטח, כי יש לו ביטוח מקצועי. יודגש שוב שבודקים את הקטגוריה ולא מה עשה הרוכש הספציפי. בשיטות משפט אחרות, יש ביטוח למקרים האלה. למשל, המשפט הגרמני עושה את זה מתוך תפיסה שאומרת שלמרות שזה יעיל רק בחלק מהמקרים יש ביטוח בגלל פטרנליזם. דגן חושב שההלכה הישראלית נכונה.
פס"ד סונדרס – כדי להנות מס' 10 צריך להיות תם לב עד רגע הרישום. זה מתישב עם ההיגיון הביטוחי של ס' 10 כי מי שידע לפני הרישום הוא המונע הזול ביותר. מי שידע ולא אמר הוא לא ראוי לביטוח.
ס' 79א לחמ"ק
שכירות של פחות מ-5 שנים אינה טעונה רישום. למה? קל לראות שיש שוכר אם באים לדירה. יש מנגנן זול יותר מרישום לבדוק את הענין. העקרון קיים גם לגבי זיקת הנאה מכח שנים – ס' 94 – הנקודה היא שהרוכש צריך לרדת לשטח אם הוא רוצה להמנע מהכפפת הזכות שלו לשכירות או זיקת הנאה.
מטלטלין – ס' 34 לחוק המכר
פס"ד כנען – פסה"ד משקף שתי מחלוקות פרשניות על הס'.
- האם התמורה האובייקטיבית רלוונטית או לא? 3 שופטי המיעוט אומרים שצריך לבדוק את הערך המדומה של הנכס בשעת המכירה בעיניו של אדם סביר. הס' עצמו לא מזכיר את המילה "תמורה". ההצדקה הנורמטיבית היא, על פי טירקל, שמטרת בדיקת התמורה היא לוודא שמדובר באדם ת"ל. 4 שופטי הרוב רואים דרישת תמורה עצמאית. השיקול הנורמטיבי ע"פ שט"כ – מטרת דרישת התמורה היא למזער את הנזק מהתוצאות של התחרות. במילים אחרות, הויכוח בין המיעוט לרוב הוא על השאלה האם בדיני התחרות שיקול מאזן המצוקה הוא עצמאי או שאנחנו מתמקדים במאזן הרשלנות. שופטי המיעוט רוצים למנוע תחרויות ע"י הפעלת לחץ על המונע הזול ביותר – התמקדות במאזן הרשלנות. שופטי הרוב טוענים שצריך לשקול גם את מאזן המצוקה. דגן מסכים עם הרוב.
- תקנת השוק – מה זה "סוג המימכר"? אין הלכה כי רק 3 שופטים מחווים דיעה
- שט"כ – זאת אינדיקציה לתו"ל של הקונה ולכן צריך לבדוק אותה באופן אובייקטיבי. המוכרת לא עסקה במכירת חפצי אומנות ולכן זה לא סוג המימכר.
- ש' לוין וטירקל – הבדיקה היא סובייקטיבית, מה שחשוב הוא שמדובר בסוג המימכר בעיני הצדדים בזמן המכירה.
- עמדת דגן – לא צריך להצמיד את דרישת סוג המימכר לסוגיית תו"ל. תקנת השוק היא מנגנון ביטוחי. אין קשר בינה ובין תו"ל. איפיון הסוחר הוא זה שיוצר את ההבחנה בין רכישות "בטוחות" ו"מסוכנות" מנק' המבט של הקונה.
דרכי רכישת בעלות
זה תחום רחב ואנחנו לא ניגע ברובו. תחרות זה חלק מדיני רכישת בעלות. המקרה הרגיל של רכישת בעלות הוא חוזה שיש לו 2 צדדים. רכישה יכולה להיות מיד שניה או מקבלן. רוב הקורס בדיני חוזים עוסק ביד-שניה.
רכישת דירה מקבלן
זה תחום עם הרבה חוקים. למה צריך כל כך הרבה חוקים בתחום שנמצא לחלוטין בחופש החוזים של הצדדים? האם אין כאן פגיעה בזכויות יסוד קניין/כבה”א? החקיקה היא קוגנטית, מה שאומר שאם הקונה מוותר על זה אין לכך משמעות. ההצדקה של הרבה מהסטנדרטיזציה של דיני הצרכנות (לא רוצים לתת לקונה יותר מידי חופש בחירה כדי ללא להעמיס עליו) לא יכולה להיות הבסיס להצדקה של החוקים בקניית דירה מקבלן, כי זאת עסקה גדולה והסביר שהרוכש ייכנס ל"קרביים" שלה. השאלה היא מה אנחנו מחייבים את הקונה לקנות.
טענות נגד הרגולציה:
- אנשים שמים לב לעסקה הזאת ולכן ההצדקה הרגילה של סטנדרטיזציה לא תקפה
- מחייבים אנשים לשלם, וזה אומר שיהיה להם פחות כסף, לדברים שהם אולי באמת צריכים
- לגבי כח המיקוח: כאשר יש מונופול באזור מסויים לקבלן מסויים, יש פער בעמדת המיקוח של הצדדים, וזה בעייתי. את זה צריך לפתור באמצעות דיני הגבלים עסקיים. כאשר אין מונופול, לא ברור למה יש פער בין הצדדים. לכן, הטיעון שהקבלן יותר חזק מהקונה אינו בהכרח נכון.
- יש חשש שהרגולציה לא תתאים לצרכנים וכך מחייבים אותם לקנות דברים שהם לא צריכים.
טענות בעד הרגולציה:
יש פערים בכח המיקוח גם בשוק פתוח. זה בגלל הליקויים הקוגניטיביים של הקונים:
- הצפת מידע: אנשים משקיעים פחות מידע באיסוף מידע כאשר מוגש להם הרבה מידע ו/או שקשה להבין אותו. עודף המידע גורם לאנשים חוסר ביטחון כך שהם מפסיקים להשקיע באיסופו ומתמקדים במידע שקל להבין על מנת להקטין את החרדה. דוגמה לדברים פשוטים כאלה היא המחיר.
- FRAMING – ההשפעה של איך מציגים עסקה על איך אנשים יתיחסו אליה. למשל - “הפסד" מול "מחיר".
- הסתברויות – אנשים לא יודעים להעריך הסתברות בגלל שהם מסתמכים על ניסיון אישי, לאפס הסתברויות קטנות ולעגל ל-100 הסתברויות קטנות. זאת, תוך התעלמות מהתוחלת.
- נטיה להתמקד במוחשי ולא במופשט – מחיר, סביבה, קומה, ולא איכות הצנרת או האחוז ברכוש המשותף.
הרבה מהחוקים מטפלים בהיבטים האלה. גם פסה"ד של אילון בשמעונוף מתיחס להיבטים האלה.
ס' 2,3, 5, לחוק המכר דירות – חובה לתת מפרט וכו'.
ס' 6 – לגבי בית משותף – מי שמתנה על התקנון המצוי של בית משותף חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על זה, בנושאים מסויימים: רכוש משותף, שיעור ההשתתפות בועד הבית, קבה"ח על ניהול ועוד. מי שלא מוסר פרטים זה אומר שהוא מתחייב לתקנון המצוי. הס' מתמקד בסוג מאד מסויים של מידע – חשוב ומופשט. זה מידע שאנשים נוטים להתעלם ממנו. במחקר אמפירי, התגלה שלהצמדות היתה השפעה חד-סיטרית על מכירי הדירות לפני החוק – מי שרכש הצמדה מיוחדת שילם עוד אבל מי שקנה דירה בלי הצמדה לא שילם פחות ממי שקיבל את ברירת המחדל.
פס"ד שמעונוף – חובות הגילוי חייבות להעשות במסמך נפרד. זהו פירוש דווקני של החוק. מטרת הייחוד היא להסב את תשומת ליבו של הקונה. כאשר יש חשש שאנשים לא יתנו את המשקל הנכון לשיקולים, צריך לכתוב את רק הדברים החשובים באופן בולט.
יש פה פטרנליזם רך – מתיחס לבעיות באיסוף או עיבוד המידע.
פס"ד רובינשטיין – ניסוחים כללים ומעורפלים אינם מספיקים. הקבלן צריך לציין בברור, במובלט ולא באותיות קטנות מה בדיוק יוצא מהרכוש המשותף.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה