קניין - פס"ד - סוף תקנת השוק

‎ ‎ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ‎ ‎נ' נסיך מנסורי מוזאפאר

ביום 2.11.78 רכש המנוח את המגרש. המנוח לא היה מיוצג על-ידי עורך-דין באותה עיסקה, ועל-מנת שיוכל להעביר את רישום הבעלות במגרש על שמו, החתים אותו עורך-דין הלוי על טופס סטנדרטי של ייפוי-כוח, שלא מולאו בו פרטים חשובים. עורך-דין הלוי אכן דאג להעביר את רישום המגרש בלשכת רישום המקרקעין על שמו של המנוח. כשלושה חודשים לאחר מכן, התקשר המנוח עם שני קונים, הם המשיבים. במועד החתימה שילמו המשיבים למנוח את תמורת המגרש ונרשמו כבעלי הזכויות במגרש בספר המוחזק ומתנהל במשרדי מס שבח מקרקעין.

עורך הדין שייצג את הצדדים היה מיופה הכוח לרשום את הזכויות על שם הרוכשים (המשיבים) בלשכת רישום המקרקעין, אך משום מה הוא לא טרח לבצע הרישום, אף לא דאג לכך שתירשם הערת אזהרה לטובתם. ביום 30.10.80נפטר המנוח, אך לא הוצא צו ירושה, ולכן נשאר המגרש רשום על שמו במשך מספר שנים נוספות. כשבא עורך-דינם בשנת 1984לרשום לבסוף את המגרש על שמם, גילה להפתעתו שאין הם מופעים בספרי רשויות מס שבח. התגלה, כי עורך-דין הלוי השתמש במירמה בטופס ייפוי הכוח שהיה בידו בחתימת המנוח, כדי למכור את המגרש לחברה שעיסוקה במקרקעין, היא החברה המערערת לפנינו - ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ. המערערת התקשרה בעיסקה עם עורך-דין הלוי בתום-לב, ושילמה לו את מחיר המגרש בסך 860, 17דולר.

טענתה העיקרית של המערערת פנינו הינה כי יש להחיל על עניינה את סעיף 10לחוק המקרקעין.

פסה"ד:

אין בידי לקבל טענה זו. אין המערערת עומדת בכל תנאי סעיף 10, שכן לא נתמלא בה התנאי הראשון והוא "מי שרכש זכות במקרקעין". המערערת התקשרה עם אדם זר לנכס, שהתיימר, תוך מירמה, למכור לה אותו בשמו של הבעלים. כאמור, עיסקה זו לאו עיסקה היא, ולפיכך לא נתקיים בענייננו התנאי הראשון הוא תנאי הרכישה.

 סעיף זה לא נועד להגן על מי שעצם הרישום על שמו הושג בתרמית כפי שאירע במקרה שלפנינו, כשעיסקת המכר בוצעה על-ידי אדם זר לנכס. גם אם המערערת בדקה את הרישום בלשכת רישום המקרקעין ומצאה כי המגרש רשום על שם המנוח, המערערת לא הוטעתה על-ידי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אלא על-ידי מצג השווא של עורך-דין הלוי, שלפיו הוא מוסמך לכאורה לפעול בשם המנוח. במצב דברים זה לא נותר לה אלא לבוא בטרוניה אל עורך-דין הלוי, אשר הוליך אותה שולל.

 

בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס

 

מדובר בדירת חדר וחצי בבעלותה של קרן קיימת לישראל. בשנת 1974 רכש מר ג'יי סטנלי סונדרס (להלן – הבעלים המקורי), בדרך של העברה, זכות חכירה בדירה שהוענקה מטעם הקרן הקיימת לישראל ל^-49 שנים החל ביום 4.1.1958. זכות החכירה לטובת הבעלים המקורי נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 5.6.1974. הבעלים המקורי, שהוא תושב ארצות^-הברית ואזרחה, שהה בעת הרכישה בישראל לשם לימוד רפואה. הוא עזב את ישראל בשנת 1983, ולפי טענתו הושכרה הדירה על^-ידי פרקליטו לאנשים שונים. ביום 29.6.1996 פנה אדם בשם שמשון נוריאני (להלן – המוכר) לבית^-המשפט בתביעה לסעד הצהרתי שלפיו הוא בעל זכויות החכירה בדירה. לטענתו, הבעלים המקורי היה בקשר הדוק עם משפחתו במהלך שהותו בארץ ומכר לו את זכויותיו בדירה בשנת 1983 תמורת סך של 10,000 דולר. מאחר שהבעלים המקורי לא התייצב לדיון בעקבות תחליף ההמצאה ולא הגיש תצהיר תשובה, נתן בית^-המשפט פסק^-דין ופסיקתה ביום 10.3.1997, ולפיהם הוצהר כי המוכר הוא בעל זכויות חכירה בדירה, ומונה כונס נכסים לצורך רישום זכויות החכירה בדירה על שם המוכר. לאחר כחודשיים ימים ממתן פסק^-הדין והוצאת הפסיקתה, ולפני רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעיןהתקשר המוכר בחוזה עם חברת בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ (להלן – הקונָה), ולפיו התחייב המוכר למכור את זכויותיו בדירה תמורת סכום השווה ל^-152,000 דולר של ארצות^-הברית. יודגש כי בעת החתימה על החוזה היו הזכויות בדירה רשומות על שם הבעלים המקורי.

לאחר מכן הבעלים המקורי גילה את הבלגאן... קודם להשלמת הרישום הובא לידיעת הקונָה דבר העתירה של הבעלים המקורי למתן צו^-המניעה. בעתירה זו פירט הבעלים המקורי את השתלשלות העניינים, ולפיה לא העביר מעולם זכות כלשהי לידי המוכר

פסה"ד:

אנגלרד:

ערעור זה סובב סביב שאלת תחולתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין. במרכזו של הערעור שתי שאלות: אחת משפטית ואחת שיש בה ממד עובדתי. השאלה המשפטית נוגעת למועד קיומו של תום^-הלב, כלומר השאלה היא אם תום^-לבו של מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים חייב להתקיים עד למועד רישומה של הזכות, או שמא די בכך כי תום^-הלב התקיים אצלו בעת עריכת העיסקה. השאלה האחרת נוגעת לעובדת קיומו של תום^-הלב מצד הרוכש בעת רישום העיסקה במרשם המקרקעין בהנחה שזהו המועד הקובע לגבי קיומו של תום^-הלב.

על^-אף ביטול צו^-המניעה הזמני לא התקיים אצל הקונָה היסוד של תום^-הלב הנדרש בהוראת סעיף 10 לחוק. הלכה היא כי המבחן לתום^-הלב הוא סובייקטיבי; על^-פי ידיעותיו בפועל של הרוכש, ולא על^-פי מה שהיה צריך לדעת לפי המבחן החיצוני של האדם הסביר. והנה, בפנייתו לבית^-המשפט בבקשה לביטול פסק^-הדין פירט הבעלים המקורי את טענותיו הקשות נגד המוכר, ולפיהן נלקחו ממנו הזכויות בדירה שלא כדין. דברים אלה "הדליקו נורה אדומה" לגבי מצב הזכויות של המוכר בדירה. הידיעה על תביעת זכות של אדם בנכס אחר שוללת באופן עקרוני את האפשרות לטעון לקיומו של תום^-לב. במקרה הנדון טענותיו של הבעלים המקורי, שזכויותיו המקוריות היו מלכתחילה ידועות לקונָה, הטילו על האחרונה את הנטל לבדוק את מצב הדברים לאשורו ולנהוג בזהירות מרבית.

צירופה של הילכת קורצפלד, בדבר שעת הרכישה, אל דעת המיעוט בפרשת הרטפלד, בעניין האפשרות להתחשב במתן תמורה ובקיום תום^-הלב בשלב טרום^-הרישום, יצר את הרושם כי יש יסוד לטענת הקונָה, ומן הראוי כי הרכב מורחב יבהיר את ההלכה בסוגיה זו. אולם בחינה מקרוב של שתי הפרשיות, על רקע נסיבותיהן, מגלה כי הסוגיה המיוחדת שלפנינו לא זו בלבד שלא נידונה במישרין בהן, אלא אין בהן כדי לתמוך אף בעקיפין בעמדת הקונָה. אבהיר את הדבר. בפרשת קורצפלד עסק בית^-המשפט בשאלת ההסתמכות על הרישום. בית^-המשפט מצא כי הקונה לא הסתמך בשעת עריכת העיסקה על הרישום שבמרשם המקרקעין, אלא על שטר המכר. בהקשר זה העיר בית^-המשפט כי שעת הרכישה היא שעת החתימה על העיסקה. מאחר שהקונה לא הסתמך אז על הרישום, אין הוא נהנה מהגנתה של הוראת סעיף 10 לחוק, הדורשת כי הרוכש הסתמך דווקא על הרישום ולא על מסמך אחר. נמצא כי קביעתו של בית^-המשפט בדבר שעת הרכישה אינה אלא בבחינת אימרת אגב. גם בפרשת הרטפלד עסק בית^-המשפט בשאלה שונה לחלוטין: האם יש הכרח, לצורך ההגנה שבסעיף 10 לחוק, כי הרכישה של הקונה בתום^-לב ובתמורה תושלם ברישום, או שמא אפשר לוותר על מעשה הקניין, כאשר ניתנה התמורה (או רובה) ונתקיים היסוד של תום^-הלב? דעת הרוב הייתה כאמור כי אין חריגים לדרישה הפורמאלית של השלמת מעשה הקניין באמצעות רישום. דעת המיעוט גרסה כי בנסיבות חריגות אפשר לוותר על דרישת הרישום מצד הקונה בתום^-לב ובתמורה.      

המועד הקובע לקיומו המתמשך של תום^-הלב הוא עת רישום הזכות במרשם המקרקעין. מאחר שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש, מן הראוי כי יסוד תום^-הלב יימשך וילך עד למועד הרישום. איני רואה מקום ליצור הפרדה בזמן בין קיום תום^-הלב לבין ביצוע הרישום.

לא השתכנעתי כי הדרישה להימשכות תום^-הלב עד למועד הרישום תסכל את עיסקאות הנדל"ן משום שרוכשים יחששו לסכן את כספם ועל^-כן יירתעו מלשלם תמורה לפני רישום זכויותיהם. יש לזכור כי העדפתו של קונה על פני הבעלים המקורי היא בבחינת הסדר חריג, ולכן יש לשמור בהקפדה על האיזון שקבע המחוקק.

 יצוין כי בעת החתימה על חוזה המכר בין המוכר לקונָה הזכויות בדירה עדיין היו רשומות על שם הבעלים המקורי. נמצא כי לעת ההיא הקונָה לא יכלה להסתמך כלל על הרישום בתום^-לב, כנדרש על^-פי סעיף 10 לחוק, כי הרי על^-פי הרישום, הזכויות בדירה היו שייכות לבעלים המקורי ולא למוכר. עובדה זו עשויה להיות נימוק נוסף להעדפת הבעלים המקורי ולשלילת ההגנה על הרוכש, אולם מאחר שטענה זו לא הועלתה לפני בית^-המשפט, אינני רואה צורך להידרש לה.

טירקל:

ראינו שההסתמכות בתום^-לב של הרוכש על הרישום לא די לה שתהיה בשעת ההתקשרות, אלא חייבת היא להיות עד שעת הרישום ובשעת הרישום. בשעה שחתמה הקונה על החוזה עם המוכר, ביום 21.5.1997, היו הזכויות בדירה רשומות על שם הבעלים, ורק ביום 9.6.1997 נרשמו על שמו של המוכר. לכאורה הייתה עובדה זאת כשלעצמה צריכה לעורר את חשדה של הקונה ולגרום לה לבדוק ולדרוש כיצד באו זכויותיו של הבעלים לידי המוכר, אולם לא די בכך כדי לקבוע שלא פעלה בתום^-לב בשעת החתימה, שכן לפי הפרקטיקה המשפטית הנהוגה בעיסקאות מקרקעין מציינים לא אחת בחוזה המכר כי הזכויות נושא החוזה אינן רשומות על שם המוכר, אלא עתידות הן להירשם על שמו במועד מסוים שאחריו מתחייב הוא לרשום אותן על שם הקונה.

האם פעלה הקונה בתום^-לב בשעה שנרשמו הזכויות על שמה בלשכת רישום המקרקעין? אמרנו למעלה כי בשעת רישום הזכויות נסתיימו לכאורה ההליכים המשפטיים בעניין הזכויות: צו^-המניעה הזמני בוטל, לא הוגשה בקשה לבטל את פסק^-הדין והוא נשאר על כנו.

עמדנו למעלה על חובת הזהירות הכפולה והמכופלת ועל ההחמרה היתרה הנדרשת מן הרוכש בקיום התנאים שלפי סעיף 10 לחוק המקרקעין על כל פרטיהם ודקדוקיהם. ודברים אמורים בייחוד בקיום מצוות תום^-הלב. די בנסיבות או בצירוף של נסיבות שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק, כדי לפגום בתום^-הלב של הרוכ. נסיבות כגון אלה שתוארו לעיל די בהן כדי לעורר תמיהה וספק – ואולי אף חשד – הפוגמים בתום^-הלב.

ברק:

תרופתו של הקונה היא במימוש זכותו האובליגטורית כנגד המוכר.  זהו הדין בכל המצבים שאדם קונה בהם זכות טובה יותר מזכותו של המוכר.

בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין משמעות תו"ל היא אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר.