קניין - פס"ד - רכישת דירה מקבלן

היועמ"ש נ' גד

 החוזה האחיד אשר לפנינו עניינו מכר דירות מגורים, במבנים ובשכונות המוקמים על-ידי המשיבים באמצעות קבלני משנה. טענות הצדדים סבות על שורה של תניות המסדירות תחומים שונים של היחסים המשפטיים בין בעלי החוזה. טענות היועץ המשפטי לממשלה ביחס לחוזה גופו מעוגנות כולן בעילת הקיפוח הקבועה בסעיף 3 לחוק החוזים האחידים.

פסה"ד:

טענתו הראשונה של המערער נוגעת למועד המסירה של הדירה: 'מועד המסירה המשוער של הדירה יהא...., אך לא יאוחר מיום........, והמוכר מתחייב למסור את הדירה כאמור בכפוף לאמור בנספח א". נספח א' נושא את הכותרת "תנאים כלליים" וכולל עשרה עמודים גדושים בסעיפים למכביר. לטענת היועץ המשפטי לממשלה הוא מקפח בכך שלא נקבע בו מועד מדוייק למסירת הדירה. המשיבים מותירים בידיהם את הזכות למסור את הדירה בכל מועד שנראה להם בתוך אותו פרק זמן בלתי ידוע, אשר יכול להשתרע, באופן תיאורטי ולאור העדר תחומים ברורים בנוסחו של הסעיף, על פני תקופה ארוכה.

סעיף 2.3שלפנינו נופל בגדרו של סעיף 4(2) לחוק, הקובע חזקת קיפוח מקום שהמדובר ב"תנאי המקנה לספק זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות את ביצוע החוזה. על המשיבים לכלכל צעדיהם, כך שיוכלו למסור את הדירה בנקודת זמן קבועה ומוגדרת מראש. המקובל בענף הוא לקבוע, כי טווח המסירה לא יעלה על 3חודשים.

טענת הקיפוח השנייה עניינה סעיף 8לחוזה. סעיף זה מרשה את המוכר להקים חברת שירותים אשר תפקידה יהיה לתחזק את השטחים והמתקנים המשותפים בשכונה. השליטה בחברה זו תהא - על פי סעיף 8.2- בידי המוכר עד לכינון הנציגות בכל בתי השכונה. סעיף 8.3מחייב את הקונה לחתום על הסכם התקשרות עם חברת השירותים.

טענת המערער בהקשר זה היא, כי אף-על-פי שסעיף 8כולל בתוכו התחייבות של רוכשי הדירות לחתום על הסכם השירותים שבנספח ה' (סעיף משנה 3), לא נתן בית הדין דעתו לתוכנו של הסכם השירותים, אף-על-פי שבעת הדיון הביע בית הדין בעל-פה הסתייגות מחלק מסעיפיו. המערער צודק בעניין זה. עיון בהוראות הסכם זה מצביע על קיומם של תנאים, שהם מקפחים על פניהם, גם בלא בדיקה מעמיקה.

על-פי ההסכם, מחויב רוכש הדירה לשלם על-פי שיטה של "cost plus", היינו סכום ההוצאות שהחברה עמדה בהן בתוספת % 10מסכום זה. רווחיה של חברת השירותים עומדים איפוא ביחס ישר להוצאותיה, ומכאן, ככל שתרבה בהוצאות, כך יגדלו רווחיה. חוזה השירותים אינו קובע, כי אותן הוצאות תהיינה סבירות, וכן אין בו כל הנחיה או מגבלה אחרת בדבר טיבן של אותן הוצאות. החברה רשאית, לפי שיקול-דעתה הבלעדי, לבטח כל מיתקן בשכונה. החברה תעסיק צוות טכני, קבלני משנה, צוות ניהולי, רואה חשבון ויועץ משפטי, אשר שכרם ותנאי העסקתם יקבעו על ידי החברה ויחשבו, ביחד עם הוצאות גבייה והוצאות משרד כלליות, כחלק מהוצאות החברה שעל הרוכשים לכסותן. לפי הנוסח המוצע אין סייג ואין גבול לסכומים הכרוכים בעניין. תוקפו של ההסכם עד שנת 000, 2. רק לחברת השירותים שמורה הזכות לקצר את תקופת ההתקשרות בהודעה מראש של שלושה חודשים, בעוד שלרוכשי הדירות, על-פי הסכם המכר (ולא הסכם השירותים), ניתנת הזכות להעביר, באורח קולקטיבי, את האחריות לפעולות תחזוקת השירותים והמיתקנים המשותפים בשכונה לחברת שירותים אחרת, אך אין הם יכולים להשתחרר מן ההיזקקות לחברת שירותים כלשהי.

סעיף מקפח נוסף, לטענת המערער, הוא סעיף 9:נ 'הקונה לא יהא רשאי לרשום הסכם זה כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין כל עוד לא נבנו מחיצות כל הדירות בבניין וכל עוד לא נרשמה הדירה כיחידה נפרדת בבית משותף'. התנייתה של האפשרות לרשום הערת אזהרה בהתקדמות הפיסית של הבנייה נופלת בגדר חזקת הקיפוח האמורה בסעיף 4(6) לחוק. מדובר בזכות, שחשיבותה ויתרונה תוארו לעיל, ועל שכם הספק מוטל הנטל להראות, כי האינטרס הלגיטימי שלו בהגבלת הזכות הוא כה מוצדק, עד כי יש בו כדי לגבור על האינטרסים של רוכשי הדירות, שנועדו להיות מוגנים על-ידי ההסדר של הערת האזהרה.

 אם חפץ מי מהמשיבים במימון מבנק, נוסף על כספי הקונים, שומה עליו להתקשר מלכתחילה עם הבנק, להעמיד לרשותו את הקרקע, הנקייה מכל שיעבוד, כבטוחה, ורק לאחר מכן יירשמו הערות אזהרה להגנת זכויות רוכשי הדירות, אשר תהיינה כפופות ביודעין לזכויות הבנק, בעל המשכנתא.

 אין לכרוך בהקשר זה את זכויותיהם של הקונים על-פי סעיף 2לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), יחד עם האפשרות לרשום הערת אזהרה על-פי סעיפים 126ו- 127לחוק המקרקעין. שני דברי חקיקה אלה נועדו להגשים תכליות שונות, ולכל אחד מהם ערך מוגן משל עצמו.

המשיבים טוענים, כי רישום הערות האזהרה על-ידי רוכשי הדירות עלול להקשות עליהם ולכבול את ידיהם, בשל כך שהערות האזהרה באותו שלב (שלב ההתקשרות החוזית) נרשמות על הקרקע כולה, ובבוא העת, לכשיעמדו המשיבים בפני הצורך לשנות ולהסדיר את ענייני המרשם, ובפרט כאשר יסכים לבטל את ההערה שרשם לטובתו, כדי לסכל את הסדר זכויותיהם של הקונים האחרים. טענה זו יש בה ממש, אולם אין בה כדי להצדיק אישורו של סעיף 9להסכם המכר כפי שהוא עומד היום. הטעם שהוזכר לעיל יכול בהחלט למצוא ביטויו בהוראה חוזית, אשר תמנע עשיית שימוש לרעה בזכות להתנגד למחיקתה של הערת אזהרה, משבטלה העילה לרישומה.

הסעיף הבא העומד לדיון הוא סעיף 25לחוזה, שכותרתו "שינויים ומניעת מטרדים". בסעיף 25.1מתחייב הקונה שלא לבצע שינויים כלשהם במרפסות הדירה או בצד החיצוני של הקירות החיצוניים של הדירה, זאת במשך ארבע שנים ממועד מסירת הדירה לקונה. את הקיפוח בסעיף זה רואה היועץ המשפטי לממשלה בכך שהמוכר מונע מהקונה אפשרות ליהנות מהדירה ולנצל אותה במסגרת המגבלות הקיימות על פי החוק. טענה זו אינה נראית לנו. בית הדין הכיר בעניין ציבורי בשמירה על חזותם החיצונית של בתים. המגמה לשמור על מראית פניהם של אזורי מגורים בישראל רצויה וחשובה היא. יש להקים בחוזה מנגנון לאישור שינויים ותיקונים על-אף האיסור העקרוני לערכם. השאלה היא, בידי מי להפקיד את סמכות האישור האמורה. יש לחזור ולערוך את סעיף 25.5לחוזה האחיד מחדש, באופן שיבטא את סמכותה של נציגות הבית המשותף או נציגות השכונה, אם הוקמה, לאשר שינויים ותיקונים.

 

שמעונוף נ' ברוכים

הקונים רכשו מאת המערער דירות בבית, האמור להירשם כבית משותף. בחוזה רכישת הדירה, שנערך בין המוכר לבין כל אחד מהקונים, ואשר נוסחם הוא זהה, נאמר, בין היתר, בסעיף 8:בהקונים רשמו בפניהם, כי המוכרים רשאים להמשיך בבניה בבנין גם לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונים. המוכרים רשאים לעשות פעולות בניה נוספות על אלה שבתוכנית המאושרת אולם בשום פנים ואופן לא יעשו שנויים בתכנית הדירה שלא על דעת הקונים ובהסכמתם, חוץ מסטיות קלות בלבד. הקונים לא יהיו זכאים לשום מקום חניה מתחת לעמודי הבנין, ומקומות חניה אלה יהיו המוכרים רשאים למכור למי שיחפצו וכן רשאים המוכרים להצמיד את גג הבנין או כל חלק מהחצר למי שיחפצו ואין באלה כדי להפחית או לגרוע מתביעות הקונים לגבי דירתם כיחידה בבית משותף, כפי שיפורט להלן. הקונים לא יהיו זכאים להתערב במהלך הבניה של הדירה או של הבנין או להתנגד לשימוש אשר המוכרים יקבעו לכל חלק של הבנין, יהא השימוש אשר יהא, ובלבד שלא יעשה שימוש בניגוד להוראות הרשות המקומית או ועדת בנין עיר. כן הוסכם בזה כי סטיות קלות מתכנית הבנין והתאור הטכני של הדירה לא יחשבו כהפרת הסכם זה או שנויו ולא יזכו את הקונים בכל זכות תביעה שהיא.

עובר למסירת הדירה לכל אחד מתשעת הקונים החתים המוכר, או פרקליטו, את הקונה על מסמך, המכונה "פרוטוקול בדיקת דירה", ובסעיף 4שבמסמך זה נאמר:ואני מאשר כי אין לנו שום תביעות או טענות לגבי הבית המשותף בשלמותו, יעודו, חלוקתו וכו'. ואין לנו שום תביעות או זכויות לגבי גג או חלקים ממנו או החצר או חלקים ממנה או הקומה והשטח שבין חצר החניות לבין קומת החנויות או חלקים ממנה שיוצמדו ליחידות מסוימות...". הקונה העשירי, שצורף בבית המשפט המחוזי לאחר הגשת התביעה, לא חתם על פרוטוקול כאמור.

חילוקי הדעות העיקריים שבין המוכר לקונים המה בעניין הקומה המפולשת והגג, שלדעת הקונים מהווים הם חלק מהרכוש המשותף, ולעומתם טענת המוכר היא, כי מהאמור בחוזה המכר ובפרוטוקול הנ"ל יש להסיק, כי הקומה המפולשת והגג הוצאו במפורש מהרכוש המשותף.

פסה"ד:

משנקבע ביחסים שבין המוכר-הקבלן לבין אחד הקונים-הדיירים, כי רכוש מסוים שבבית רכוש משותף הוא, חלה קביעה זו מאליה ובאופן אוטומאטי לעניין רכוש מסוים זה גם לגבי היחסים שבין יתר הקונים-הדיירים שבאותו בניין לבין הקבלן-המוכר. הנימוק שביסוד הלכה זו הוא למנוע בלבול ביחס לאופיים של השטחים השונים שבבית המשותף, כלומר למנוע מצב שאותו שטח עצמו, בעת ובעונה אחת, ממוין מבחינה משפטית בצורות שונות, הסותרות אחת את רעותה.

מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר קונה. כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה (כאמור בטופס שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט)), ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה. הצורך בהגנה מיוחדת זו על קונה הדירה נובע ממעמדו הנחות של הקונה מבחינת כוח המיקוח, יכולת התמרון וניסוח החוזה לעומת הקבלן בונה הדירה, וזאת כאשר מדובר במצרך חיוני ביותר, הן לפרט והן מבחינת האינטרס הציבורי והחברתי, ובסכומי כסף ניכרים. המיפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה בעת עריכתו של החוזה ולא במועד מאוחר לכך, ובוודאי לא אחר שעבר זמן ניכר מעריכת החוזה, והמסמך מוגש לחתימת הקונה בסמוך לכניסתו לדירה, כפי שאירע בעניין שלפנינו. הטעם לכך הוא, שהקונה צריך לדעת את אשר נעשה ואת אשר הוא קונה בשעת עריכת חוזה המכר, היינו, כאשר יכול הוא להחליט, תוך חופש מירבי, אם מוכן הוא להסכים לשינויים המוצעים לו על-ידי המוכר בדבר צמצום זכותו לרכוש המשותף.

לחוזה זה, לא היה מצורף מיפרט ולא מסמך, אשר בהם פרטים בדבר השינויים בעניין הרכוש המשותף. לפי האמור בסעיף 6הנ"ל, כאשר לא נמסרו פרטים על השינויים במסמך כאמור, יחולו איפוא הוראות התקנון המצוי על-אף האמור בחוזה המכר. אשר על-כן, האמור בסעיף 8 לחוזה המכר אין בו כדי לסייע לטענות המוכר, גם אילו ניתן היה להסיק מניסוחו, כי הקומה המפולשת והגג אינם כלולים ברכוש המשותף לעניין הקומה המפולשת אין להסיק, גם בלאו הכי, מסעיף 8הנ"ל, כי היא הוצאה מכלל הרכוש המשותף, שהרי אין היא נזכרת כל עיקר בין הפריטים המופיעים בסעיף זה. לעניין הגג, שאמנם נזכר במפורש בסעיף 8הנ"ל, הרי גם בעניינו לא נאמר אלא שהמוכר רשאי להצמיד את הגג למי שיחפוץ, ולא נאמר שהמוכר השתמש ברשות זו ושהוציא את הגג מכלל הרכוש המשותף.

לגבי הפרוטוקול - אין מסמך זה עונה על דרישת החוק בסעיף 6האמור - היינו שיש לצרף מסמך בכתב ובו פירוט השינויים מבחינת הרכוש המשותף - כי צרוף מסמך זה צריך שייעשה, כאמור בדברינו לעיל, בעת עשיית החוזה ולא לאחר מכאן. אין בהחתמת הקונה על סעיף 4בהקשר ובנסיבות אלה משום התנהגות בדרך מקובלת בתום-לב, כנדרש לפי סעיף 39לחוק החוזים.

 

רובינשטיין חברה קבלנית נ' אגמי

על הקבלן להבהיר לרוכש הדירה, על-ידי ניסוח ברור, לא רק מה גודל הדירה אותה הוא מוכר ובאיזו קומה היא נמצאת אלא גם מה יתרונותיה וחסרונותיה מבחינת הרכוש המשותף, השירותים הנוספים הקיימים וכדומה.

מאידך גיסא, הצמדת שטח אשר הוצא במפורש מכלל הרכוש המשותף לדירה ספציפית יכולה להיעשות גם במעמד מאוחר יותר, ובלבד שהובהר לדיירים מעל לכל ספק, כי השטח הנ"ל איננו נכלל בגדר הרכוש המשותף.

 

פליצ'ה ראובן נ' סופיוב

 

בין המערערים לקבלן נחתם הסכם קומבינציה באפריל 1978. על-פי הסכם זה, הקבלן התחייב לבנות על הקרקע מבנה אשר חלקו דירות מגורים וחלקו שטח מסחרי. המערערים והקבלן היו אמורים לחלוק ביניהם בשיעורים מסוימים חלקים בשטח המגורים ובשטח המסחרי עם גמר הבנייה. הקבלן רשאי, על-פי החוזה, למכור מחלקו דירות וחלקים בשטח המסחרי שהוקצו לו. הסכם הקומבינציה אינו מגדיר מהו הרכוש המשותף במבנה. ביום 6.8.1978 נחתם הסכם מכר דירה בין הקבלן לבין המשיבים סופיוב, וזאת עוד בטרם נבנה הבניין (להלן – הסכם המכר).

 

המפרט עונה על הדרישה האמורה בסעיף 6 לחוק המכר (דירות).

בצד הזכות שנשמרה לקבלן בסעיף 16 להסכם המכר, להוציא חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות אחרות, הגדיר המפרט הטכני באורח קונקרטי עניין זה כאשר פירט כי מקומות החנייה הצמודים לדירות והגגות הצמודים לדירות בקומה העליונה הם חלקי רכוש משותף שהוצאו מן השיתוף ויוחדו לבעלי דירות ספציפיות. פרט לכך, הרכוש המשותף נותר כשהיה במקורו, וזכותם של כלל הדיירים לגביו, כפי שנתגבשה לגבי כל אחד מהם בעת שהתקשר בהסכם לרכישת דירתו, לא נשתנתה.

 

כשנתיים לאחר הסכם המכר בין הקבלן למשיבים, התקשרו המערערים עם הקבלן בהסכם שבו מכר להם הקבלן את החנות. באוגוסט 1980 נחתם ביניהם הסכם נוסף, שחלקו הרלוונטי לענייננו קובע כך:

הקבלן  מצמיד את כל הקולונדה שבחזית החנות לחנות עצמה וכן מצמיד חלק של 42% מהקומה המפולשת ואת הגג הפתוח מעל החנות.   פליצ'ה מסכימים כי עם הסכם נוסף זה אין להם שום דרישות או טענות לגבי ההסכמים שנחתמו ביניהם.

 

מהסכם נוסף זה ניתן להסיק את הדברים האלה:

 

(1)     הקבלן והמערערים ראו את הקולונדה כרכוש משותף עד השלב שבו הסכימו על הצמדתו לחנות בהסכם מ1980-;

 

(2)     בעת התקשרות הקבלן עם המשיבים בחוזה מכר הדירה שררה ביניהם ההבנה כי שטח הקולונדה נכלל ברכוש המשותף ולא הוצא ממנו, והראיה כי לא אוזכר כדבר הזה בהסכם המכר או במפרט הטכני שצורף לו.

פסה"ד:

מהו היחס מהבחינה המשפטית בין הסכם המכר בין הקבלן למשיבים על סעיף 16 הכלול בו והמפרט הטכני המציין את פריטי הרכוש המשותף שהוצאו מהשיתוף (שאינו כולל את הקולונדה), לבין ההסכם מאוגוסט 1980 בין הקבלן למערערים המצמיד את הקולונדה לשטח חנותם של האחרונים?

 

מדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, אך מיועד להירשם ככזה, וחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין. גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש ולהנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, אלא אם הוצאו חלקים ממנו והועברו לשימוש בלעדי של אחד הדיירים בדרך המוכרת על-פי הדין. גריעה כזו מחייבת קבלת הסכמתם של כל הדיירים, ושאלה אם תנאי זה נתקיים בענייננו.

 

כאן משתלבת הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות).

הצורך בהגנה על זכויות הקונה תקף שבעתיים בבניין שטרם נרשם כאשר הסכם המכר נעשה זמן ניכר לפני הבנייה ובטרם קבלת החזקה בדירה בשל החשש כי בפרק הזמן בין ההתקשרות בהסכם לבין קבלת החזקה בדירה יחולו שינויים בלתי מבוקרים בהיקף השטחים הנגרעים מהרכוש המשותף ומוצמדים ליחידות דיור ספציפיות.

 גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים. ההסכמה של הרוכש צריכה להיעשות במפורש, בניגוד לדיני החוזים הרגילים, המאפשרים גם הסכמה משתמעת. הדבר נובע מן המדיניות שנועדה להבטיח את ודאותה של ההסכמה של הרוכש, אשר מאבד חלק מקניינו לטובת הזוכה בהצמדה.

 

   

מטרי נ' מולכו

 

בחודש אוגוסט 2007 קרסה קבוצת חברות חפציבה שבנתה ברחבי הארץ כ-4500 דירות ב-40 פרויקטים. בעקרון, חילק הדו"ח את רוכשי הדירות לשלושה מקטעים. הראשון, רוכשים שהפקידו כספים לחשבונות הליווי בבנקים וקיבלו ערבויות חוק מכר. השני, רוכשים ששילמו כספים אך טרם קיבלו את מלוא הערבות. השלישי, רוכשים אשר שילמו כספים שלא הופקדו בחשבונות הליווי ולא הוצאו להם ערבויות. המנהל המיוחד הציע מתווה שנועד לאפשר השלמת בניית הפרויקטים והשתתפות רוכשי דירות ובנקים בהוצאות הכספיות הדרושות לשם כך. המתווה מבוסס, בין השאר, על תוספת כספית של דיירים בין 2-30 אחוז מסכום רכישת הדירה ותוספת תשלום של הבנקים. המתווה הינו פרי של מבט מקיף ושלם על משבר גדול שבמרכזו עומדים רוכשי הדירות המהווים קצה קרחון של בעיה גדולה, קצה חלש ובר-המסה. במתווה עצמו ישנה גמישות מסוימת שניתן להתאימה במידת מה לכל פרויקט ופרויקט.

האחים אלישיוב רכשו, כל אחד לחוד, מחברת חפציבה, סך כולל של 82 יחידות דיור בפרויקט מחסיה. מימון הרכישה נעשה ברובו המכריע (כ-86%) באמצעות הלוואות מבנקים. ההסכם בין בנק מרכנתיל והמנהל המיוחד קובע כי פרויקט מחסיה יושלם על-ידי כונס הנכסים או יימכר לצד שלישי, למעט זכויות אלישיוב, עליהן יחול הדין והצדדים יפעלו כדלקמן: כונס הנכסים יגיש בקשה מיוחדת לבית המשפט להכריז על בטלות המכירות לאחים אלישיוב ולהורות כי הבנק רשאי למכור את הזכויות בפרויקט מחסיה בהתעלם מרכישות אלה, כאשר אלישיוב יהיו זכאים לקבלת כספים ששולמו על ידם לחשבון הליווי ו/או שיוחזרו לחשבון הליווי בהתאם להוראות המפקח על הבנקים ובכפוף לכל דין. עמדת המנהל המיוחד הינה שאין להכיר כלל בתשלומים של מי שרכש רכישה עסקית בלא שהפקיד כספים בחשבון הליווי

אלשיוב מתנגדים להסכם.

עמדת המנהל המיוחד וכונס הנכסים הינה, כי ההסדר נועד בעיקרו להבטיח זכויות של קורת גג לרוכשי דירות יחידים ואילו לרוכשים מסחריים כמו אלישיוב או נספיר תישמרנה כל הזכויות וכל הטענות הכספיות שיבוררו בנפרד באופן מלא ומקיף. באשר לאבחנה בין רוכש פרטי למסחרי הדגיש, כי אין מדובר בהבדל בין עצם תוקפן של העסקאות, אלא בהתייחסות לכספי המקטע השלישי, קרי: רוכש צרכני-פרטי צריך לזכות להכרה ב-70% מתשלומיו ולהוסיף 30%, ואילו איזון מיוחד כזה אינו צריך לחול על רוכש מסחרי.

 

דין התנגדות האחים אלישיוב להידחות.

ההסדר מונע אמנם מהאחים אלישיוב קבלת דירות, אך מאפשר להם לעמוד על מלוא זכויותיהם הכספיות, ובמקרה שלפנינו זה הכרח בל יגונה וסביר.

חוק המכר (דירותוחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות הם חוקים צרכניים, שנועדו לתת הגנה לרוכש הפרטי המחפש קורת גג ולאו דווקא לרוכש הקונה מספר דירות כחלק מעסקה מסחרית. הדין מייחס חשיבות להיותו של צד לעסקה צרכן, מתוך ההנחה שהמערכת החוזית אינה שוויונית וישנם פערי כוחות משמעותיים .

מטרה משמעותית של דינים צרכניים הינה צמצום פערי הכוחות המובנים בין הצרכן לספק. החוק מניח כי אין לצרכן יכולת מיקוח והשפעה על הספק, כוחו הכלכלי קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה, מומחיות הספק, היעוץ המשפטי ויכולתו להשיג מידע. רציונלים אלה קיימים גם בענייננו. ברוכשם 82 דירות הייתה לאחים אלישיוב הצדקה להשקיע משאבים ולרכוש מומחיות. רכישה בהיקף רחב כל כך העניקה להם כח ועמדת מיקוח משמעותית, וכן יכולת אמיתית להשפיע על המשא והמתן, זאת בשונה מהצרכן הביתי. כמו כן ברי כי ברכישה של כמות דירות- לא יוגדרו הקונים כ"צרכן הסופי"  אשר משתמש בדירות, שכן קניה למטרות השקעה איננה הולמת הגדרה של "צרכן סופי". משמע גם בבחינת ההגדרה הרחבה של דויטש למונח צרכן, לא מתקיימים הרציונלים להגנה על האחים אלישיוב.