סוגי ההתערבויות של המחוקק בקניית דירה מקבלן
- חובות גילוי - זאת התערבות יחסית מינורית, פטרנליזם רך.
בפס"ד שמעונוף נקבע כלל נוסףף שנראה מרחיק לכת – אילון קובע שאת המסמך הנפרד (לגבי הצמדות של הרכוש המשותף) צריך לצרף לחוזה בעת עריכת החוזה וזה לא יעזור אם מוסיפים אותו אח"כ.
ההצדקה לכך - עקרון השקעה מיוחדת לעסקה – יש סוגים של עסקאות שבהם יחסי הכוחות בין הצדדים משתנים לאורך העסקה. למשל, כאשר יש השקעה מיוחדת בעסקה. אם יחסי הכוחות לא משתנים, לא צריך לעשות רגולציה וניתן לשנות את ההסכם בהמשך. כאשר יש עסקה ייחודית, המשפט חשדן לגבי מו"מ מחודש, כי הוא עשוי להעיד על כפייה.
ככל שמתקדמת העסקה והקונה נכנס להשקעות חומריות או נפשיות לגבי הדירה, יש חשש שההסכמה למשהו שהוא לכאורה תקין אינה אמיתית.
הלכה נוספת בפס"ד היא לגבי הניסוח של המסמך – כאשר הכותרת היא "בדיקת הדירה" אי אפשר להכניס הצמדות. בפס"ד עמיגור – מסמך שמאשר תיקונים, אינו הוכחה לגבי איכות התיקונים. בפס"ד צמיתות – צריך לדבר בלשון הרגילה והמקובלת ולא בלשון של קבלנים.
לסיכום – ברמה הבי-לטרלית יש ניסיון של המחוקק וביהמ"ש לוודא שאנשים קונים בעסקה החשובה של חייהם את מה שהם רוצים לקנות. אין פה בעיה מבחינת חופש החוזים אלא זה עוזר לחופש החוזים.
לגבי צדדים שלישיים – פס"ד אליהו – ביהמ"ש פותח ומשאיר בצ"ע שאלה של השפעה של כשל של הקבלן בחוזה אחד לגבי חוזים אחרים. למשל, קבלן מוכר 8 דירות. ב-2 חוזים הוא מציין שהגג יוחרג מהרכוש המשותף. ב-3 הוא לא מציין. ל-4 הוא מצמיד את הגג. לאחר מכן, ל-6-7 הוא מציין את ההחרגה, ול-8 הוא לא מציין. האם הקונה שחושב שיש לו את הגג יכול לגרש מהגג את הקונה ה-3 וה-8? האם את ה-6? הלכת מרקוס אמרה שאם ההצמדה בטלה עבור אחד, היא בטלה לכל דבר ועניין. בפס"ד אליהו נאמר שצריך להחיל רציונל של דיני תחרות. צריך לשאול מי מונע הנזק הטוב.
- בטוחות (חוק המכר דירות) – מעטפת החוזה.
רכישת דירה היא העסקה הכי מסוכנת שאנשים עושים. סוג סיכונים אחד נובע מבעיות כלכליות של החייב. הנושים דבר ראשון ינסו לתפוס נדל"ן. כאשר חייבים מס רכוש או ארנונה, המדינה היא הראשונה לשעבד נדל"ן והיא על פי חוק עומדת לפני כל נושה. סוג סיכונים שני נובע מההתנהגות של המוכר, מפגמים בזכות הקניין שלו, בחוזה. זה כל הדברים שקשורים לדיני תחרות.
חוק המכר דירות הבטחת השקעות בנוסחו הראשון קבע שלפני שהקונה משלם יותר מ-X אחוזים המוכר צריך לתת לו בטוחה: ערבות, ביטוח, שעבוד, הערת אזהרה, או בעלות משותפת. בתקנות נקבע יחס בין קצב התקדמתו הבניה לקצב התשלומים.
לא כל הבטוחות מבטחות מפני כל הסיכונים. למשל, ערבות וביטוח לא מכסים את המצב הבא- אם הקבלן הפר את החוזה או היה פגם בכריתה, ויש חובת השבה, ואחר כך בלי קשר הקבלן פושט את הרגל.
משמעות הבטוחות מבחינת עלויות – ערבות בנקאית וביטוח עולים כסף.
המשמעות של בעלות משותפת – היא טובה מאד מבחינת הקונה אבל היא מגבילה מאד את יכולת המוכר לפעול במקרקעין. היא נותנת לקונה את האפשרות ליזום פירוק שיתוף.
יש הבדל בין הבטוחות הפיננסיות (ערבות וביטוח) לקנייניות (3 האחרות) – פיננסיות דואגות רק לכיס. קנייניות מאפשרות לקבל את הדירה.
מה יכול להצדיק את הנוסח הראשוני של החוק, שאומר שכל אדם שקונה דירה מקבלן חייב לקנות גם בטוחה? הכשל הקוגניטיבי של איפוס הסתברויות נמוכות ואי התיחסות לתוחלת.
חפציבה – חפציבה מכרה דירות בזול בלי בטוחות ראויות ולא דאגו שהכסף יגיע לחשבון המלווה של הפרוייקט. החשבון המלווה אמור להיות קופה סגורה – אליו נכנסים הכספים של הקונים וממנו יוצאות הוצאות הבניה. לא ברור בדיוק מה קרה, מדובר ב4000 דירות, כל הפרוייקטים שועבדו לבנקים. פס"ד מטרי – יש 3 סוגי קונים. כאשר שהפקידו לבנק וקיבלו ערבויות מחוק המכר. היו כאשר ששלימו ולא קיבלו את מלוא הערבות, והיו כאלה שלא שילמו לחשבון הליווי ולא קיבלו ערבויות. התוכנית שאישר ביהמ"ש – יש הבדל בין רוכש דירה למגורים לרוכש דירה מסחרי. זאת דוגמה להבדל בין נכס מכונן לבר-חליפין. ביהמ"ש לא משאיר את מי שלא דאגו לעצמם בלי סעד- המינימום שהם מקבלים הוא 70%. מצד שני, גם אלה שהיו ממש בסדר לא מקבלים את הכל. חלק מהמימון מגיע מהבנקים. חלק מזה נובע מבעיות ראייתיות – לא כי מי שלא היתה בטוחה באמת קנה את הסיכון ביודעין, ולא סתם עבדו עליו.
לאחר הפרשה נחקק התיקון לחוק הבטחת השקעות -
- אחריות הבנקים – המחוקק מטיל אחריות מאד כבדה על הבנק המלווה של הפרוייקט וגם על הבנק שנותן את המימון לרוכש הדירה. אלה גופים שנמצאים באמצע ואפשר באמצעות הטלת חבות נוספת עליהם להשתמש בהם כמבטחים-בעל-כורחם. יש לכך עלות אך היא לא גדולה כי גם עבור הבנק אלה עסקאות גדולות. יש פה הפרטה של הרגולציה כמו בתקנת השוק. גם לבנקים יש כישורים וכיסוי ביטוחי.
- למשרד השיכון יהיה מפקח. לפני חפציבה, החוק סמך על מנגנון שאוכף את עצמו. אם האזרח לא דואג לאכיפה – והרי הוא לא ידאג כי הוא מעדיף לקבל הנחה – הוא לא יקבל כלום. אחרי – יש עוד מנגנון רגולטורי.
- אמצעי התשלום – הבנק שמלווה את הפרוייקט צריך להנפיק פנקס שוברים וכל התשלומים צריכים להיעשות דרכו. המטרה היא לוודא שחשבון הליווי באמת ימלא את תפקידו.
- היבט עונשי – יש עיצומים כספיים – סנקציות חריפות על הפרת חובות יידוע על הזכויות, שימוש במנגנון השוברים וכו'.
- הרחבה מסויימת של הערבות והביטוח, אך עדיין אין כיסוי מלא כפי שפורט קודם.
האם החוק מרגיע את האנשים שלא צריך לבדוק יותר מידי את הבטוחות? האם זה טוב או רע? האם אנשים למדו את הלקח? קשה לדעת מה הפתרון לכשלים הקוגניטיביים. לפעמים הקונים באמת רוצים לקחת סיכון. המטרה של החוק היא שלא יהיה נגיע למצב שבו אקס-פוסט צריך לשבור את כל החוקים ולתת סעד למי שלא ביטח.
- חיובי הקבלן (אחריות וזמן מסירה) – תכני החוזה עצמו.
מחייבים את הקונים לקנות אחריות וביטוח – ס' 4 בחוק המכר דירות, הוראות חוק המכר הרגיל על התאמה של כמות ואיכות של שימוש רגיל.
פס"ד גד – מועד המסירה – איחור תקין הוא עד 3 חודשים מעבר לזמנים. לדעת דגן זאת רגולציה מופרזת. להגיד שאסור לקבלן לתת תאריך פתוח נשמע לו סביר, אנשים צריכים לדעת מה הסיכון שהם עומדים בפניו. אבל האם נכון שביהמ"ש יגיד שאסור לאדם לקבל הנחה תמורת זה שלא תהיה לו עילה מול הקבלן על איחור של שנה?
לגבי החיובים המהותיים – מחקר אמפירי הראה שהרבה אנשים מתלוננים על ליקויים. אנשים לא נותנים משקל ראוי לחשש שיהיה ליקוי. דגן לא בטוח שזאת סיבה מספיק טובה להתערבות קוגנטית. לדעתו יש סיבה אחרת – סוגי הליקויים בתוספת של חוק המכר דירות הם ליקויים של הבניין כולו. יש סכנה של בעיית הטרמפיסטים בין הדיירים. יש הנחה שלמרבית הדיירים כדאי לקנות את הביטוח. לכן אין פה פטרנליזם אלא התגברות על בעיות פעולה משותפת.
- הסדרים לשיפור איכות חיים
פס"ד גד – לקבלנים אסור לכלול מגבלות על שימושים בדירה, שינויים בצד החיצוני של הבנין, ניהול מרכזי וכו' – את זה יכולות לקבוע רק הרשויות המוסכמות של הבית המשותף. לדעת דגן זה מאד מרחיק לכת, כי זה מבטל את האפשרות למכור חבילת מגורים מסוג מסויים (למשל בית "ירוק", או בית ללא עישון). אין דרך לעשות את זה בלי לקבוע את ההסדרים מראש. יכול להיות שיש גבולות למה שראוי לכלול בהסכמי היסוד, אבל לא צריך לבטל את האפשרות לחלוטין אם זה מה שאנשים רוצים.
ס' 6א לחוק המכר דירות – האופן שבו המחוקק קודד את אחד ההיבטים של גד – נגד הנוהג של קבלנים להחתים את כולם על התחיבות לחברת אחזקה שעובדת בשיטה שבה היא מקבלת אחוזים מההוצאות של עצמה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה