ויסמן - 129-132
בעלות משותפת ושותפות
השותפות המסחרית שונה מבעלות משותפת/שיתוף, וחלה עליה פק' השותפויות. יש אי-בהירות טרמינולוגית בחוק שראוי היה להמנע ממנו.
יש הבדל מהותי בין השותפות לשיתוף, אך לא תמיד קל להפריד. כאשר יש נכס בבעלות יותר מאד אחד, כשמטרה הנלווית לכך אינה להפיק רווחים, ברור במדובר בשיתוף. תכליתה של שותפות היא להפיק רווחים ולהתחלק בהם. אולם, כאשר נכס נמצא בבעלות יותר מאדם אחד והתכלית היא הפקת רווחים, זה לא מוכיח שמדובר בשותפות. המבחנים במקרה זה:
- שיתוף מכח ירושה או דין אינו יוצר שותפות, כיוון ששותפות נוצרת מהסכם
- מטרה משותפת היא תנאי הכרחי להיווצרות שותפות
- בשותפות יש כוונה לחלוקת רווחים והפסדים
- בשותפות, הבעלים הם שלוחים אחד של השני. הם חבים זה לזה חובות אמון. שותף בשותפות אינו רשאי להתקשר בעסקה לגבי החלק שלו בלי הסכמת שאר השותפים.
ויסמן - 134-152
בעלות משותפת כיחס נסבל וזמני
הגישה המסורתית מתיחסת אל בעלות משותפת כאל אורח נסבל ולא רצוי. השיתוף הוא כר נוח לסכסוכים, ושיטות המשפט אימצו מדיניות של הקלה על פירוק. הבעלות המשותפת נתפסת כארעית. אין כללי התנהגות קבועים עבור בעלים משותפים שהיחסים ביניהם מעורערים.
סוגי השיתוף
שיתוף במכלול נכסים ושיתוף בנכס מסויים
שיתוף במכלול - למשל בירושה או הלכת השיתוף בין בני זוג. יש דין אחר לשני הסוגים . ס' 7(ד) בחוק הירושה קובע שיורש לא יכול לבצע עסקה בחלק מסויים של הנכסים עד מתן צו לחלוקת העיזבון. במות האדם נופלים נכסי העזבון לידי הירושים שהופכים לבעלים משותפים. הדינים המיוחדים נובעים מכך שמדובר במכלול נכסים בבעלות משותפת.
שיתוף במנות ושיתוף בשלמות
שיתוף במנות - על פי שיטת המשפט שלנו יש לכל שותף מנה מוגדרת בנכס. מעיד על כך ס' 28 לחמ"ק, שקובע שאם אין הוכחה על גודל המנה, מניחים שהיא שווה בין כל הבעלים.
שיתוף בשלמות - זוהי זיקה איותר אינטנסיבית בין השותפים. לשיתוף זה מיוחדת תכונת ההתרבות - אם אחד השותפים מת, גדל חלקם של השותפים האחרים ולא חלים דיני הירושה.
שיתוף בשלמות במשפט הישראלי
זוהי שיטה נפוצה במשפט המקובל. משתמשים בה כאשר באמת מעוניינים בתוצאותיה, למשל בין בני זוג. משתמשים בה גם בהקניית רכוש לנאמנים, ע"מ לוודא שלא יורישו את הנכס. במשפט האנגלי, במקרקעין, יש שיטה שנקראית TRUST FOR SALE, שבה יש 4 בעלים שהם נאמנים וכך מוגבלים הקשיים לבצע עסקאות בנכס.
כיום ברור שהמשפט לא מכיר בשיטה של שיתוף בשלמות. הרציונל לכך הוא שאדם יכול להחליט על רכושו לאחר מותו רק באמצעות צוואה.
היו נסיונות לעקוף את החוק בכל הקשור לחשבונות בנק משותפים אך הם לא צלחו. ניתן לערוך צוואה הדדית, שכל אחד יוריש לשני את חלקו לאחר מותו, אבל צריך לזכור שצוואה היא הדירה.
ויסמן חושב שזה מוסד עם יתרונות וחבל שאין אותו בארץ.
ביאלר נ' ביאלר
רווק בן 28 גר עם הוריו כל חייו. ההורים מסוכסכים: האם רוצה שהבן יישאר והאב רוצה להוציא אותו מהבית. הדירה שייכת לשני ההורים. מוסכם שרשות המגורים היתה ללא תמורה. בעקרון, אם אחד השותפים אינו מרשה את המשך המגורים, הוא צריך להודיע על כך ואז באמת הבן לא יכול לגור שם יותר. אבל, ע"פ ס' 3 או 30 לחמ"ק, שינוי כזה דורש הסכמה של רוב/כל השותפים והאב הוא רק 50%. ביהמ"ש הגיע למסקנה שאין פה הענקת זכות ולכן סעיפים אלה לא חלים.
מצד שני, ס' 31(א) לחמ"ק אוסר על מניעת השימוש במקרקעין מהשותף האחר - שזה בעצם מה שהאם עושה כאשר היא מאפשרת לבן לגור בבית. אין נפקות לכך שמדובר בבן ולא באדם זר.
לסיכום - ברגע שהאב מעוניין שהבן ייצא ואמר את זה, הוא צריך לצאת.
וילנר נ' גולני
אבא של וילנר התחתן עם אמא של האחיות גולני. האב מת, והשאיר לבתי 3/8 מזכות החכירה בדירה, ואילו האם יחד עם המשיבה המשיכו להתגורר בה יחדיו, עד שהאם מתה בשנת 1978בהורישה לכל אחת מהמשיבות (5/16) של אותה דירה.לאחר פטירת האם דרשה המערערת את סילוק ידן של שתי האחיות ולתשלום שכר ראוי עבור השימוש.
בן-פורת:
תנאי לתחולתו של סעיף 31(א)(1) הוא העדר קביעה אחרת לפי סעיף 30 לאותו חוק, אך תנאי זה התקיים, לדעתי.
לכאורה ובעיון ראשון ניתן לחשוב, שבעלי רוב החלקים בדירה (שתי האחיות-המשיבות, להן סך הכול 5/8) אכן קבעו, שהשימוש הבלעדי יהא למשיבה, אולם הלכה פסוקה היא, שיש לשתף את המיעוט בהחלטה כזאת ולהיוועץ בו.
אפילו קיים הסכם בין בעלי הרוב, הוא ייפסל אם הם היו מראש נחושים בדעתם לדחות את עמדת המיעוט, התנהגות שאינה מתיישבת עם עקרון תום הלב.
לפי סעיף 2 לחמ"ק, כוללת הבעלות במקרקעין גם את הזכות להחזיק ולהשתמש בהם. יחד עם זאת ברור, שאם הבעלות היא משותפת, מהווה כל דריסת רגל של אחד השותפים באותם מקרקעין גם שימוש בחלקיהם של שאר השותפים, קטן ככל שיהיה. נשאלת איפוא השאלה, מה (אם בכלל) השימוש שמותר לעשות במקרקעין משותפים ללא הסכמתם של האחרים, ואף ללא החלטה כדין של בעלי הרוב (לפי סעיף 30).
לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, רווחו בבית-משפט זה שתי גישות: לפי הגישה הנגטיבית אין רשות לאף שותף לעשות בנכס שימוש כלשהו, כל עוד אחד השותפים האחרים מתנגד לכך. מנגד, לפי הגישה הפוזיטיבית, לא ימנע בית המשפט בצו את השימוש הסביר של חלק מהשותפים גם באין הסכמה מצד השותפים האחרים, אלא רק יחייב אותם שלא להפריע גם לאחרים להשתמש במקרקעין שימוש דומה. כמו פרופ' ויסמן סבורה גם אני, כי בסעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין אימץ המחוקק את הגישה הפוזיטיבית.
השאלה בענייננו היא איפוא, כלום עשתה המשיבה שימוש סביר בדירה הנדונה. סבירותו של השימוש נקבעת על-פי אופי המקום לעומת אופי השימוש הנעשה בו. העובדה שהמערערת והמשיבה זרות זו לזו, כמו גם העובדה שלמערערת משפחה בת חמש נפשות, אינן נוגעות כלל לשאלת סבירותו של השימוש הנעשה בדירה.
סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין מונה שני תנאים נפרדים לזכותו של שותף להשתמש בנכס בלא הסכמת שותפיו, תנאים שאינם בהכרח תלויים זה בזה ואינם מתפרשים האחד לאור משנהו. סבירותו של השימוש תיבחן, כאמו, לפי טיבו וטבעו של הנכס. אשר להתקיימותו של התנאי השני - "ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר" - די, לדעתי, בכך שהשותף המשתמש בנכס אינו עושה דבר כדי למנוע מהשותפים האחרים להשתמש עמו בצוותא, כאשר הם מעוניינים בכך.
אין ספק, שטובה החלטת רוב משימושו של יחיד בניגוד לרצון שותפיו או רוב שותפיו, ועדיף עוד יותר לפעול בהסכמה של כולם, רצוי ב"הסכם שיתוף" שנרשם. אולם כאשר הסכמה כזו אינה בת הישג, מוטב שהנכס לא יעמוד כאבן שאין לה הופכין וכי ייעשה בו שימוש, ולו אך על-ידי שותף אחד ללא הסכמת האחרים. זאת ועוד, אפשרות לבקש פירוק השיתוף לפי סעיף 40לחוק המקרקעין תמיד קיימת.
לסיכום, דעתי היא, כי בהעדר בקשה לחזקה משותפת, וכאשר השותפים האחרים אינם מעוניינים למעשה לעשות שימוש בנכס, אין לצוות על סילוק ידו של השותף המשתמש, רק משום שתכונותיו של הנכס ותכונות השותפים מובילות, אולי, למסקנה לכאורה, שהשימוש המשותף אינו אפשרי. יחד עם זאת ספק בעיניי, אם רצוי היה להשמיט מחוק המקרקעין את אפשרות הפנייה לבית-משפט, במקרה מתאים, ולבקש צו לחלוקת נאה. ההנחה היא, שהמשתמש אכן עושה בנכס שימוש סביר, כל עוד לא הוכח אחרת. הוכחה כזאת לא הובאה בענייננו. כמו כן לא הוכח, שהמערערת מונעת בעד המשיבות שימוש דומה בצוותא.
סיכומו של דבר הוא, שלפי השקפתי ההימנעות מסילוק ידה של המשיבה מן הדירה היא מבוססת, ודין הערעור בנושא זה להידחות.
לגבי השכר הראוי: יש לכל שותף חלק בכל פרודה של הנכס, ועל-כן, אפילו משתמש שותף פלוני רק בחלק (ולו גם קטן) של הנכס, רואים אותו כמשתמש באותו אתר גם בחלקיהם של שותפיו (זאת כהערת אגב).
נתניהו:
מתעוררת כאן לכן שאלת ה"שימוש הסביר", הנעשה על-ידי אחד השותפים, ועמה הפרובלמטיקה שמעורר סעיף 31(א)(1). גם במסגרת המצומצמת של הדיון, שהוגדרה בכתב התביעה, ולאור העובדות המעטות הידועות לנו יש מקום למסקנה כי החזקה המשותפת היא בלתי מציאותית. הדירה היא בת שני חדרים וחצי, ואינה מתאימה, לשמש למגורים משותפים (הכרוכים גם בשימוש במטבח ובשירותים משותפים) לשתי נשים זרות ועוינות.
לא נראית לי דעתה של חברתי, כי מבחינת מדיניות משפטית, ההנחה צריכה תמיד להיות "שהמשתמש אכן עושה בנכס שימוש סביר, כל עוד לא הוכח אחרת".
אין למנוע משותף המבקש חזקה משותפת להביא עמו את בן-זוגו וילדיו הסמוכים על שולחנו. אחרת לא יהיה זה שימוש אמיתי, והנכונות לשימוש כזה מאת השותף המחזיק תהיה ריקה מתוכן. בנסיבות כגון אלה בקשה למגורים משותפים יכולה להיות רק מן השפה החוצה.עלינו לשאוף לפרשנות אחרת של החוק, כל עוד לשונו מאפשרת זאת, פרשנות שתמנע תקלה לציבור.
אפשרות כזו מצויה בפרשנותו של המושג "שימוש סביר" בסעיף 31(א)(1) על-ידי פיתוח יסוד הסבירות שבו והרחבתו, לא רק בהתאם לתנאים האובייקטיביים של הנכס עצמו אלא גם בהתאם לתנאים משתנים - של השימוש שלו נועד, אישיותם של השותפים, אפשרויות השימוש המשותף בו על-ידי שותפים כאלה וכו'. השימוש הסביר על-ידי השותף המחזיק צריך להיות כזה, שאינו מונע שימוש דומה מהאחרים, כלומר השימוש המשותף, שאותו אין למנוע מהשותפים האחרים, אף הוא צריך להיות שימוש סביר.
הדבר אינו חייב להביא לאי-ניצול של הנכס. עדיף במצב כזה, שהנכס ינוצל בדרך אחרת, במסגרת סעיף 30 או בהסכמה.
כיוון שאין ראיות לגבי הסבירות, אין להסיק דבר בדבר סבירותו או אי-סבירותו של השימוש המשותף. מטעם זה מקובל גם עלי, שיש לדחות את הערעור.
בך:
תביעת המערערת לסילוק יד הייתה מבוססת על הטענה, ששתי הנתבעות תפסו חזקה בדירה הנדונה שלא כדין אחרי פטירת האם, היינו, שהן בבחינת מסיגות גבול בדירה, והנה התברר, כי לא הונחה כל תשתית עובדתית לטענה זו.
נתן נ' גרינר
תביעתה של המערערת היא לשכר ראוי על אי-שימוש בנכס שבו נוהל העסק. המשיבים, בתור בעלים של שני שלישים בנכס המשותף (כשלמערערת השליש הנותר), היו "רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם" (סעיף 30(א) לחוק). ספק הוא אם החלטה על "אי-שימוש" מצויה בתחום הדיבור "ניהול רגיל" או "שימוש רגיל" שבהם מדבר סעיף זה. גם על החלטת רוב הבעלים המשותפים בנכס לעשות שימוש סביר במקרקעין חלה חובת תום הלב. חוק המקרקעין מגביל את הרוב לכך כי אותו ניהול ואותו שימוש צריכים להיות רגילים ולא גרימת שינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של הנכס. עם זאת, הרוב חופשי לקבוע כי גם לך לא תהיה וגם לנו לא תהיה הנאה מהנכס. זהו סייג הנובע מסעיף 14לחוק לפיו "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".
על-מנת למנוע אי-ניצולם הכלכלי של המקרקעין או פעולת בעלי הרוב, הבאה לפגוע בשותף או לקפח אותו, העמיד החוק עצמו לרשות המיעוט המתנגד לכך סעדים ותרופות שונים, על-פי סעיף 30(ב) לחוק. לפי סעיף 31(א) רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר; פתוחה גם הדרך להיזקק לתרופת פירוק השיתוף, וזאת בלי לפגוע באחד הסעדים האחרים לתקופת הביניים.
המערערת לא נקטה כל צעד מהנזכרים בזה וגם לא הציעה כל הצעה למשיבים בדבר ניהול ושימוש רגילים במקרקעין, מלבד המשך ניהול הנכס, דבר שהמשיבים לא היו מחויבים להסכים לו, כשהיא עצמה לא תורמת דבר לניהולו. בהיעדר יוזמה של המערערת לשימושה שלה במקרקעין שימוש סביר בלי למנוע שימוש כזה מהמשיבים, או בהיעדר ייזום פנייה לבית המשפט, אין לומר, כי על-ידי הפסקת ניהול עסק הנכס וסגירתו השתמשו המשיבים במקרקעין המשותפים במובן הסעיף 33לחוק, כדי להתחייב בתשלום שכר ראוי בעד השימוש.
יוצר נ' יוצר
המערערת והמשיב הם בעל ואישה. בשנת 1972 רכשו משק חקלאי במושב בן-עמי בכספים שחסכו בזמן חייהם המשותפים. המשק רשום על שם שני בני הזוג, ואין מחלוקת בין הצדדים, כי הוא בבעלות משותפת בחלקים שווים.
בני הזוג גרו בביתם עד 75, ואז הסתכסכו. האישה השיגה ב-76 צו של בית משפט, האוסר על הבעל להתגורר בבית ומורה לו לשלם לאישה מזונות. מאז גר הבעל בדירה שכורה בנהריה. הבעל לבדו עיבד את אדמות המשק, והאישה הפסיקה בו בזמן לחלוטין לעבוד במשק. המחלוקת בין הצדדים נטושה על השאלה, מה דין ההכנסות מן המשק, שהצטברו בקופת המושב במשך השנים 1975-.1980
יש ליישם כאן על-כן את הוראותיו של סעיף 35לחוק המקרקעין, המסדיר את זכויותיהם של השותפים בנכס בפירות הנובעים ממנו, להבדיל מסעיפים 31עד 33לחוק המקרקעין, המסדירים את סוגיית השימוש בנכס על-ידי כל אחד מהשותפים בנסיבות כאמור בסעיף 31ולא לצורך הפקת פירות. האמור בסעיף 33צמוד אך ורק לנסיבות כמתואר בסעיף 31. מובן שאין ליישם הוראותיהם של סעיפים 33ו- 35בצוותא.
סעיף 35לחוק המקרקעין מגדיר זכויות הבעלים המשותפים בפיות המופקים ממנו על-פי חלקם היחסי בבעלות בנכס, ובמקרה דנן זכאית האישה, כבעלת מחצית הבעלות במשק החקלאי, למחצית הרווחים, שהופקו מן הנכס. המונח "פירות" מתייחס לרווחים נטו. בהתחשבנות הכוללת בין בני הזוג יש, על-כן, להפחית תחילה מכלל ההכנסות את הסכום המגיע לבעל כשכר ראוי על עבודתו בנכס.
בוקובזה נ' הממונה על המרשם
ע"פ ס' 29(א) לחמ"ק בעלים משותפים של קרקע יכולים לערוך ביניהם "הסכם שיתוף" בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם. ניתן לרשום הסכם זה. המערער הוא אחד הבעלים המשותפים של חלקת קרקע פלונית. הוא החליף מכתבים עם שותפו לקרקע, וטוען שחליפת-מכתבים זו היא הסכם-שיתוף כמשמעותו בחוק, אבל הממונה על המרשם לא מסכים.
השותפים הסכימו שכל אחד יהיה בעל זכות חזקה והנאה בלעדיים על מחצית המגרש, זכאי לבנות על המחצית שלו ולנצל את מחצית אחוזי הבניה המגיעים בעבור המגרש. המדינה טוענת שזה הסכם לחלוקת המקרקעין, אשר סעיף 38(א) של החוק דן בו ואשר אינו ניתן לרישום כהסכם-שיתוף.
ח' כהן:
לטענת המדינה, הפגם הוא שההסכם אינו עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 27 לחוק.
בעצם החלטיותה וכוללניותה, בעצם ריבונותה כביכול, של זכות הבעלות, טמונה גם רשות הוויתור והמחילה - בחינת כי לי הארץ, משתמש אני בה בדרך זו או בדרך אחרת, ומוותר אני על שימוש זה או על שימוש אחר, ככל העולה על רוחי. "הסכם-שיתוף" נוגע, לפי הגדרתו בסעיף 29(א) לחוק, גם לשימוש במקרקעין; והשימוש במקרקעין הוא אחת הזכויות אשר זכות הבעלות מורכבת מהן לפי סעיף 2 כאמור; ולא זו בלבד אלא "הסכם-שיתוף" יכול ויקבע "זכויותיהם וחובותיהם" של השותפים "בכל הנוגע למקרקעין" המשותפים שלהם.
לא מצינו בחוק הוראה מפורשת או משתמעת, שזכות ההחזקה היא תנאי-בלעדיו-אין לקיום זכות בעלות.
הצמיתות של שלילת ההחזקה בהסכם-השיתוף אינה צמיתות של ממש. לפי סעיף 37 לחוק, יכול כל שותף במקרקעין משותפים לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף( בהסכם-השיתוף דנן אין כל תניה המגבילה או שוללת זכות זו).
אילו ראה המחוקק פגם בהסכם המעניק לשותף במקרקעין זכות ההחזקה שיחודית בחלק מסויים "לצמיתות", היה קובע גם לענין זה שאין כוחה של הענקה כזו יפה אלא לתקופה מוגבלת מראש.
הסכם-שיתוף אינו בגדר "עסקה במקרקעין" המקנה זכות קנינית (סעיף 6 לחוק), כי אם אך חוזה אובליגטורי בלבד. כשם שהבעלות מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים ואינה מוגבלת לחלק מסויים בהם, כן מתפשטת זכות ההחזקה של כל אחד מן השותפים על כל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים, על-אף כל הנאמר בהסכם-השיתוף שאחד יחזיק רק בחלק פלוני. מסיג-גבול, למשל, שיעלה על חלק המוחזק, בתוקף הסכם-השיתוף, בידי שותף פלוני בלבד, יכול גם שותף פלמוני להשתמש נגדו בכל אותם הצעדים אשר הסעיפים 16 עד 19 לחוק מעמידים לרשות המחזיק.
הדיבור "כוחו יפה" שבסעיף 29(א), אין משמעו שההסכם מחייב כל אדם כאילו היה צד לו; אלא פירושו הפשוט הוא שמשנרשם ההסכם, אין כל אדם יכול להישמע בטענה שאין הוא מחייב את בעלי ההסכם והבאים מכוחם. פעולתו של הרישום היא השגתה והבטחתה של הפומביות: רישומו של הסכם-שיתוף מבטיח שכל אדם יידע, או יועמד בחזקת יודע, כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים הנדונים בו
י' כהן+מני:
אם הסכם השיתוף לא נעשה לצמיתות, ממילא נשמט הבסיס מטענת המדינה, שיש כאן הסכם חלוקה או הסכם להעברת חלק מהמקרקעין. ברם, אפילו אם התכוונו השותפים להתקשר לצמיתות, בא המחוקק וקבע בסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין שבית-המשפט רשאי, "כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר לצודק בנסיבות הענין". אין איפוא להגיד שעל-ידי ההסכם הנ"ל ויתר כל שותף על כל זכויות בעלות בחלק שנועד לשותף האחר, כי הרי נשארה בידי כל.
אני מסתייג מדעת ח' כהן, שהסכם-שיתוף, שנרשם לפי סעיף 29(א) לחוק הוא הסכם אובליגטורי ואיננו יוצר זכות חפצית. הסכם-שיתוף שלא נרשם הוא הסכם אישי, אובליגטורי. אותה התכונה שמעניק החוק להסכם רשום, שכוחו יפה כלפי כל אדם אחר היא המקנה לו אופי של זכות קנינית או זכות חפצית.
זולבו נ' זיידה
מתתיהו ומשה זיידה היו בעלים משותפים של אולם בקומת מרתף, אשר שימש שנים רבות כנגריה. למשה היו 3/8, הוא נפטר והחלק שלו עבר לאלמנה ולילדים. ב- 1979חוסלה הנגריה, והתעוררה שאלת השימוש בנכס הפנוי. מתתיהו ביקש להשכיר את הנכס, אך המשיבים התנגדו. חרף התנגדות זו השכיר מתתיהו זיידה בינואר 1980את הנכס למערערת המנהלת בו מחסן מכירות. על חוזה השכירות חתם מתתיהו זיידה בלבד, שכן המשיבים התנגדו להשכרה.
האם בעלי רוב החלקים במקרקעין משותפים רשאים, על-פי הוראת סעיף 30לחוק המקרקעין, להשכיר את הנכס המשותף, חרף התנגדותם של בעלי מיעוט החלקים, ואם כן, באילו תנאים?
פסה"ד:
תפיסת היסוד, המונחת ביסוד ס' 30, היא עקרון שלטון הרוב. לשלטון הרוב נקבעו שני סייגים עיקריים: חל אך ורק בנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם; אין בעלי רוב החלקים רשאים לקפח את המיעוט. שותף, הרואה עצמו מקופח, רשאי לפנות לבית המשפט, וזה יחליט "כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין".
בצד שני סייגים מיוחדים אלה יש להוסיף עוד שני סייגים כלליים, האחד שמקורו בחוק המקרקעין עצמו, והאחר בדין הכללי. הסייג הראשון קובע, כי בעלותו של שותף במקרקעין אין בה כשלעצמה "כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר" (סעיף 14לחוק המקרקעין). הסייג השני קובע, כי הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב (סעיפים 39ו-61(ב) לחוק החוזים).
ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. במסגרת זו איני רואה כל סיבה עקרונית שלא להכיר בהשכרת המקרקעין כפעולה, אשר בנסיבות מתאימות ניתן לראותה כפעולת ניהול ושימוש רגילה. כך, למשל, לא תתאפשר - במסגרת הניהול או השימוש הרגילים של חצר, המהווה קניין משותף של בעלי הדירות השכנות - בנייתו של מבנה על-ידי אחד הדיירים. נכס, שהושכר בעבר בשכירות לא מוגנת, אין הניהול והשימוש הרגילים בו מאפשרים השכרתו בשכירות מוגנת. לעומת זאת, לגבי נכס שהושכר בעבר על-ידי בעליו בשכירות לא מוגנת, איני רואה כל קושי לשוני בראיית השכרתו המחודשת בשכירות לא מוגנת כפעולת ניהול או שימוש, שהיא רגילה לגביו.
מטרתו של החוק היא למנוע קיפאון ולאפשר לבעלים משותפים להפיק הנאה מהנכס ולמנוע וטו של המיעוט. אין איפוא כל יסוד ליתן לביטויים "ניהול" ו"שימוש" פירוש מצומצם ודווקני. הביטויים "ניהול" ו"שימוש" הם ביטויים כלליים, העשויים להשתרע הן על פעולות פיסיות והן על פעולות משפטיות, לרבות עיסקה במקרקעין.
הנכס שימש במקורו למטרת נגריה, בה עבדו שני האחים זיידה. נראה לי, כי אם בשלב זה היה מבקש בעל רוב החלקים להשכירו לאחר, כדי שיהא בו מחסן מכירות, לא הייתי רואה דרך פעולה זו כניהול או כשימוש רגיל בנכס. אך עסקי הנגריה חוסלו עם מותו של אחד האחים, והנכס היה ריק, ללא כל פעילות בו. כשנה עמד הנכס בשיממונו, מבלי שהשותפים הסכימו על גורלו. בנסיבות אלה השכיר בעל רוב החלקים את הנכס לאחר. לדעתי, ניתן לראות בהשכרה בשלב זה משום ניהול או שימוש רגיל בנכס. הרושם המתקבל הוא, שעניין לנו בריב בין שותפים, באופן שלכל פעולה שהאחד יבקש לעשות מתנגד האחר. במצב דברים זה טבעי הוא למנוע קיפאון.
מהחובה להפעיל את כוחו של הרוב בדרך מקובלת ובתום-לב מתבקשים, בין השאר, התייעצות עם המיעוט, העמדתו על הצורך בפעולה המתבקשת וגילוי כל העובדות הרלוואנטיות, תוך מתן הזדמנות למיעוט, אם יחפוץ, לפנות לבית המשפט בטענת קיפוח.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה