צ'ודלר נ' יוסף
סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף על שיקומו של הבית לאחר שנהרס במלחמת המפרץ. מקצת בעלי הדירות מבקשים שיקום בדרך מסוימת, מקצת הדיירים מתנגדים. רשויות מס רכוש הציעו לבעלי הדירות והעסקים פיצוי כקבוע בחוק, אך פיצוי זה לא היה בו די כדי לאפשר בניית היחידות המקוריות, לא כל שכן שלא די היה בו להגדלתן של אותן יחידות או לשיפורן. עיריית רמת-גן הכינה תכנית כוללת לפתרון המצוקה. עיקרי התכנית: בניית בניינים חדשים במיתחם שנהרס, על דרך שכל אחד מבעלי הדירות הנפגעים יזכה ביחידת דיור חדשה שגודלה כפול. למיתחם שנהרס הוכנה תכנית בנייה מקיפה. בעלי יחידות הדיור שנהרסו לא נדרשו להוסיף כל תשלום בעבור קבלת היחידות החדשות והמרווחות, אלא שימחו את זכויותיהם לקבלת פיצויים מרשויות מס רכוש לעיריית רמת-גן. הגדלת אחוזי הבנייה איפשרה ליזמים לבנות במיתחם דירות נוספות. רוב בעלי היחידות שנהרסו הסכימו לתכנית. בעלי היחידות הנותרות לא הגיעו לכלל הסכם עם העירייה, ובין הארבעה שניים שלפנינו.
פסה"ד:
השאלה העיקרית שבמחלוקת סבה את פירוש הביטוי "להקים את הבית מחדש" שבסעיף 60לחוק: מה הוא גדר התפרסותו של ביטוי מפתח זה, מה הוא היקף פעולות השיקום אשר ניתן להחליט עליהן בגריו של סעיף 60ורוב יוכל לכפות דעתו על מיעוט?
המבקשים מבקשים לממש מלוא זכויותיהם הקניניות על פי דין ומתנגדים לכך שזכות הקנין, כפי שהיתה להם, תקופח בהסדר החדש. אם כי מובטחות להם יחידות דיור גדולות מהקודמות, זכויות הקנין שלהם בקרקע קטנו (כי יהיו דיירים חדשים נוספים).
להפעלת המנגנון שנקבע בסעיף 60(א) לחוק, תנאי-בלעדיו-אין הוא, כי תישמרנה - על כל תגיהן ודקדוקיהן - זכויות הקניין של כל אחד מן הבעלים, לאמור: חלקו של כל בעלים ברכוש המשותף חייב להישמר כשהיה. בענייננו ידענו כי חלקו היחסי של כל בעלים יקטן - והרי נוספו בעלים לבית המשותף - ומסקנה נדרשת מאליה היא, כי התכנית חורגת ממסגרתו של סעיף 60 .
פירושו המילולי של הביטוי "בנייה מחדש" אינו מוליך אותנו בהכרח לפירוש המצמצם דווקא. אין ספק שהשניים לא יהיו זהים. גם תכנית הבית המקורי אפשר לא תתאים כלל לדיני התכנון והבנייה דהיום, והרי הכול יסכימו כי במקרה זה שומה על המשקמים לשנות את תכנית הבית המקורית להתאמתה לדין הנוהג.
הגיון הדברים המתבקש לכאורה, שבית כי ייבנה תחת הבית שנהרס, יתאים הבית החדש לסגנון החיים המודרני כמאווייהם של שלושה רבעים מן הבעלים.
תחילת המסע היא במשפט הקניין ובזכות הקניין. ידענו מכבר כי זכות הקניין הינה מן הזכויות בעלות העוצמה הרבה ביותר, והרי היא מעין זכות יסוד טבעית שהטילה עוגן במיתחם החוקתי אף הוא.
הבית המשותף הינו המצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית. מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54לחוק), ובצדן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים. הוראות השיתוף של הדין הכללי אינן חלות על הרכוש המשותף שבבית המשותף (סעיף 56(א) לחוק), והוראות פרק הבתים המשותפים שבחוק הן ייחודיות לבתים משותפים. ההסדר שקבע הדין לבית המשותף מגביל את זכותם של בעלי הדירות לעשות גם ברכוש המשותף גם בדירות שבבעלותם, וגם בכך ניכרת ייחודיותו הנורמאטיבית של הבית המשותף ושל ההסדרים החלים עליו. הבית המשותף מסרב לשייך עצמו אך לדיני הקניין בלבד, והרי י בו יסודות שמעבר לדיני הקניין. יסודות יוצרים אלה בבית המשותף - יסודות שהם מטה-קנייניים - כוללים, בין השאר, את תקנון הבית המשותף, את אספת הדיירים, הגבלות קנייניות ספציפיות החלות על בעלי הדירות בבית ועוד. הקניין שיש לכל בעל דירה לעצמו כפוף לא אך להגבלות אלו ואחרות שבעל קניין "קלאסי" כפוף להן (כגון מטרדים), אלא להגבלות נוספות.
הרוכש דירה בבית משותף הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה.
שיטת המשפט יכולה הייתה להורותנו כי עם הרס הבית, דין בעלי יחידות הדיור כדין כל בעלים במשותף, וכי חסל סדר הבית המשותף אשר מעתה ואילך לא יהיה אלא זיכרון היסטורי בלבד. פתרון זה, כך סברה שיטת המשפט - ובצדק רב, לדעתנו - אינו רצוי ואינו ראוי, וביכרה על פניו פתרן חלופי של "חדש ימינו כקדם" - לאפשר למי שהיו בעלי דירות בבית משותף לבנות מחדש את משכנם. בהעדיפו פתרון זה של שיקום על פני פתרון של שיתוף בקרקע - שיתוף שגורלו במהלך הדברים הרגיל חיסול השיתוף - הכיר המחוקק בכך כי אותו שיתוף מאונס בקרקע נודעת לו משמעות נורמאטיבית מעבר למשמעות הקניינית הרגילה של שיתוף ברכוש; זו נקודת המוצא ליצירת המנגנון שנקבע בסעיף 60לחוק, ורוח הדברים - קרי: תכלית ההסדר - חייבת ללוותנו בהמשך דרכנו. שומה עלינו לעשות כמיטבנו ולפרש את החוק על דרך שתעניק למי שחיו בצוותא כבעלי דירות בבית משותף - קרי: לבעלים של שלושה-רבעים מן הרכוש המשותף - מרחב מחיה ראוי שבו יוכלו לממש את רצונם ולבנות מחדש את משכנם.
שיקולים אלה כולם מוליכים אותנו אל מסקנה כי פירוש הביטוי "להקים את הבית מחדש" - כהוראתו בסעיף 60לחוק - הוא: התווייתו של מרחב נורמאטיבי ספציפי לפעילות הקמתו של בית חדש, הענקת שיקול-דעת למשקמים בדרכם להקמת משכנם מחדש. הסדר זה של שיקום אינו נגזר, כאמור, מזכות הקניין הקלאסית, ואין הוא מהווה חלק אינהרנטי מתורת הקניין הקלאסית.
נזכור שענייננו אין הוא לא בקניין ולא ברכוש על דרך הסתם אלא בביתו של אדם, מקום שבו משוקע חלק מחייו. הביטוי "להקים את הבית מחדש", אין לפרשו כמכוון עצמו אך להקמתו מחדש של אותו מבנה עץ ואבן, אלא להקמתו של בית משכן לאדם.
שיקול-דעתו של בית המשפט אם בנסיבות העניין הספציפי החלטתם של המשקמים הייתה החלטה ראויה של בעלים סבירים. כשם שמיעוט (בעלי דירות שבבעלותם עד רבע מן הרכוש המשותף) המבקש שלא להקים את הבניין מחדש - לא ישמעו לו, כן לא ישמעו לו למיעוט אם מתנגד הוא להחלטת הרוב המבקש להקים את הבית וך שינויים סבירים בו. בהחזיקנו בעקרון הסבירות בנינו אל תוכו של ההסדר את הגנת המיעוט, וממילא אין לנו לחוש לפגיעה בזכויותיו.
סעיף 60לא נועד ליתן לגיטימציה מראש להריסה במתכוון של בית משותף בידיהם של מקצת הבעלים המשותפים והם תומכי שיקום. אך מובן הוא, כי להריסת בית מכוונת נדרשת הסכמת כל הבעלים.
אי-הקמתו של הבית מחדש תוליד מאליה צו לביטול רישומו של הבית כבית משותף (סעיף 146לחוק) ותקום השותפות מאונס בין הבעלים (סעיף 147לחוק)
מבחן עזר בגדריו של מבחן הסבירות: במקום שבו תכנית השיקום משנה ממתכונתו של הבית שנהרס - ואפשר אף מחייבת היא את בעלי הדירות בהוצאות נוספות, ולו בגדרי הסבירות - דומני שהשוואת ערך הזכויות כאמור תהיה לעניין, במסגרת הכוללת של פריסת המושג "הקמת הבית מחדש".
עקרונות מחייבים נוספים: שוויון בין בעלי הדירות כולם, ואיסור ההפליה; פעילות בתום-לב ובהגינות, במובנם הרחב של מושגים אלה; סעיף 14.
כיוון שהמשיבים רק מרוויחים, והרבה, מהעיסקה, צריך להקים את הבית מחדש.
שמע נ' סדובסקי
סכסוך שנפל בין השותפים של בית משותף שנרשם בתור שכזה על-פי חוק בתים משותפים. במקום החוק הנ"ל בא עכשיו פרק ו' לחוק המקרקעין. הבית נבנה בתור בית מגורין, אך קודמו של הנתבע, בעלה של דירה בקומת קרקע, הפך אחד מחדרי דירתו לעסק ופתח בו מכולת. הדבר היה למורת רוחם של השותפים, אך הם נמנעו מלנקוט אמצעים. לימים קנה הנתבע את הדירה הנדונה, ולאחר שהצטייד ברשיונות הדרושים, והפך את כל הדירה לחנות. אגב כך ביצע שינויים במבנה, בתוך הדירה ומחוצה לה. נוכח התפתחות זו חדלו השותפים מלהבליג. הם תבעוהו לדין בפני המפקח על רישום מקרקעין, בטענה שהפר את הוראות התקנון. לא נרשם כל תקנון מוסכם מכוח סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין, אך התובעים טענו שמעשה הנתבע נוגד הוראותיו של סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת.
זוסמן (רוב):
איסור של ניהול עסק ביחידת הנתבע, בלא שהדבר יגרום שינויים ברכוש המשותף או בדירות השותפים, אינו נופל לגדרו של סעיף 2 לתקנון.
לא רק שינוי המבנה שעשה דייר על דעת עצמו, אלא גם שינוי במטרה אשר לה הועדה דירה (שינוי שימוש) עלול לפגוע ברכוש השותפים, או לסכן את קיומו או לשנות את ערכו, כאמור בסעיף 2 לתקנון. אך לא זו השאלה הצריכה להכרעה. השאלה היא, אם עשה הנתבע, על-ידי שהפך את דירתו לבית-עסק, "בדירתו שינויים או תיקונים", מלבד אותם שינויים במבנה שכבר אינם עומדים לדיון. דעתי היא, שהשינוי בשימוש שנעשה אינו בגדר שינוי בדירה, כמשמעותו בסעף 2 לתקנון.
על-פי ההגדרה שבסעיף 52 לחוק המקרקעין, "דירה" אינו אלא שם נרדף ליחידה מיחידות של בית משותף, ואף בית-עסק בכלל זה. לצורך פרשנות סעיף 2, חייב לשמש לנו מורה-דרך הרעיון המונח ביסודו של בית-משותף. רעיון זה בא על ביטויו בסעיף 54 לחוק המקרקעין, המורה כי דירה בבית משותף יכול שתהא נושא לבעלות נפרדת. זכויות הקנין בבית משותף חן מקצתן נפרדות, ומקצת משותפות. לגבי דירתו בבית משותף נוהג השותף כבתוך שלו, ואין דינו שונה מדין בעליו של בית אחר. גם בעליו של בית אחר אינו רשאי, מכוח בעלותו, להזיק לבית שכנו, למשל על-ידי הריסת קיר משותף או פגיעה בו. כיוצא בזה, שותף בבית משותף, החייב לכבד בעלותו הנפרדת של שותפו, כאמור בסעיף 2 (ב) לתקנון. סעיף 2 (ב) הנ"ל לא בא למעשה אלא לסייג זכותו ההחלטית של הבעלים כקבוע בסעיף 2 (ג).
אך לכל דייר יש גם חלק ב"רכוש משותף" כאמור בסעיף 1 לתקנון המצוי, ומאחר שאין לאיש זכות בעלות בלעדית ברכוש המשותף. אף פגיעה ברכוש משותף פגיעה ברכוש הזולת היא, שסעיף 2 (א) לתקנון בא למנוע.
דיני הנזיקין מונעים קיומו של מטרד, וכדרך שמי שאינו בעל דירה בבית משותף מוגן על-ידיהם מפני מטרד, כך גם הבעלים בינם לבין עצמם. דיני בתים משותפים אינם מוסיפים לדיני נזיקין ואינם גורעים מהם.
ויתקון (מיעוט):
"בית משותף" פנים לו לצד השיתוף ולצד ההפרדה שבין השותפים, ואני מייחס חשיבות מיוחדת לצד השיתוף, דהיינו למגבלות שהחיים בצוותא מטילים על כל שותף ושותף. התקנון אינו שולל את הפירוש שדגלתי בו בפסק-דיני הקודם, וגם היום אחרי קריאת דברי חברי הנכבד, מ"מ הנשיא, לא ראיתי לחזור בי מדעתי.
ח' כהן (מיעוט):
לא שכנעוני שמותר לפרש את המונח "שינויים" אשר בסעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, על דרך הצמצום. כאלו רק שינויי מבנה במשמע, להבדילם משינויי ייעוד.
עיקרו ומטרתו של התקנון הוא להשכין שלום בין דיירי בית משותף ולאפשר חייהם בצוותא תוך כדי שמירת זכויות כולם גם יחד; מכאן התקנה שאיש מהם אינו יכול להביא כל שינוי שיש בו כדי להפחית מערך הדירה של שכנו אלא בהסכמתו של אותו השכן. אמת נכון הדבר שהמביא את השינוי עושה בתוך שלו בלבד; אבל זכות העשיה בתוך שלו, אף מכוח בעלות, כפופה להגבלות לפי דין או לפי הסכם (סעיף 2 לחוק המקרקעין) ואין בזכות הבעלות כשלעצמה כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר (סעיף 14, שם). זכות הבעלות בדירה בבית משותף כפופה, לפי התקנון (יכול לפי התקנון המצוי על-פי דין, ויכול לפי תקנון על-פי הסכם). להגבלה זו שאין אתה רשאי לעשות בדירתך דבר ("שינוי") שיש בו, תוך השאר, כדי להפחית מערכה של דירת שכנך או מערכו של הרכוש המשותף.
מטרת התקנון היא למנוע, במידת האפשר, התדיינות בין בעלי הדירות בבתי-המשפט: או שתפצה את שכנך לפני המעשה ותקבל הסכמתו לעשיית "המטרד" העלול להפחית מערך דירתו, ואז תוכל לעשות בתוך שלך כרצונך; או שלא קיבלת הסכמתו, ואז לא תוכל לעשות את השינוי המטריד מלכתחילה.
עובדה ששינוי הדירה בבית המשותף מדירת מגורים לבית-עסק הפחית מערכן של הדירות האחרות: על-כן אסור היה לעשות את השינוי בלא הסכמתם תחילה של בעלי הדירות האחרות.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה