אולשטיין נ' זקסוניה
מדובר בחברה בפירוק שהיא גם בעלת מקרקעין. נדחתה הטענה שיש לפרק אותה ע"פ הלכות פירוק שיתוף במק'.
החלתם של דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין תתבצע אך בנסיבות חריגות, בהן ההתאגדות כחברה לא היוותה אלא כלי להשגת מטרה שאינה קשורה ישירות בעצם ההתאגדות, ולא היה בה כדי לשנות את אופיים האמיתי - הקנייני בעיקרו - של היחסים בין הצדדים לשיתוף (שהפכו בעלי מניות). למשל - למטרת חסכון מס שבח.
רובינשטיין נ' פיין
שתי החברות המערערות הן בעלות משותפות בחלקים בלתי-מסויימים של מחצית חלקה. בעלי יתר החלקים בחלקה הם שלושת המשיבים. המערערות רכשו את חלקיהן בספטמבר 1971 ובינואר 1972 הגישו תביעה לפירוק השיתוף בדרך מכירת החלקה וחלוקת התמורה בין השותפים. המשיבים התנגדו למכירה בטענה ש"גונבים אותם". החלקה אינה ניתנת לחלוקה-בעין. הסיבה לכך היא שלעת-עתה חלה על החלקה רק תכנית מיתאר משנת 1953, ועד שלא תפורסם תוכנית מפורטת אי אפשר לחלק את החלקה. לכן, המערערות רוצות לפרק את הנכס, למכור אותו במכירה פומבית, ולקנות את החלקים של המשיבים. המשיבים רוצים לדחות את החלוקה עד שתהיה תוכנית מפורטת שתאפשר להם לעשות חלוקה-בעין.
לפי סעיף 40 (ב) של חוק המקרקעין תהיה המכירה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין. במכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל קובעים את מחירם הנכון של המקרקעין על-פי שומה, לפי תקנה 52 לתקנות ההוצאה לפועל, תשכ"ח-1968. בשומה כזאת בוודאי יובאו בחשבון סיכויי הפיתוח של הקרקע, כפי שהם נראים בעת עריכת השומה, ולפי תקנה 55(ד) לראש ההוצאה-לפועל שיקול-דעת לאשר את המכירה או שלא לאשרה. המשיבים אינם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראת היסוד שבסעיף 37(א) של חוק המקרקעין - "בכל עת".
הערעור נדחה, ניתן לפרק.
רידלביץ' נ' מודעי
בית בן שלוש קומות. רידלביץ הינם הבעלים של 16/96 חלקים מן הבניין. מודעי הינם בעלים של 80/96 חלקים. כלומר הם בעלים במשותף ע"פ ס' 27. חלוקת השימוש בבניין מממשת בערך ובקירוב את חלקי הבעלות בו.
ענייננו הוא בשאלה אם יש להורות על רישומו של הבית נושא הדיון בפנקס הבתים המשותפים – כבקשת רידלביץ – או אם יש להורות על מכירתו למרבה במחיר, כבקשת מודעי.
פסה"ד:
עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף (סעיף 37(א) לחוק). ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין.
בחיי השותפות ישלוט העיקרון הדמוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם (ס 30(א) ).
עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות.
עיקרון שלישי – חריג לעיקרון השני – בא בסעיף 40(א) לחוק, ולפיו לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (הדבר מובן מאליו), וכן לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין אם נוכח לדעת "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל-זאת שומה עליו על בית-המשפט להורות על חלוקה בעין - כל עוד לא מדבור בהפסד ניכר.
עיקרון רביעי הוא זה הקבוע בסעיף 42 לחוק: במקום שבו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו נטל השכנוע.
לא נוכל להבין את הוראת סעיף 42 לעומקה, אלא אם נעמוד על היחס בינה לבין הוראות הסעיפים 39 ו40-, שעניינם חלוקה בעין של מקרקעין שאינם בית. יש, לכאורה, הבדל של-ממש בין הוראות-החוק המורות אותנו הליכים לפירוק בעין של שיתוף בקרקע עירומה, לבין הוראות החוק המורות אותנו הליכים לפירוק בעין של שיתוף בבית על דרך רישומו כבית משותף. ואולם, כך רק לכאורה.
לבחינת היקף סמכותו זו של בית-המשפט, דומה כי שומה עלינו לברר, בראש ובראשונה, מה הם הצדדים השווים ומה הם הצדדים השונים בין פירוק על דרך חלוקה בעין של סתם מקרקעין, לבין פירוק על דרך רישומו של בית משותף והקצאת דירות בו לשותפים. הדעת נותנת, כי בשדה המשותפת לשני סוגי הפירוק – באותה שדה שאליה נקבצו ובאו הצדדים השווים בשני סוגי הפירוק – יפעיל בית-המשפט את סמכותו לעניין פירוק השיתוף בבית ורישומו כבית משותף, באורח זהה, או, למצער, באורח דומה לפירוק השיתוף במקרקעין סתם. הסמכות להורות או שלא להורות על חלוקה בעין על דרך רישומו של בית כבית משותף, כך ניתן להוסיף ולהסיק, ניתנה לאותם מקרים שבהם שונים הם שני סוגי הפירוק. לבחינת היקפה של הסמכות דומה אפוא, כי שומה עלינו לרכז עצמנו, בעיקר, בצדדים השונים של שני סוגי הפירוק, ומהם נלמד ונדע.
ניתנה אמת להיאמר, כי בתחילת מסע הפרשנות לא יימצא לנו הבדל-של-ממש בין שני סוגי הפירוק. במקרקעין סתם הצדדים השווים שבין שני סוגי הפירוקים הניעו את בית-המשפט לקבוע כי פירוק על דרך של חלוקה בעין – והוא הפרימאט בחלוקת מקרקעין משותפים שאינם בית – יחול גם על פירוק השיתוף בבית על דרך הפיכתו לבית משותף. אכן, במקרה של פירוק מקרקעין סתם מדבר החוק על חובה לפירוק בעין, בעוד אשר במקרה השני מדברים אנו אך על "העדפה" של חלוקה בעין על-פני מכירת הבית, ואולם לגופם של דברים דומים הדברים במאוד.
השוני: בפירוק מקרקעין סתם נפרדים השותפים לחלוטין איש מעל רעהו ואילו במודל הבית המשותף מוסיפים השותפים להיות קשורים ושותפים זה-לזה ברכוש המשותף. רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך.
כשם שבעל יחידה בבית משותף אינו יכול לכפות על בעלי הדירות האחרות למכור את הבית בשלמותו למרבה במחיר, דומני שראוי כי נעשה כמיטבנו להחיל אותו דין על בתים שבבעלות משותפת אף-הם.
בית בבעלות משותפת יירשם אפוא כבית משותף אלא אם בנסיבותיו של עניין פלוני לא יהיה הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים. אשר לתוכנו של אותו "צדק": הבאנו למעלה דוגמת מקרה שבו אפשר לא יורה בית-המשפט על רישומו של בית כבית משותף, והוא בשותפים המסוכסכים קשות ביניהם-לבין-עצמם. הגורם של "הפסד ניכר" – באשר הוא – אינו רלוונטי כהוראת-מחוקק קוגנטית למניעת רישומו של בית כבית משותף.
השאלה האם ביהמ"ש צריך להתחשב בכך שנגרם "הפסד ניכר" - תישאר בע"צ.
מהו "הפסד ניכר" כהוראתו בסעיף 40(א) לחוק? שאלת ההפסד לא תיגזר לעולם מעצם פירוקה של השותפות. הנחת-המוצא היא, כי נגזר על השותפות במקרקעין (או בבית) להתפרק, והשאלה אינה אלא אם דרך הפירוק – דרך החלוקה בעין – תגרום הפסד למי מן השותפים.
דוגמה מובהקת לחלוקה בעין הגורמת הפסד תימצא לנו בקרקע שניתן לבנות עליה בניין בן כך-וכך קומות, וחלוקתה בין שותפיה תותיר בידי כל אחד מהם בדל-קרקע שלא ניתן יהיה לעשות בו כל שימוש ראוי שהוא, ומכל מקום, תוצאת החלוקה תביא לכך שצירוף שוויים של כל אותם בדלי-קרקע ייפול משוויים של המקרקעין בשלמותם. במקרה זה נהיה עדים לתופעה של מעין סינרגיזם-בהיפוך, שחלוקת השלם לחלקיו תיתן בידינו חלקים ששוויים המצרפי פחוּת.
השאלה עד היכן נרחיק לכת בפרישת תחומו של אותו "הפסד ניכר" - הםא מדובר בחסרון כיס או באבדן רווחים - הינה שאלה של "מדיניות";
כדי להרבות שמחות, דומה שמוצאים אנו עצמנו באמצעו של טרקלין התאוריה הכלכלית מבית מדרשם של קלברזי, פוזנר וחבריהם, והמבוכה רבה. [מילים כדורבנות!] ההכרעה בשאלה לא הקלה עמנו, שגם אלה וגם אלה דברי אלוהים חיים הם [עעכשיו הכנסת גם את ווזנר לעסק?].
נעשה להרחבת הטריטוריה של החלוקה בעין ולהצרת הטריטוריה של המכירה למרבה במחיר. החלוקה בעין היא שתגרום להפסד, לאמור ההפסד – הנזק – ינבע במישרין מן החלוקה בעין.
מודעי רוקמים חלומות על עסקי קומבינציה להריסת הבית ולבניית בית אחר תחתיו, על הרחבת הבית ועוד. רידלביץ מוכנית להשתתף ביוזמות. המניעה למימוש הרווח מן הבניין יצאה ממחנה מודעי. רצונם זה של מודעי הינו, כמובן, רצון לגיטימי, ואולם נתקשיתי להבין מדוע תגרום להם חלוקה בעין הפסד או "הפסד ניכר". ביודענו כי רידלביץ נכונים לשלב זרועות עם מודעי למימוש כל פוטנציאל הרווח בנכס, לא ניתן כלל לדבר על הפסד – בוודאי לא על "הפסד ניכר" – שייגרם למודעי אם תיעשה חלוקה בעין. הבית יירשם כבית משותף.
חזקיהו נ' שרף
סעיף 40(ב) קובע כי במקרים של מכירת נכסי דלא ניידי, שאינם ניתנים לחלוקה, "המכירה תהיה בדרך, שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל, זולת אם הרה בית-המשפט על דרך אחרת, שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין". תקנות ההוצל"פ קובעות כי המכירה הפומבית, היא הדרך למכירת נכסי דלא ניידי מעוקלים.
הדרך הרגילה, שנקבעה על-ידי המחוקק לפירוק שותפות בנכסי דלא ניידי. שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית, והמחוקק רצה לפסוח על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים.
בסיפא של אותו סעיף (40 (ב)), משאיר המחוקק פתח למכירת הנכסים שלא בדרך מכירה פומבית הקבועה בחוק ההוצאה-לפועל, באמרו שבית-המשפט רשאי להורות על דרך אחרת, הנראית לו יעילה וצודקת בנסיכות הענין. ברם אין ספק שהכלל הוא, שהפירוק נעשה בדרך של מכירה פומבית, וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין השותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל. על מי שמבקש שבית-המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות הענין, הדרך השניה היא גם יעילה וגם צודקת.
השופט היה צריך להיות ער לכך שאין הצדדים נמצאים במצב שווה במובן הכלכלי, ולנהוג במשנה-זהירות כאשר החליט שלא למכור את הנכס במכירה פומבית, מכירה אשר כאמור כל מטרתה להשיג מחיר מקסימלי, שלא יקפח אף אחד מן השותפים.
גן בועז נ' אנדלנגר
החברה המערערת ו-52 המשיבים הם בעלים משותפים בפרדס בפתח-תקוה. הם פנו לבית-משפט השלום בפתח-תקוה בתביעה לפירוק השיתוף. מתברר שבין המשיבים יש כאלה שחלקיהם קטנים מכדי לאפשר את חלוקתם בעין על-פי דיני התכנון, ומשום כך ביקשה המערערת להפריד את חלקה בעין מכלל השטח ולהשאיר את המשיבים האחרים בשיתופם ביתרת השטח. חוק המקרקעין מדבר בסעיף 37 (א) על פירוק השיתוף, והפירוק יכול להיות בדרך של חלוקה בעין, לפי סעיף 39 (א) או בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, לפי סעיף 40 (א).
פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה.
הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה.
ויסמן 321-325
השפעת פירוק השיתוף על זכויות צד ג'
צד ג' שקיבל זכויות מאת כל/רוב הבעלים המשותפים
אין בכך להגביל את יכולתם של הבעלים לפרק את השיתוף, אלא אם הוסכם אחרת. פירוק שיתוף לא ישפיע על זכות קניינית שקיבל צד ג' בנכס, ולא משנה מי הבעלים החדשים. גם אם מדובר בשכירות וגם אם מדובר בזיקת הנאה.אם מדובר במשכנתא, אז אם הנכס נמכר המשכנתא תעבור לקונה. אם הנכס פורק (כך שכל שותף קיבל חלק), על כל חלקה יירשם מלוא סכום המשכתנא, וכמובן שבעל הזכות יוכל להפרע רק פעם אחת.
צד ג' שקיבל זכות במנה של שותף
שכירות/זיקת הנאה - עם פירוק השיתוף הזכות תבוא אל קיצה. למעשה, הנכס שהושכר חדל להתקיים.
משכתנא - חוק המשכון ס' 11 קובע שאין לפרק שיתוף שאחד מחלקיו מושכן אלא בהסכמת הנושה. פירוק השיתוף מביא להעתקת המשכון מהנכס המקורי לנכס החדש.
מדובר בחברה בפירוק שהיא גם בעלת מקרקעין. נדחתה הטענה שיש לפרק אותה ע"פ הלכות פירוק שיתוף במק'.
החלתם של דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין תתבצע אך בנסיבות חריגות, בהן ההתאגדות כחברה לא היוותה אלא כלי להשגת מטרה שאינה קשורה ישירות בעצם ההתאגדות, ולא היה בה כדי לשנות את אופיים האמיתי - הקנייני בעיקרו - של היחסים בין הצדדים לשיתוף (שהפכו בעלי מניות). למשל - למטרת חסכון מס שבח.
רובינשטיין נ' פיין
שתי החברות המערערות הן בעלות משותפות בחלקים בלתי-מסויימים של מחצית חלקה. בעלי יתר החלקים בחלקה הם שלושת המשיבים. המערערות רכשו את חלקיהן בספטמבר 1971 ובינואר 1972 הגישו תביעה לפירוק השיתוף בדרך מכירת החלקה וחלוקת התמורה בין השותפים. המשיבים התנגדו למכירה בטענה ש"גונבים אותם". החלקה אינה ניתנת לחלוקה-בעין. הסיבה לכך היא שלעת-עתה חלה על החלקה רק תכנית מיתאר משנת 1953, ועד שלא תפורסם תוכנית מפורטת אי אפשר לחלק את החלקה. לכן, המערערות רוצות לפרק את הנכס, למכור אותו במכירה פומבית, ולקנות את החלקים של המשיבים. המשיבים רוצים לדחות את החלוקה עד שתהיה תוכנית מפורטת שתאפשר להם לעשות חלוקה-בעין.
לפי סעיף 40 (ב) של חוק המקרקעין תהיה המכירה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין. במכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל קובעים את מחירם הנכון של המקרקעין על-פי שומה, לפי תקנה 52 לתקנות ההוצאה לפועל, תשכ"ח-1968. בשומה כזאת בוודאי יובאו בחשבון סיכויי הפיתוח של הקרקע, כפי שהם נראים בעת עריכת השומה, ולפי תקנה 55(ד) לראש ההוצאה-לפועל שיקול-דעת לאשר את המכירה או שלא לאשרה. המשיבים אינם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראת היסוד שבסעיף 37(א) של חוק המקרקעין - "בכל עת".
הערעור נדחה, ניתן לפרק.
רידלביץ' נ' מודעי
בית בן שלוש קומות. רידלביץ הינם הבעלים של 16/96 חלקים מן הבניין. מודעי הינם בעלים של 80/96 חלקים. כלומר הם בעלים במשותף ע"פ ס' 27. חלוקת השימוש בבניין מממשת בערך ובקירוב את חלקי הבעלות בו.
ענייננו הוא בשאלה אם יש להורות על רישומו של הבית נושא הדיון בפנקס הבתים המשותפים – כבקשת רידלביץ – או אם יש להורות על מכירתו למרבה במחיר, כבקשת מודעי.
פסה"ד:
עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף (סעיף 37(א) לחוק). ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין.
בחיי השותפות ישלוט העיקרון הדמוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם (ס 30(א) ).
עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות.
עיקרון שלישי – חריג לעיקרון השני – בא בסעיף 40(א) לחוק, ולפיו לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (הדבר מובן מאליו), וכן לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין אם נוכח לדעת "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל-זאת שומה עליו על בית-המשפט להורות על חלוקה בעין - כל עוד לא מדבור בהפסד ניכר.
עיקרון רביעי הוא זה הקבוע בסעיף 42 לחוק: במקום שבו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו נטל השכנוע.
לא נוכל להבין את הוראת סעיף 42 לעומקה, אלא אם נעמוד על היחס בינה לבין הוראות הסעיפים 39 ו40-, שעניינם חלוקה בעין של מקרקעין שאינם בית. יש, לכאורה, הבדל של-ממש בין הוראות-החוק המורות אותנו הליכים לפירוק בעין של שיתוף בקרקע עירומה, לבין הוראות החוק המורות אותנו הליכים לפירוק בעין של שיתוף בבית על דרך רישומו כבית משותף. ואולם, כך רק לכאורה.
לבחינת היקף סמכותו זו של בית-המשפט, דומה כי שומה עלינו לברר, בראש ובראשונה, מה הם הצדדים השווים ומה הם הצדדים השונים בין פירוק על דרך חלוקה בעין של סתם מקרקעין, לבין פירוק על דרך רישומו של בית משותף והקצאת דירות בו לשותפים. הדעת נותנת, כי בשדה המשותפת לשני סוגי הפירוק – באותה שדה שאליה נקבצו ובאו הצדדים השווים בשני סוגי הפירוק – יפעיל בית-המשפט את סמכותו לעניין פירוק השיתוף בבית ורישומו כבית משותף, באורח זהה, או, למצער, באורח דומה לפירוק השיתוף במקרקעין סתם. הסמכות להורות או שלא להורות על חלוקה בעין על דרך רישומו של בית כבית משותף, כך ניתן להוסיף ולהסיק, ניתנה לאותם מקרים שבהם שונים הם שני סוגי הפירוק. לבחינת היקפה של הסמכות דומה אפוא, כי שומה עלינו לרכז עצמנו, בעיקר, בצדדים השונים של שני סוגי הפירוק, ומהם נלמד ונדע.
ניתנה אמת להיאמר, כי בתחילת מסע הפרשנות לא יימצא לנו הבדל-של-ממש בין שני סוגי הפירוק. במקרקעין סתם הצדדים השווים שבין שני סוגי הפירוקים הניעו את בית-המשפט לקבוע כי פירוק על דרך של חלוקה בעין – והוא הפרימאט בחלוקת מקרקעין משותפים שאינם בית – יחול גם על פירוק השיתוף בבית על דרך הפיכתו לבית משותף. אכן, במקרה של פירוק מקרקעין סתם מדבר החוק על חובה לפירוק בעין, בעוד אשר במקרה השני מדברים אנו אך על "העדפה" של חלוקה בעין על-פני מכירת הבית, ואולם לגופם של דברים דומים הדברים במאוד.
השוני: בפירוק מקרקעין סתם נפרדים השותפים לחלוטין איש מעל רעהו ואילו במודל הבית המשותף מוסיפים השותפים להיות קשורים ושותפים זה-לזה ברכוש המשותף. רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך.
כשם שבעל יחידה בבית משותף אינו יכול לכפות על בעלי הדירות האחרות למכור את הבית בשלמותו למרבה במחיר, דומני שראוי כי נעשה כמיטבנו להחיל אותו דין על בתים שבבעלות משותפת אף-הם.
בית בבעלות משותפת יירשם אפוא כבית משותף אלא אם בנסיבותיו של עניין פלוני לא יהיה הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים. אשר לתוכנו של אותו "צדק": הבאנו למעלה דוגמת מקרה שבו אפשר לא יורה בית-המשפט על רישומו של בית כבית משותף, והוא בשותפים המסוכסכים קשות ביניהם-לבין-עצמם. הגורם של "הפסד ניכר" – באשר הוא – אינו רלוונטי כהוראת-מחוקק קוגנטית למניעת רישומו של בית כבית משותף.
השאלה האם ביהמ"ש צריך להתחשב בכך שנגרם "הפסד ניכר" - תישאר בע"צ.
מהו "הפסד ניכר" כהוראתו בסעיף 40(א) לחוק? שאלת ההפסד לא תיגזר לעולם מעצם פירוקה של השותפות. הנחת-המוצא היא, כי נגזר על השותפות במקרקעין (או בבית) להתפרק, והשאלה אינה אלא אם דרך הפירוק – דרך החלוקה בעין – תגרום הפסד למי מן השותפים.
דוגמה מובהקת לחלוקה בעין הגורמת הפסד תימצא לנו בקרקע שניתן לבנות עליה בניין בן כך-וכך קומות, וחלוקתה בין שותפיה תותיר בידי כל אחד מהם בדל-קרקע שלא ניתן יהיה לעשות בו כל שימוש ראוי שהוא, ומכל מקום, תוצאת החלוקה תביא לכך שצירוף שוויים של כל אותם בדלי-קרקע ייפול משוויים של המקרקעין בשלמותם. במקרה זה נהיה עדים לתופעה של מעין סינרגיזם-בהיפוך, שחלוקת השלם לחלקיו תיתן בידינו חלקים ששוויים המצרפי פחוּת.השאלה עד היכן נרחיק לכת בפרישת תחומו של אותו "הפסד ניכר" - הםא מדובר בחסרון כיס או באבדן רווחים - הינה שאלה של "מדיניות";
כדי להרבות שמחות, דומה שמוצאים אנו עצמנו באמצעו של טרקלין התאוריה הכלכלית מבית מדרשם של קלברזי, פוזנר וחבריהם, והמבוכה רבה. [מילים כדורבנות!] ההכרעה בשאלה לא הקלה עמנו, שגם אלה וגם אלה דברי אלוהים חיים הם [עעכשיו הכנסת גם את ווזנר לעסק?].
נעשה להרחבת הטריטוריה של החלוקה בעין ולהצרת הטריטוריה של המכירה למרבה במחיר. החלוקה בעין היא שתגרום להפסד, לאמור ההפסד – הנזק – ינבע במישרין מן החלוקה בעין.
מודעי רוקמים חלומות על עסקי קומבינציה להריסת הבית ולבניית בית אחר תחתיו, על הרחבת הבית ועוד. רידלביץ מוכנית להשתתף ביוזמות. המניעה למימוש הרווח מן הבניין יצאה ממחנה מודעי. רצונם זה של מודעי הינו, כמובן, רצון לגיטימי, ואולם נתקשיתי להבין מדוע תגרום להם חלוקה בעין הפסד או "הפסד ניכר". ביודענו כי רידלביץ נכונים לשלב זרועות עם מודעי למימוש כל פוטנציאל הרווח בנכס, לא ניתן כלל לדבר על הפסד – בוודאי לא על "הפסד ניכר" – שייגרם למודעי אם תיעשה חלוקה בעין. הבית יירשם כבית משותף.
חזקיהו נ' שרף
סעיף 40(ב) קובע כי במקרים של מכירת נכסי דלא ניידי, שאינם ניתנים לחלוקה, "המכירה תהיה בדרך, שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל, זולת אם הרה בית-המשפט על דרך אחרת, שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין". תקנות ההוצל"פ קובעות כי המכירה הפומבית, היא הדרך למכירת נכסי דלא ניידי מעוקלים.
הדרך הרגילה, שנקבעה על-ידי המחוקק לפירוק שותפות בנכסי דלא ניידי. שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית, והמחוקק רצה לפסוח על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים.
בסיפא של אותו סעיף (40 (ב)), משאיר המחוקק פתח למכירת הנכסים שלא בדרך מכירה פומבית הקבועה בחוק ההוצאה-לפועל, באמרו שבית-המשפט רשאי להורות על דרך אחרת, הנראית לו יעילה וצודקת בנסיכות הענין. ברם אין ספק שהכלל הוא, שהפירוק נעשה בדרך של מכירה פומבית, וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין השותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל. על מי שמבקש שבית-המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות הענין, הדרך השניה היא גם יעילה וגם צודקת.
השופט היה צריך להיות ער לכך שאין הצדדים נמצאים במצב שווה במובן הכלכלי, ולנהוג במשנה-זהירות כאשר החליט שלא למכור את הנכס במכירה פומבית, מכירה אשר כאמור כל מטרתה להשיג מחיר מקסימלי, שלא יקפח אף אחד מן השותפים.
גן בועז נ' אנדלנגר
החברה המערערת ו-52 המשיבים הם בעלים משותפים בפרדס בפתח-תקוה. הם פנו לבית-משפט השלום בפתח-תקוה בתביעה לפירוק השיתוף. מתברר שבין המשיבים יש כאלה שחלקיהם קטנים מכדי לאפשר את חלוקתם בעין על-פי דיני התכנון, ומשום כך ביקשה המערערת להפריד את חלקה בעין מכלל השטח ולהשאיר את המשיבים האחרים בשיתופם ביתרת השטח. חוק המקרקעין מדבר בסעיף 37 (א) על פירוק השיתוף, והפירוק יכול להיות בדרך של חלוקה בעין, לפי סעיף 39 (א) או בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, לפי סעיף 40 (א).
פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה.
הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה.
ויסמן 321-325
השפעת פירוק השיתוף על זכויות צד ג'
צד ג' שקיבל זכויות מאת כל/רוב הבעלים המשותפים
אין בכך להגביל את יכולתם של הבעלים לפרק את השיתוף, אלא אם הוסכם אחרת. פירוק שיתוף לא ישפיע על זכות קניינית שקיבל צד ג' בנכס, ולא משנה מי הבעלים החדשים. גם אם מדובר בשכירות וגם אם מדובר בזיקת הנאה.אם מדובר במשכנתא, אז אם הנכס נמכר המשכנתא תעבור לקונה. אם הנכס פורק (כך שכל שותף קיבל חלק), על כל חלקה יירשם מלוא סכום המשכתנא, וכמובן שבעל הזכות יוכל להפרע רק פעם אחת.
צד ג' שקיבל זכות במנה של שותף
שכירות/זיקת הנאה - עם פירוק השיתוף הזכות תבוא אל קיצה. למעשה, הנכס שהושכר חדל להתקיים.
משכתנא - חוק המשכון ס' 11 קובע שאין לפרק שיתוף שאחד מחלקיו מושכן אלא בהסכמת הנושה. פירוק השיתוף מביא להעתקת המשכון מהנכס המקורי לנכס החדש.
מרדכי נ' מרדכי
בעל ואשה שהסתכסכו, היא עזבה את הבית, הוא תקף אותה. יש להם דירה משותפת. האשה הגישה בקשה לביהמ"ש להורות על מכירה פומבית של הדירה כפנויה. הבעל טען שע"פ ס' 30(א) לחוק הגנת הדייר אסור לעשות זאת. האשה טוענת שהבעל השתלט על חלקה בדירה ללא רשות ולכן ס' 30(א) אינו חל עליו. כמו כן היא טוענת שהבעל משיג גבול ולכן אינו זכאי להגנת ס' 30 מתוקף ס' 8א לחוק הגנת הדייר.
פסה"ד:
לא ניתן להגיד שהבעל הוא משיג גבול בדירה.
לא ניתן להחיל כאן את ס' 43 לחמ"ק, הוא מיועד למקרה שבו יש כמה שותפים שרוצים לקיים שיתוף וכמה שלא רוצים. ביהמ"ש יכול להיענות לרצון חלק מהשותפים לחלק את הכנס באופן מסויים, אבל לא למנוע פירוק.
פלונית נ' פלוני
המונח "החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו...", אשר בסעיף 33לחוק הגנת הדייר פירושו החזקה ייחודית כדין, וכאשר מדובר בנכס משותף - החזקה ייחודית בהסכמת השותפים. הצורך בהסכמת השותפים קיים לגבי כל שותפות שהיא בנכס, אך טיבה של ההסכמה הדרושה שונה הוא בשותפים בדירה, שהם בני-זוג, מבשותפים "רגילים", שאינם בני-זוג. בשותפות כלכלית רגילה, המתנהלת ונמדדת לפי שיקולי רווח ותועלת כלכליים, ניתן להסיק מאי-הבעת התנגדות מצד שותף אחד להחזקתו הבלעדית של שותפו משום הסכמה להחזקתו של הלה בנכס. לעומת זאת, בשותפות הכרוכה בחיי יום יום משותפים, בהימצאות "בכפיפה אחת", אין להסיק מעצם עזיבת החזקה בדירה על-ידי בן הזוג משום הסכמה להחזקתו הבלעדית בדירה של בן-זוגו האחר ומשום ויתור של בן הזוג העוזב על חלקו בהחזקת הדירה. ההסכמה הדרושה במקרה של שותפות בני-זוג בדירתם צריך שתהא פוזיטיבית, היינו שניתן להסיק באופן פוזיטיבי מהתנהגות בן הזוג, שעזיבתו אינה משום שנמלט הוא מהחיים בצוותא, אלא משום שמוותר הוא על זכותו הממונית בחלקו בהחזקה בדירה.
אדמיר נ' קלו
סכסוך מקרקעין, שעניינו סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. מדובר בדירת מגורים, אשר הייתה רשומה על שם המשיבה כבעלים בשני שלישים ועל שם אחותה כבעלים בשליש הנותר. ב-1977 שתי החברות (המערערות) רכשו את חלקה של האחות, ונעשו כל אחת בעלים ב-1/6 מן הדירה (החברות נמצאות בדירה). חודשים מספר לאחר מכן, נחתם הסכם בין קלו, המכונה בהסכם "צד א' שהוא הבעלים של שני שליש...", לבין המערערות, המכונות בהסכם "צד ב' שהוא הבעלים של השליש הנותר בדירה". לפי האמור בו, ההסכם נעשה "הואיל וצד ב' רוצה להשתמש בכל הדירה כולל חלקו של צד א'" ו"הואיל וצד א' מסכים לכך... צד א' מסכים שצד ב' יחזיק וישתמש בחלקו של צד א' בדירה, זה בתקופה מה- 1לחודש נובמבר 1977ועד ל- 31באוקטובר 78. מעמדו של צד ב' הוא של שותף המשתמש בדירה המשותפת כולה, כלומר בחלקו שלו ובחלקו של צד א' והתמורה הנזכרת בסעיף 3לעיל היא בעבור הסכמה בשימוש של חלקו של צד א' כאמור..." בהסכם נקבע מפורשות, כי לא יחול עליו חוק הגנת הדיור. כחודשיים בלבד לאחר חתימת ההסכם, פנו החברות לבית המשפט בבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין בינן ובין המשיבה, כאשר הן מתייחסות, לפי המבוקש, לדירה תפוסה בהתאם לאמור בסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר.
המשיבה רואה בהסכם הסכם שכירות בלבד, אולם המערערות טוענות, כי יש לראות את ההסכם הנדון כהסכם בין שני שותפים במקרקעין לשימוש על-ידי אחד השותפים. למאי נפקא מינה: אם מדובר בהסכם שיתוף, הרי שעם פירוק השיתוף, כאמור בסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, תימכר הדירה לפי התיזה של המערערות כתפוסה (על-ידי החברות), והמחיר, אותו ניתן יהיה להשיג עבורה, יהיה נמוך ממחירה כדירה פנויה.
הפסיקה, אשר סבה על סעיף 33הנ"ל, קבעה, כי החזקת שותף, אשר יש בה כדי להקנות לו מעמד של דייר מוגן בנכס עם פקיעת בעלותו בשל פירוק השיתוף, צריכה להיות החזקה ייחודית כדין בנכס המשותף, ותנאי לגביה הוא, שתהי בהסכמת השותפים. פסיקה מאוחרת יותר שינתה במידת מה מן ההלכות הנזכרות, ולפיה גם הסכמה שבשתיקה עושה את החזקתו של המחזיק להחזקה כדין. משמע, החזקה תיחשב כדין, אם ההסכמה הינה פוזיטיבית, בין אם הובעה במפורש ובין אם היא משתמעת מהתנהגות הצד האחר.
הסימנים העולים מן ההסכם בין בעלי הדין מצביעים לכאורה על הישענות על סעיף 33הנ"ל. הסכמתה המפורשת של המשיבה להחזקה ייחודית של המערערות בדירה, נכתבה, ככל הנראה, תוך התייחסות לפסיקה, הדנה בסעיף 33(א) הנ"ל. היינו, לפנינו הסכם שיתוף בין בעלים כמובנו בסעיף 29לחוק המקרקעין. למרבה הצער נראה, כי המשיבה הקלה על המערערות את הדרך לתביעת הפירוק. עם פקיעתו של ההסכם חדלה זכות השותפים במקרקעין המשותפים להיות מוגדרת וחלה עליה הוראת סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, לפיה כל שותף זכאי להשתמש במקרקעין שימוש סביר. היינו, זכותן של המערערות להשתמש בדירה, אשר עד כה הושתתה על ההסכם, נמשכת לכאורה מכוח האמור בסעיף 31(א)(1) הנ"ל. המערערות אכן השתמשו בדירה, ואילו המשיבה, המתגוררת דרך קבע באיטליה, לא דרשה לממש את זכותה לעשיית שימוש אישי בדירה ביחד עם המערערות.
בעלת שני שלישים מן הנכס נקלעה למצב, בו עלולה הייתה להישלל ממנה הבעלות בעקבות חתימתה על הסכם לשימוש ברכוש משותף, שהיא לא צפתה את משמעותו והשלכותיו, וזאת כאשר התמורה לא תשקף את ערכו של מה שיישלל ממנה. אין הכרח לקבל את המסקנה כפשוטה, העולה מן השיתוף במקרקעין ומחתימת הסכם השימוש, שהעניק זכות שימוש ייחודית למערערות. הנני מבכר לשוב להוראותיהם של סעיפים 12ו- 39לחוק החוזים.
לאור נסיבות העניין אין כל מקום להנחה, כי התביעה והצורך בהגשתה צמחו יש מאין כחודשיים אחרי כריתת החוזה, בלי שתוכננו מראש; היפוכו של דבר, ניתן ללמוד מן הראיות הנסיבתיות, כי החוזה לשימוש ייחודי לא היה אלא מסווה להסתרתה של המטרה האמיתית, שהיא נישול הבעלים של שני-שלישים מן הירה בתמורה נמוכה, עקב זאת שהבעלים לא נאות לפני זה למכור חלקה מרצונה. מי שכורת חוזה בחוסר תום-לב במגמה להפעיל את החיוב שבו כתכסיס מוסווה נגד אחר ומבקש פירוק השיתוף, כאשר התכסיס החוזי משמש לו כמנוף לכך, אינו יכול להישען על חוזה השימוש ואינו יכול ממילא ליהנות מן ההגנה, הקבועה בסעיף 33הנ"ל; לעניין זה אין על-כן נפקא מינה בכך, מי התעורר ראשון כדי ליזום את פירוק השיתוף ומי הנתבע.
אריאלי נ' אריאלי
א. האם חל על המקרה סעיף 33(א) לחוק הנ"ל; ב. במקרה שהתשובה היא בחיוב - האם ניתן לומר כי הוכח, שהבעל מחזיק בדירה כולה החזקה בלעדית כדין במובן הסעיף הנ"ל.
ההלכה הפסוקה, שהיא עקבית ומושרשת היטב, קבעה חד-משמעית, שיש לסעיף דלעיל תחולה גם על בני-זוג.
יותר מורכבת היא התשובה לשאלה השנייה. בעניין זה חלה התפתחות בהלכה הפסוקה. בפס"ד מרדכי נדון מקרה, בו עזבה האישה עם אחד הילדים את הדירה המשותפת בשל סכסוכים עם בעלה ואלימותו של זה. הבעל ושני הילדים האחרים נשארו לבדם בדירה כולה. בעזיבת האישה, על רקע הפסיקה דאז, ראה בית המשפט הסכמה מצדה, שהבעל יחזיק בדירה בהחזקה בלעדית, שכן היא לא הגבילה ואף לא נתכוונה להגביל את שימושו בדירה כולה, והיא גם "לא ביקשה צו לחזקה משותפת עם המשיב בדירה ומעמדתה ברור שאין היא מעוניינת בהחזרת החזקה המשותפת". על יסוד שיקולים אלה נפסק שם, כי אין החזקת הבעל החזקה שלא כדין, וכי לצורך הפירוק יש איפוא לראות את הדירה כתפוסה. העולה מכאן, שדי בהעדר הוכחה שההחזקה הבלעדית אינה כדין, כדי לראות בכך מילוי התנאי של החזקה בלעדית כדין, במובן סעיף 33(א) לחוק הנ"ל. בהעדר הגבלה, או לפחות כוונה להגבלה, של שימוש הבעל בדירה ובקשת צו להחזקה משותפת, גם העובדה, שהיה צידוק לעזיבתה, לא עמדה לאישה.
ההלכה הפסוקה המאוחרת מסתייגת בהדרגה מהלכת מרדכי (פס"ד פלונית). נקבע שם, כי לצורך סעיף 33(א) לחוק הנ"ל תיחשב החזקה הבלעדית בדירה כחזקה כדין.
הטוען לוויתור הוא הנושא בנטל הראיה בדבר קיומו. לפיכך (בענייננו) על הבעל עול הראיה, שהחזקתו הבלעדית בדירה כולה היא כדין, היינו בהסכמתה הפוזיטיבית של האישה. אין די בהעדר הצדקה אובייקטיבית לעזיבת האישה את הדירה. אדרבא, בית המשפט קמא הסביר עזיבה זו בהרגשותיה הסובייקטיביות ובאירועי העבר. משמע, מבחינה סובייקטיבית היא לא יכלה להמשיך לדור בכפיפה אחת עמו, ועל-כן קמה ועזבה. זאת ועוד, גם מאמציה בעבר להוציא את הבעל מהדירה, על-ידי צו מניעה שקיבלה בשעתו, מצביעים מצדם על נחישותה להרחיק אותו מעליה בלי לוותר על החזקה בדירה.
כשלעצמי, הייתי מגיעה, אולי אף מעדיפה להגיע, לאותה מסקנה בדרך אחרת: רק אם נכפה על המחזיק בדירה פירוק של שיתוף ברכוש הנדון, יכול הוא, בהתמלא התנאים הדרושים, לחסות בצלו של הסעיף בו עסקינן. רק כאשר הפירוק או החלוקה וכיוצא באלו גורמים, שלא מרצונו, לאובדן קורת הגג מעל ראשו, תהא לסעיף זה תחולה. מקורו של סעיף 33היה ברצון הכנסת לפתור אחת מהבעיות שנוצרו עקב מצוקת הדיור. הכוונה היתה להגן על השותף המחזיק מפני שלילת מקום מגוריו... כלומר, ההוראה באה להגן על המחזיק מפני הליכים שיזם אחר ושיש בהם כדי להביא לפקיעת זכויותיו.
הבעל כלל לא כפר בעובדה, שהדירה נרכשה במאמציהם של שני בני הזוג ובמשאביהם. בנסיבות אלה, בהעדר ויתור פוזיטיבי חד- משמעי, מחויב ההיגיון וההגינות הוא כלפי שני בני הזוג, שהדירה, כמו כלל הנכסים האחרים, תימכר בשוויה המלא, היינו כפנויה, וכי הפדיון יחולק ביניהם שווה בשווה.
יש לתת לסעיף 33(א) הנ"ל פירוש מצמצם, וכרגיל (להוציא חריג נדיר) ראוי וצודק הוא, שדירה, שנרכשה במשאבים משותפים של בני הזוג, תימכר כפנויה. אם נגרוס אחרת, יחשוש בן-זוג (או בת-זוג) לעזוב את דירת המגורים, גם כאשר החיים בצוותא הופכים קשים מנשוא ואולי אף מזיקים לילדיהם המשותפים.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה