המשפט הישראלי מבין שעל מנת ליצור שת"פ ארוך טווח פרודוקטיבי תוך שימור היכולת לצאת, יש צורך במנגנוני ניהול. המשפט יוצר סוג של קהילה דמוקרטית של ניהול. גם להסדרי היציאה מהשיתוף יש תרומה בחיי השיתוף. כל אלה כללי רקע. המטרה היא שאנשים יתנהגו כמו בני אדם נורמלים ולא יזדקוו למשפט.
עסקנו בכללים שמאפשרים תקופת צינון (34, 37). זהו אמצעי יחסית עדין שהמשפט יכול להשתמש בו כדי לשמר את החירות לצאת אך לעזור לכך שהשימוש יהיה מיודע ולא אופורטוניסטי. תקופת הצינון יכולה ליצור דינמיקה חיובית.
הסוג השני של כללי יציאה: חלוקה הוגנת בפירוק השיתוף. פירוק נעשה ע"פ הסכם או חוק, החוק מאפשר מכירה או חלוקה בעין. יש 3 עקרונות שמנחים את המשפט בנושא זה:
לצדדים מותר לעשות בהסכם השיתוף מה שהם רוצים כל עוד זה לא פוגע במישהו אחר – ס' 38. לכן אסור לחלק ליחידות קטנות מידי כמו שכבר הסברנו. רק אם אין הסכם הפירוק יהיה בצו של בימ"ש.
הצד שמתפרקים ממנו לא ייפגע כלכלית בעת הפירוק. זה כלל מובהק נגד אופורטוניזם.
ס' 40ב – המכירה תהיה בדרך של מקרקעין מעוקלים אלא אם ביהמ"ש מצא דרך צודקת יותר. לראש ההוצל"פ יש שק"ד לא לעשות מכירה (רובינשטיין) כאשר אין טעם בכך. הוא לא יאשר תוצאה של מכירה אם המחיר ירוד ממחיר השומה. הלכת חזקיהו אומרת שלא תהיה מכירה מחרותית בין הצדדים אלא מכירה פומבית, מפני שכאשר יש מכירה תחרותית יש פחות קונים והמחיר יותר נמוך. זו עלולה להיות דרך של צד חזק יוזם פירוק לקנות בזול את הצד החלש. כמובן שמותר לקבוע בהסכם השיתוף מכירה תחרותית.
חלוקה בעין/על דרך רישום בית משותף – ס' 39ב מאפשר ביצוע תשלומי איזון. ס' 42ב' עושה אותו דבר לגבי בית משותף. ס' 39 ג' מאפשר רישום זיקות הנאה בין החלקות. אלו אמצעי שמאפשרים לביהמ"ש לדייק בחלוק האינטרסים בין הצדדים ולהבטיח שהיא תהיה הוגנת. ס' 41ג אומר שאם יש מניעה לחלוקה בעין רק לגבי חלק מהשותפים (החלקים שלהם קטנים מידי), האחרים רשאים לחלק בעין ולשלם לאחרים את המחיר של ס' 40. זה חשוב - בד"כ שווי השוק כבעלים משותפים הוא יותר נמוך. אלה עם החלקות הקטנות לא נפגעים מכך שאין מכירה.
פס"ד גן בועז – כאשר צד אחד, שרק הוא יכול לקיים את הנכס (החלקה שלו מספיק גדולה) רוצה לצאת מהשיתוף, הוא לא יכול לבקש "להתפרק" מכל השאר. ביהמ"ש אומר שבשביל זה צריך הסכמה של כולם. ביהמ"ש מבין שיכול להיות שהנכס הקטן שווה פחות מ"חצי הנכס הגדול".
מכירה או חלוקה בעין? המחוקק נותן בעקרון עדיפות לחלוקה בעין. למה, אם אין הפסד, אז עדיף לחלק? בגלל ערך האישיות של הקניין. הרבה פעמים יש סיבות טובות למכור, וצריך לאזן. ס' 40א – כאשר אין אפשרות לחלוקה או אם ביהמ"ש נוכח שחלוקה תגרום הפסד ניכר לחלק מהשותפים, תהיה מכירה. ההפסד הניכר הוא הפער בין שווי החלק כאשר כל הנכס נמכר לעומת שווי הנכס בחלוקה בעין. פס"ד רידלביץ' מסביר למה בהקשרים של הפיכה לבית משותף צריך לקרוא את נוסחת האיזון אחרת, וכן הוא מסביר "ממה סופרים הפסד".
לסיכום, יש כאן אוסף כללים שנותן כרית ביטחון עבה לצדדים לרגע הקשה של הסוף. הו! כמה דרמטי.
ס' 33 לחוק הגנת הדייר – זוהי אנומליה ענקית. הס' קובע ששותף מחזיק, ברגע פירוק הופך לדייר מוגן. זה נראה כמו גילום של ערך האישיות. בפועל, זה אומר שהצד שרוצה לצאת נאלץ למכור אותו במחיר מופחת, כיוון שהוא בכפוף לדיירות מוגנת. הס' הזה הוא הזמנה להתעללות בשותף. זה בדיוק מה שקרה בפס"ד מרדכי. הבעל היכה את האישה, היא עזבה את הבית, וביהמ"ש התעלם מהעובדות של המקרה וטען שפירוק שיתוף היא זכות. זה פס"ד נוראי! לקח לביהמ"ש 20 שנה להתעשת ולהפוך את ההלכה. בפס"ד וילוז'ני ופלונית נקבע שבהקשר הזה, ההסכמה להחזקה הייחודית אינה יכולה להילמד משתיקה אלא צריך הסכמה פוזיטיבית או בהתנהגות ברורה. זה גם נראה לנו כמה חשוב לראות את הקניין בהקשר החברתי.
ביקורת קטנה על פסה"ד – נראה כאילו הוא מגביל את ההלכה להקשר המשפחתי. לדעת דגן חשוב שביהמ"ש יוודא שס' 33 אינו מנוצל לרעה, גם בהקשרים אחרים. גם הפסיקה אח"כ המשיכה להגביל את השימוש בס' 33:
בן פורת בפס"ד ... אומרת שס' 33 הוא "מגן ולא בחרב"
שמגר בפס"ד אדמיר נ' קלו אומר שאי אפשר להשתמש בס' כאשר הכניסה למצב היתה בתכסיס
ס' 40א(ב) מוציא את ההקשר בזוגי מס' 33 ע"מ שלא לחזור להלכת מרדכי
מה"מלחמה" בס' 33 אנחנו רואים איך כל ההסדרים האחרים מגנים בפני אופורטוניזם. ס' 33 דומה לכללי המשפט האמריקאי שלמדנו עליהם בהתחלה.
בתים משותפים
המוסד הקנייני של בתים משותפים הוא בעיקרו מוסד ליברטריאני.
בפס"ד צ'ודלר חשין מאפיין אחרת את הבית המשותף. דגן יבקר את התזות האלה.
תזכורת: ברוקר נ' סלומון אנגלרד הציג את הקניין כערך מוניסטי של התחשבות בזולת וכו'. דגן רואה בכך עמדה בעייתית כי היא משטיחה את העולם הקנייני המורכב, ובהקשר של בתים משותפים זה לא הכיוון הנכון.
תפיסה ריאליסטית של הקניין טוענת שלא בכל מקום יש קניין ליברטריאני, אבל בכל זאת יש מקומות בהם הוא נמצא, למשל בבית המשותף.
פס"ד צ'ודלר – טיל סקאד החריב בניין בר"ג. העירייה עשתה עסקה עם הקבלן, הוא ייקח את כספי הפיצויים ויבנה בניין חדש עם יותר דירות. הטענה היתה שאחוז הבעלות שלהם יורד, לכן הם נפגעים, וכיוון שמדובר בשינוי מהותי ואי אפשר להשתמש בס' 60. חשין מפתח 2 תזות:
תזה פרשנית – קניין הוא שרירות בעלים. ס' 60 פוגע בזכות הבעלות ע"פ ההבנה הזאת. אבל, יש זכויות קניין השונות מהזכות הקלאסית ויש בה מקום לשיקולים לבר-קנייניים. בחריג הזה יש מקום לכלל סבירות. השאלה היא האם בית משותף הוא קניין או לבר-קניין.
תזה באשר לבית המשותף – בית משותף=קומונה. לדעתו הבית המשותף הוא לבר-קנייני, ויש בו זכות בעלות מוגבלת.
את דעתו של דגן על התזה הפרשנית אנחנו כבר מכירים. הוא גם חושב שזה הכשיל אותו והביא אותו לראייה המעוותת של הבית המשותף, כדי להגיע לתוצאה הנכונה.
למה הבית המשותף אינו קהילתני (ברוב המקרים)?
בחיי היום-יום אנשים רואים בדירה שלהם משאב מכונן (חשין מכיר בזה). יש דבר כזה "משאב מכונן קהילתי" אבל הדירה שלי היא לא כזאת. האם אנשים באמת מגדירים עצמם כקבוצת ייחוס על סמך היותם גרים באותו בית? מה שיש להם ביחד זה אחוז מסויים מהמדרגות והחצר. מדובר ברכוש משותף עם יחס אינסטרומנטלי, אם היה אפשר היו מוותרים עליו. ויסמן אמר שהתכלית של הדיירים היא להשיג בעלות על דירה. זה פתרון טכני למצוקת הדיור ולא בחירה ב"קומונה". ראייה לכך היא שלפני חוק בתים משותפים היו רושמים אותם בתור אגודה שיתופית. לרוב יש סמכות רחבה, ועדת קבלה, ערבות הדדית. המחוקק הוסיף מוסד קנייני של בית משותף, כך שכל אחד יכול לבחור. תגובת הציבור היתה דרמטית לכיוון בתים משותפים.
אי אפשר להתעלם מהעובדה שיש סוג מסויים של קרבה שמחייבת סוג מסויים של התחשבות בבית המשותף. אבל, המשפט מטפל בנושאים האלה באופן הפוך מאיך שהוא מטפל בפרק ה', הוא ממעיט ככל האפשר את ה"ביחד" ומעצים את ה"לחוד". הוא מקטין את הסכמות של הקבוצה, מנסה לעבוד בכללים מדוייקים ולא במילה "סבירות".
2 עקרונות של דיני הבית המשותף במשפט:
ניסיון למזער את נק' המגע בין הצדדים.
ההסדרה של נק' המגע היא לא תחת האידיאל של חיים משותפים אלא באופן מנוכר עם כללים מדוייקים שהצדדים יודעים מראש.
עוד הערה לחשין: ס' 4א לתקנון המצוי אומר שבעל דירה חייב לאפשר עבודות תחזוקה של הרכוש המשותף. חשין אומר שהס' הזה מעיד על כך שמדובר בהסדר קומונלי. זה לא נכון, כי גם בבעלות רגילה של חלקה, מותר לרשויות להיכנס כדי לתקן גז, מים וכו'.
שמע נ' סדובסקי – אחד מבעלי הדירות שינה את ייעוד הדירה. הוא מוכר את הדירה שהפכה לעסק לאד אם שמרחיב את העסק והדיירים פונים לבימ"ש. הטענה שזה נוגד את ס' 2 בתקנון המצוי שאינו מאפשר שינויים בדירה הפוגעים ברכוש המשותף או בערכו. הרוב קובע פירוש מצומצם לס' 2 רק עבור שינויים במבנה, והמיעוט אומר שזה על שינוי בייעוד.
חיים כהן אומר – כל שינוי שעשוי לפגוע בערך הדירה או הרכוש המשותף כלול באיסור.
ויתקון מצמצם יותר את המגבלה – הוא אומר שצריך שינוי פיזי, כלשהו, אבל בודקים האם שינוי הייעוד הוא שפוגע.
זוסמן (רוב) – דוחה את הדיעה שיש חשיבות מיוחדת ל"שיתוף" בין הדיירים. תקנה 2 חלה רק על שינויים פיזיים. הנימוקים שלו:
הרעיון המונח ביסודו של בית משותף, יצירת קניין נפרד בחלק מסויים של בית, “דירתי כמבצרי" – זה מה שצריך להנחות אותנו בפירוש תקנה 2. זאת התכלית של המוסד הקנייני.
דיני בתים משותפים אינם מוסיפים לדיני הנזיקין ואינם גורעים מהם – השכנות האנכית היא בדיוק כמו שכנות אופקית. הצעת חוק דיני ממונות מקודדת את העקרון הזה - “הפרעה של ממש לשימוש הסביר", זה כמו דיני המטרדים. אם ביהמ"ש היה רוצה להעלות את הרף של ההדדיות בבית משותף, הוא היה יכול לעשות זאת מבחינה עקרונית, כמו שדעת המיעוט עשתה.
הניהול הוא מקום שבו אפשר לראות את המוסד הקנייני. ניקח כדוגמה את ניהול הרכוש המשותף של שני זוג ושל חברה. הסוג הראשון הוא ביחד, אין פרוצדורות פורמליות, כל אחד יכול ליזום קבלת החלטות. ניהול של חברה בע"מ מלא בפרוצדורות פורמליות, פרוטוקולים וכו'. אין נוסחת קסם לגבי איך נכון לנהל, חשוב להתאים את צורת הניהול לסוג היחסים בין הצדדים. בהקשרים מנוכרים, מבנה היררכי-פורמלי-טכני יעיל יותר. בעל מניות קטן לא רוצה להיות מעורב בהחלטות כי הוא רוצה שמקצוען יעשה אותן. ולהפך. חוסר התחשבנות ואי-פרומליות הוא יעיל בהקשרים אינטימיים.
בבית המשותף האירגון הוא פורמלי וטכני. בראש עומדת נציגות, יש לה גזבר, היא אחראית לניהול הרכוש המשותף, יש פנקס, דו"חות. ס' 71ב1 הוסף לחוק לאור דרישת הציבור, וקובע שאפשר לתת את ניהול ועד הבית למתחזק מקצועי. כשירות האסיפה הכללית יחסית מצומצמת (יחסית לנציגות). אי אפשר לכנס את האסיפה בלי התרעה. אפשר למנות בא-כוח שיצביע במקומי – זה בהחלט לא קיים בהקשרים אישיים. לדעת דגן ראוי לאפשר גם הצבעה בכתב. הליכי ניהול האסיפה הכללית – אסור לדבר על דברים שלא בסדר היום, ההצבעה היא בהרמת ידיים ואם רבע דורשים אז בכתב. בפס"ד טרוצקי – שמגר הסביר שביהמ"ש ייטה לעמוד על כל דקדוקי הפורמליסטיקה של ניהול האסיפה הכללית.
המאפיינים האלה מתאימים ומעידים על האופן שבו האנשים רוצים לראות את הבית המשותף, במיוחד כשבאופן עקרוני יש חלופה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה