קניין - פס"ד סוף שתים משותפים

אליאס נ' שיפר

הכלל הבסיסי בעניינים, בהם הפגיעה היא בזכות הקניין של הזולת הוא: אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כל-שהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא. דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת - אין לכפות עליו 'רצון טוב' זה על-ידי החלת שיקולים שביושר. אולם העיקרון, לפיו נדחה הסעד שביושר מפני הזכות הקניינית, אינו מוחלט. כאשר מתבקש בית המשפט לתת תרופה, שיסודה בדיני היושר יש לו מדובר בשק"ד צר.

לגבי בית משותף, כל פגיעה ברכוש המשותף, גם בלי שניתלווה לה נזק ממשי, דייה כדי להצדיק מתן צו מניעה. הסיבה היא שאם בית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי.

העובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם.

פרשקר נ' רוזנברג

האם רשאי בעל דירה בבית משותף למנוע חברו מלהחנות מכוניתו ברכוש המשותף?

עם הרכוש המשותף נמנים החצר ושטח מתחת לעמודים שבה. כשנבנה הבית ונרשם כבית משותף הועדו שטחי החצר והשטחים שבין העמודים לצרכי גינון ומשחקי ילדים. למעשה לא היה שם גן ולא מגרש משחקים, אלא קוצים. למערערים היה קטנוע והם החנוהו בחצר. לאחר מכן החליפו את הקטנוע במכונית, וזו חנתה רק פעם אחת מתחת לעמודים. לא נציגות הבית ולא שאר בעלי הדירות נתבקשו להרשות את חניית הקטנוע. בשנת 1970 התחילו המשיבים, אף הם בעלי דירות, להחנות מכוניותיהם מתחת לעמודים בחצר.

אסיפת הדיירים החליטה לסלול את החצר ולאפשר רק למי שהשתתף בהוצאות הסלילה לחנות שם.

פסה"ד:

אם הקדשת השטח לגינה לא נרשמה, תקנון הבית לא אסר, והאסיפה הכללית לא התירה ולא אסרה. במקרה כזה, כל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף בצורה נאותה ובאורח סביר, והחניית מכוניות היא בכלל זה.

לפי דעתי הוראת סעיף 1 להחלטה האמורה, לפיו "דיירי הבית בלבד זכאים לחנות בחצר ובין העמודים," אינה חורגת מגדר סמכותה של האסיפה הכללית והיא מחייבת את כל הדיירים ; אשר-על- כן יש בה משום היתר לשימוש לצרכי חניה. אין ספק בכך שבעלי הדירות שהצביעו בעד ההחלטה האמורה התכוונו ליתן לה תוקף של תקנון מוסכם, כאמור בסעיף 6 להחלטה. בזה לא הצליחו, שכן לצורך כך דרוש, על-פי סעיף 62 (א) לחוק, רוב של שני שלישים של בעלי הדירות, ורוב כזה לא היה. נושא סעיף 1 להחלטה הוא ענין של שימוש ברכוש המשותף, בו רשאית האסיפה הכללית להחליט ברוב רגיל, על-פי סעיפים 5(א) ו-12 (א) לתקנון המצוי.

ההחלטה אינה מפלה בין בעל דירה המעוניין בחניה לבין חברו, ואינה גורעת מזכויותיהם של המערערים או שאר השותפים ; אשר על-כן לא היה צורך בהסכמת המערערים, לא על-פי סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי ולא על-פי סעיף 62 (א) לחוק. המערערים שהצביעו נגד ההחלטה יוכלו ליהנות מרשות החניה ככל יתר בעלי דירות, ובלבד שישאו בהוצאות שווה בשווה עם כולם.

שטנג נ' מינצר

התובעים הינם בעלי 3 דירות בבית משותף ואילו בבעלות הנתבע 12 דירות+ייפוי כוח על דירה 13.

לטענת התובעים, השתלט הנתבע על הרכוש המשותף במרתף, ביצע בו שינויים, אשר הפכוהו ליחידה אחת , הכוללת את שטח הפרוזדור, אשר נטען כי הוא רכוש משותף לכל דיירי הבית , סגר את הכניסה בדלת פלדלת , ובכך פגע בזכויותיהם הקניניות של התובעים , לרבות זכותם להנות מן הרכוש המשותף ולהשתמש בו .

ב-4.4.95 נכנס לתוקף תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין, המאפשר קבלת החלטה להצמיד רכוש משותף לדירה לשם הרחבתה, ברוב של 75% מבעלי הדירות, אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

לאחר התיקון, הנתבע כינס אסיפה כללית, אשר קיבלה החלטה להצמיד את הרכוש המשותף שבמרתף לדירותיו של הנתבע הרכוש המשותף, על פי ההגדרה השיורית שבסעיף 52 לחוק המקרקעין, הינו הפרוזדור המקשר בין דירות הנתבעים שבמרתף. באסיפה זו החליט הרוב, בעל 75% מהדירות שהוא הנתבע עצמו, כי הפרוזדור יוצמד לדירותיו לשם הרחבתן, וזאת חרף התנגדות התובעים .

פסה"ד:

תכלית התיקון לחוק היא לאפשר הרחבת דירות , לרבות הרחבה לצורך עיסקי על חשבון הרכוש המשותף , תוך התחשבות בזכויות בעלי הדירות האחרות , הן על ידי תשלומי איזון , והן על ידי מתן זכות לפניה למפקח במקרה שלדעת אותם בעלי דירות , נפגעה זכות מהותית שלהם . מאידך בא התיקון למנוע ניצול לרעה של אותה זכות ברכוש המשותף , ועל כן הצורך בקבלת הסכמה של כל הדיירים , כאשר יש בהתנגדות משום סחיטה או נסיון להשיג תמורה שאיננה מגיעה להם , ובאין כל פגיעה מהותית בזכותיהם .

המבחן שנוקט בו החוק , הינו מבחן ה" הפגיעה המהותית " ועל פיו יש לנהוג.

ראשית, יש לבחון האם פוגע התיקון בזכות הקניין (סעיף 3 לחוק היסוד).

אין ספק כי התיקון לחוק פוגע בזכות הקנין, שכן יוצר הוא מצב אפשרי בו נשלל מהתובעים חלק מקנינם ברכוש המשותף אף ללא הסכמתם לכך, משנוצר הרוב הדרוש באסיפה הכללית.

בדיקת פסקת ההגבלה:

א. החוק המתקן אינו סותר את ערכיה של מדינת ישראל כמדינה דמוקרטית, שכן דורש הוא בעלות של 75% מהדירות וב-2/3 מהרכוש המשותף. והרי דמוקרטיה היא בין השאר שלטון הרוב. מאידך,אין לאפשר בשם הדמוקרטיה ל25% מהדיירים למנוע ביצוע החלטות יעילות ומועילות לרוב,ולאפשר סחיטת הרוב עקב עמדת המיקוח של המיעוט,כאשר עד לתיקון החוק נדרשה הסכמת כל דייר ודייר.

ב. תכליתו של החוק לאפשר חיים בצוותא בבית המשותף – תכלית ראויה.

ג. החוק מידתי

לגבי רטרואקטיביות: ההחלטה להצמיד את המרתף לא באה אלא ליתן תוקף למה שנעשה שנים לפני כן , ועל כן , הטענה כי ההחלטה ניתנה לאחר פירסומו של החוק , איננה מתיישבת עם עיקרון איסור הרטרואקטיביות. אין להניח כי למחוקק היה ענין או אינטרס ציבורי,להכשיר מעשים שנעשו בעבר שלא על פי דין, ללא הסכמתו הנדרשת של המיעוט. קבלת פירוש כזה לחוק עלולה להביא למצב שבו ינסו בעלי דירות רבים המהווים רוב, אשר סיפחו בעבר חלקים מן הרכוש המשותף לדירתם,להכשיר בדיעבד על ידי החלטה של רוב הדיירים את מה שעשו.

הוראת תיקון זו היא מהותית, שכן קובעת היא את תוכנו ומהותו של המצב המשפטי ומעניקה ושוללת זכויות מהותיות. התיקון לחוק פוגע בזכות מוקנית של המיעוט להתנגד להצמדת הרכוש המשותף לדירות הרוב. אשר על כן, תחולת החוק חלה אך ורק על פעולות המתבצעת מיום פרסומו, ובענייננו, אין הוא מכשיר מעשה שנעשה בתקופה שקדמה לו .

מסקנה זו כשלעצמה אינה מובילה בהכרח להחלטה שתצווה על החזרת המצב לקדמותו. על בית המשפט ליתן פתרון יעיל, צודק ורציונלי, ולא הייתי רואה טעם בהריסה,שבעקבותיה תתקבל החלטה מחודשת באסיפה הכללית, ובפעם זו על פי חוק, לשוב ולהצמיד את הפרוזדור, ואז לבצע שוב את הבינוי,שכן ברור שלנתבע קיים הרוב הנדרש לכך כיום. הכשרת האסיפה הכללית בדיעבד איננה שוללת, עקרונית, את פיצוי הנפגע עקב התקופה בה השתמש שימוש ייחודי שלא על פי חוק.

עקב ההצמדה נמנע מהתובעים השימוש במרתף למטרת מקלט. עדויות שונות מצביעות על העובדה כי הדיירים השתמשו במרתף למטרה זו.

התיקון לחוק, בס' 71 ב', שותק ביחס לסעיף 55(ג) בעוד הוא קובע מפורשות, כי גובר הוא על סעיף 62(א) סיפא וס' 12(ב) לתקנון המצוי. מכלל הן נשמע הלאו. ומכאן שאין לקרוא את הסעיף החדש כהוראת חוק חדשה הגוברת על ההוראה הישנה, ויש לפרש את הסעיף החדש לאורה של מגבלת ההצמדה המופיעה בסעיף הקיים. ניתן לומר איפא כי כל פגיעה ברכוש המשותף המתיחסת לשטחים המיועדים לשימוש כל בעלי הדירות לרבות חדרי מדרגות , מעליות ומקלטים , הינה פגיעה מהותית,שאין להרשותה אלא בהסכמת כל בעלי הדירות .

אין ספק שעובדות החיים במדינת ישראל מכתיבות את ההכרח שלא להותיר דיירים, עד כמה שהדבר ניתן, ללא אמצעי מיגון, וללא מרחב כל שהוא שבו יוכלו להסתתר להגנתם , אפילו אין המרחב מיקלט כמוגדר בעבר.

התוצאה היא, כי יש לבטל את ההחלטה המורה על הצמדת הפרוזדור לדירות הנתבע.

דעתי היא כי מעשי הנתבע לוקים בחוסר תום לב.

אדלר נ' שומרי אמונים

החוזה שנכרת עם המערערים מצהיר שהחברה מקימה את הבית המשותף במסגרת שכון לשומרי תורה ומצוות והמתנהגים לפי דיני התורה וכו', והמשתכן מצהיר כי ידוע לו כי דרך החיים של שומרי תורה וכו' הוא תנאי מוקדם לרכישת הזכות לדירה, והוא ומשפחתו יתנהגו ע"פ התקנות המצורפות.

עוד בחוזה: המשתכן מצהיר בזה שידוע לו כי הקריה שבה נמצאת דירתו מוקדשת אך ורק ליהודים חרדיים שומרי תורה ומצוות, וזכותו לדירה גם אחרי שתירשם בשמו, תלויה בתנאי שהוא ומשפחתו יקיימו וישמרו על כל התקנות המובאות להלן והמצורפות להסכם זה ... מתחייב המשתכן לא להעביר/להשכיר/להוריש וכו' את הדירה, אלא למי שממלא אחרי התקנות ... האמור בזה ייכלל בהסכם של בעלי הדירות לפי חוק בתים משותפים, וכן הוא מסכים שכל הנ"ל יובטח באמצעות נציגות הבית ובדרך אחרת ונוספת כפי שהחברה תחליט.

ביתר פירוט קובעות התקנות, כי על המשתכן ומשפחתו ללבוש לבוש צנוע, על הילדים להתחנך אך ורק בבתי-חינוך של החרדים, אסור להחזיק מכשיר רדיו או טלוויזיה וכו'... העובר על תקנות אלו ואינו מתקן את המעוות לאחר שלוש התראות דינו להעביר את החזקה ואת זכויותיו לאדם אחר.