בנק המזרחי נ' גדי אברהם
הזוג כרמל רשומים כבעליה של דירה. כרמל מכרו את הדירה למשיב (ביום 6.1.87). המשיב שילם לכרמל את מלוא התמורה וקיבל את החזקה בדירה (ביום 5.4.87). ממועד זה הוא מתגורר בדירה עם משפחתו. עם זאת, בפנקסי המקרקעין לא בוצעה העברה של הזכויות על שמו ואף לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה במשך כשבע שנים. במהלך תקופה זו הסתבכו בני הזוג כרמל בחובות כלכליים לבנקים. בני הזוג כרמל ערבו לבנק המזרחי בערבות בלתי מוגבלת בסכום, ללא קשר לדירה ולאחר מכירתה למשיב. יעקב כרמל נפטר בשנת 1990, בהותירו חוב גדול לבנק. משלא קוים הסדר הנושים הגיש הבנק תביעה ובמסגרתה הוטל עיקול זמני על הזכויות הרשומות על שם כרמל בדירה. האשראי לכרמל ניתן לאחר מכירת הדירה, מבלי שהבנק ידע כלל על קיומה.
פסה"ד:
נקודת המוצא לבחינת שאלה זו היא פרשת אהרונוב. מזכותו שביושר של הקונה נובע כי נושה של המוכר – הן נושה מכוח עסקה נוגדת הן נושה מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס - אינו יכול לעקל את הנכס. עם עשיית הסכם המכר הועברה לידי המשיב זכות "מעין קניינית" בדירה, שהיא בבחינת "זכות שביושר נוסח ישראל". משמעות הדבר היא כי נושיו של כרמל – והמערער בכלל זה - לא יוכלו עוד להיפרע מן הדירה את החוב שכרמל חב להם.
עקרון תום הלב חולש גם על התחרות בין בעל עיסקה (ראשונה) לבין נושה של המוכר, המבקש לעקל את הממכר. אי עמידה בדרישות תום הלב עלולה להביא לשלילה של העדיפות של הקונה שאלמלא כן הייתה מוקנית לו. יש לבחון את השאלה האם חובת תום הלב של קונה בעל קנין שביושר כלפי מעקל מופרת אם נמנע מלרשום הערת אזהרה על הנכס במרשם המקרקעין, מקום שרישום כזה הוא אפשרי ומתבקש.
הלכת גנז מורה אותנו כי "עקרונית" תום הלב דורש מבעל עסקה לעשות ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה לאחר כריתת העסקה. אין די בעצם אי הרישום כדי לקבוע כי הופרה חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה. נדרשת בחינה של התכונות והמאפיינים של הזכות המופעלת ושל הזכות שבידי הצד האחר, כמו גם בדיקה פרטנית של הנסיבות הספציפיות.
במצב הדברים הטיפוסי, אין הקונה מפר, באי רישומה של הערת אזהרה, את חובת תום הלב כלפי מעקל שהטיל עיקול לאחר היווצרות זכויות הקונה. אי רישום הערת אזהרה אינו שולל את עדיפותו הקניינית בנכס. קביעה זו מבוססת על שורה של שיקולים, ובהם מאפייני מוסד העיקול וההתנגשות עם הקונה; טיב הסתמכותו על מרשם המקרקעין ותרומתו של אי רישום הערת אזהרה להיווצרות העימות; עוצמת הזכויות של המעקל ומידת זיקתו לנכס.
אין לנו כלל עניין בעסקאות נוגדות. במצב דברים זה, המחדל מרישום הערת אזהרה לא גרם ל"תאונה משפטית" במובן של עסקאות נוגדות. תביעת נושה להיפרע מנכס, ששייך למעשה לאחר, היא התנגשות משפטית שונה. כאשר עסקינן בעימות בין קונה לבין מעקל, אין, באופן עקרוני, קשר סיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין היווצרות החיוב של המוכר כלפי הנושה הכספי. אם המחדל של הקונה אינו הגורם להתנגשות ולא הכשיל את הנושה, אין הצדקה עניינית לפגוע בעדיפות הקונה. ייתכן שיש מקום לחייבו בהוצאות שנגרמו למעקל, שטעה לחשוב כי המדובר בנכס של החייב.
למעקל אין אינטרס קונקרטי בנכס. בינו לבין הקונה אין התנגשות ישירה בעניין הנכס, והוא יכול לכאורה להיפרע באותה מידה מנכסים אחרים של החייב.
אפילו היה המערער בעל עסקה נוגדת מאוחרת בזמן שטרם הושלמה ברישום, ספק רב אם היה מקום לשלול מהמשיב את זכות הבכורה בדירה. המשיב התגורר בדירה זמן ממושך עם משפחתו. בכך הוא נתן ביטוי פומבי לזכויותיו בנכס. המערער מכל מקום יכול היה לברר בנקל את מצב הזכויות בנכס. חובת תום הלב חלה גם על בעל הזכויות המתחרות.. הדברים נכונים ביתר שאת כאשר המדובר בבנק, מוסד פיננסי שהוא בבחינת נושה מקצועי.
עזבון סאלח יוסף חמוד נ' כמאל חוסיין חרב
נימר הוא הבעלים הרשום של 7034/51102 חלקים מהמקרקעין. בשנת 1988 רכש כמאל מנימר שני דונם מהמקרקעין ובשנת 1989 רכש 3 נוספים. הערת אזהרה נרשמה אך העסקאות לא הושלמו ברישום. בשנת 1991 מכר נימר למנוח סאלח יוסף חמוד שישה דונם מתוך המקרקעין . ביום 18.11.92 נרשמה הערת אזהרה לטובת המנוח. בשנת 2002 ביקש כמאל להעביר את הבעלות במקרקעין שרכש - ואז נודע לו על הערת האזהרה שנרשמה לטובת המנוח. כמאל טוען שמדובר בעסקאות נוגדות ע"פ ס' 9 לחמ"ק.
פסה"ד:
בסופו של יום התחייב נימר למכור את המקרקעין לכמאל וחזר והתחייב למכרם למנוח. העובדה שבמועד ביצוע העסקאות עם כמאל לא היו לנימר זכויות בקרקע, ובמועד עשיית העסקה עם המנוח היה נימר בעל זכויות בקרקע - אינה משנה לענייננו.
משקבענו כי העסקאות עם כמאל תקפות, יש לבחון איזו מבין העסקאות - שכולן כשלעצמן תקפות - תזכה לאכיפה . לשון הסעיף מורה על העדפת העסקאות לטובת כמאל, שהרי עסקה מאוחרת בזמן גוברת "אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב" - ובמקרה שלפנינו לא נרשמה עסקת המנוח. דרישת הרישום - "יסוד השכלול" של העסקה המאוחרת - אינה מתמלאת על ידי רישום הערת אזהרה, או על ידי תפיסת חזקה.
תפיסת חזקה במקרקעין אינה אחד מיסודות סעיף 9 ואין היא שקולה כנגד השלמת הקניין ברישום. תנאי נוסף שדומה כי אינו מתקיים בעסקה שעשה המנוח הוא דרישת תום הלב שבסעיף 9. לשון הסעיף מורה בעליל כי, ככלל, חובת תום הלב חלה על מבצע העסקה המאוחרת מראשיתה ועד השלמתה ברישום. במקרה שלפנינו לא נרשמו המקרקעין על שם המערער, ולפיכך חלה עליו חובת תום הלב. העובדה שהמערער היה מודע - למצער מיום 18.11.92, משעה שרשם המנוח את הערת האזהרה לטובתו ומצב המרשם היה גלוי וידוע לפניו - כי קיימת הערת אזהרה נוגדת לטובת כמאל, ואף על פי כן החריש, ולגרסתו אף תפס חזקה בנכס - אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב כלפי כמאל.
לא בכל מקרה אי רישומה של הערת אזהרה יביא להעדפת העסקה המאוחרת. מחד גיסא יש לבחון האם בנסיבות אכן מדובר בהתרשלות, מאידך גיסא יש לבחון את תום ליבו של הרוכש המאוחר. במקרה שלפנינו ספק אם אי רישום הערת אזהרה במועדה מהוה חוסר תום לב בעוצמה הנדרשת כדי לשלול את תחולת ההסדר הקבוע בסעיף 9. אין ספק כי במועד ביצועה של העסקה הראשונה (5.11.88) לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה, שכן המקרקעין לא היו רשומים על שם המוכר - והשיהוי ברישומה אינו בסדרי הגודל בהם עוסקת הלכת גנז (קרי, שבע עשרה שנה). זאת מעבר ליחסים המשפחתיים, שיתכן שניתן לראותם כתומכים בההנחה שלא תבוצע עסקה נוגדת. אך חשוב מכך, באיזון בין "התרשלותו" של כמאל (אם נניח כזאת) לרמת תום הלב של המערער - אין לדידי ספק כי הראשון.
חובני נ' דקלה
עיסקת קומבינציה היא הסכם שבין בעל הקרקע לבין הקבלן - היזם. במטרת הגשמת הציפיות נכנס הבעלים להתקשרות תוך ידיעה ברורה, כי במהלך הביצוע יקנה הקבלן זכויות לרוכשי דירות, ובאמצעים שיתקבלו מהם תמומש העיסקה. מערכת ההתקשרויות שבין הקבלן לבין הרוכשים ממנו דירות היא אמנם נפרדת מהסכם הקומבינציה ואיננה מטילה חבויות ישירות על בעל הקרקע. אך מערכת נפרדת זו של התקשרויות מתאפשרת וקמה, על-פי-רוב, על יסוד התחייבותו והסכמתו של בעל הקרקע לרשום הערות אזהרה על רכושו לטובת רוכשי הדירות, שבלעדי התחייבות כזו כנראה לא היו מסכימים להתקשרות עם הקבלן, בעיקר כאשר ידוע ומוצהר, כי הקבלן עדיין אינו הבעלים של הקרקע. התחייבות קניינית אמנם אין כאן מצד בעל הקרקע כלפי רוכשי הדירות, אך יש התחייבות אישית.
האם בעקבות ביטול הסכם הקומבינציה שבין הבעלים לבין הקבלן מתבטלת גם הערת האזהרה כדבר שבשיגרה? לבעלים ודאי לא הייתה ולא יכלה להיות ציפייה, כי במקרה שהקבלן יפר את ההסכם עמו ובעקבות ההפרה יבוטל ההסכם, תבוטל גם הערת האזהרה, שהבעלים הסכים לרשום לזכות הרוכשים. תוצאה כזו אינה סבירה ואינה צודקת: הבעלים של הקרקע שוב איננו מנוע מלעשות עיסקאות סותרות ביחס לקרקע - אפילו כאשר בניית הדירות כמעט הושלמה והרוכשים שילמו. תוצאה זו נוגדת את התחייבותו של בעל הקרקע כלפי רוכשי הדירות, כי לא תירשם עיסקה הסותרת את הערת האזהרה.
אין לבעלים להלין אלא על עצמם על שלא התנו בטוחות נוספות למקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקבלן ולא קבעו תניות מסייגות ביחס להערות האזהרה. מבחינתם של הרוכשים, אף שלא היו צד להסכם הקומבינציה, נוצרה התחייבות בלתי מסויגת גם מטעם הבעלים, כי לא יתאפשר רישום עיסקה סותרת. הדרישה המינימלית היא, כי התניה בדבר אפשרות ביטול הערת אזהרה, למקרה שיבוטל הסכם הקומבינציה עקב הפרה מצד הקבלן, חייבת להיות מפורשת, הן בהסכם גופו והן בייפוי הכוח, על-מנת שידיעה על הסייגים תגיע לרוכש הדירה בעת רישום ההערה.
חיוב זה נובע מהסכם הקומבינציה, הגם שניתן למי שאינו צד לאותו הסכם, בבחינת ערבות לחיובו של אחר. אין לפרש חיוב זה כבא להבטיח קיום כל התחייבויות הקבלן כלפי רוכשי הדירות, והוא מצומצם אך להבטחת הצד השלילי שהוא ביסודה של הערת האזהרה, היינו - כי לא תירשם עיסקה הסותרת אותה. חיוב כזה, שעל פיו פעלו הרוכשים, אין לבטל גם מטעמי מניעות (השתק).
דרישה לבטל את הערות האזהרה בנסיבות כאלה אין עמה מן תום הלב. השארת הערות האזהרה גורמת אמנם תקלה ואי-נוחות לבעלים, אך להלכה אין הוא מנוע לעשות דיספוזיציה בקרקע בכפיפות להערות האזהרה ובכפוף למתחייב על-פי סעיף 9לחוק החוזים (תרופות).
בהתנהגותם גרמו הבעלים למשיבים להניח לא רק שאין להם התנגדות לשלמת הדירות אלא שאין בכוונתם להתכחש להערות האזהרה. בכך שינו הרוכשים את מצבם לרעה. גם משום כך מנועים הבעלים מלהתכחש להתנהגותם.
נחשון נ' שי
שמגר:
מה דינה של הערת אזהרה שנרשמה כדין לטובת רוכשי הדירות, מקום שצלע אחת של המשולש המשפטי - בעל מקרקעין, קבלן או רוכשי דירות - מתבטלת?
לקבלן יש אך זכות חוזית לקבל את הקניין בקרקע בעתיד (בין אם זכות חוזית זו מוגנת כשלעצמה בהערת אזהרה ובין אם לאו), ואת זכותו זו הוא מבקש להמחות לרוכשי הדירות, אשר יקבלו בסופו של דבר את הקניין בדירות, לאחר שזה יועבר מבעל המקרקעין לקבלן (או בהעברה ישירה מבעל המקרקעין לרוכשי הדירות). הקבלן מצדו נוהג, בדרך כלל, לכלול הוראות בדבר רישום הערת אזהרה בהסכמי המכר שהוא עורך עם רוכשי הדירות, על-פי האמור בסעיף 2(4) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
הקושי בסיטואציה שלפנינו טמון בהפרדה הפרסונאלית שבין בעל המקרקעין לבין הקבלן הבונה. רוכשי הדירות כלל אינם צד לחוזה שבין בעל המקרקעין לבין הקבלן, וכתוצאה מכך אין בידם להשפיע על אופן קיומו או על ביטולו של אותו חוזה.
בערעור שלפנינו טרם הוחל בבנייה ואף לא הושגו היתרי בנייה. אני סבור, כי פתרונה המשפטי של השאלה שלפנינו אינו צריך להיות מושפע מנתונים עובדתיים בנוגע לקצב התקדמות הבנייה.
התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות. תוכנו של אותו יחס מתמצה בהסכמתו של בעל המקרקעין למכירת הדירות שייבנו על המקרקעין, ובכך שלא תירשמנה עיסקאות, הסותרות את זכותו של הקונה לקבל דירה מאת הקבלן. הערת האזהרה באה להבטיח את מימוש הפן הקנייני של הסכם הרכישה שבין הקבלן לקונה. אין די בביטול היחסים החוזיים לגבי צלע אחת של המשולש כדי לאיין את כל התוצאות המשפטיות, שצמחו מכינונו של אותו משולש משפטי. כך גם אין להכריז על בטלותו האוטומטית של הסכם המכר בין הקבלן לבין רוכשי הדירות כתוצאה מביטול הסכם הקומבינציה.
עיסקת קומבינציה, מעצם טיבה, היא עיסקה ארוכת טווח, וכשם שיש לה יתרונות מסחריים ידועים, כך היא גם נתונה, בשל מורכבותה, לסיכונים, בעל מקרקעין אשר נכנס לעיסקה משולבת כזו צופה התקשרויות עתידיות של הקבלן - שאתו התקשר בחוזה לגבי הדירות העתידות להיבנות. תוצאה כגון זו שלפנינו היא בגדר הסיכונים, שאותם נוטל על עצמו בעל המקרקעין שהוא צד מעוניין בעיסקת הקומבינציה, ואשר ביקש להפיק ממנה תועלת כספית.
בייסקי:
אין אני רואה, באיזו מידה יכולה הערת אזהרה להבטיח את מימוש הפן הקנייני של ההסכם בין הקבלן לקונה, לבד, כמובן, מהצד השלילי, המונע רישום עיסקה הסותרת אותה. ולענייננו די בכך, בלי שיהא צורך לייחס להערת אזהרה תכונה של הבטחה לממש את הזכות הקניינית שרכש קונה הדירה.
גולדברג:
השארת הערת האזהרה על כנה משמעה יצירת קיפאון, אף-על-פי שלא הושבחו המקרקעין, ולבעל הנכס לא הייתה כל הנאה אחרת מהעיסקה שעשה עם הקבלן.
מאידך גיסא, תואמת מסקנתו של השופט בייסקי אף היא את חוש הצדק, בנסיבות שנדונו באותו עניין, שבו כמעט והושלמה בניית הדירות על-ידי הקבלן.
לפי סעיף 127(א) לחוק המקרקעין, לא תירשם עסקה סותרת "אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית משפט". משמעותה של הוראה אחרונה זו, כי בבוא בית המשפט לפסוק בשאלה אם לרשום עיסקה, הסותרת את הערת האזהרה שנרמה לזכות הקונה, יביא הוא בחשבון שיקוליו את מכלול הנסיבות, ואת "שיקולי הצדק" המתבקשים מן הנסיבות, כשעד להכרעה זו לא נשמטת מן הקונה הבטוחה שקיבל עם רישום ההערה, והערה זו עומדת בעינה.
במקרה זה, מסכים עם דעת הרוב.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה