בורשטיין נ' חודאד
כשש שנים לאחר מתן פסק-הדין בפרשת בורשטיין, נחתם חוזה מכר בין ששון (רוכשי הדירה מן הקבלן) לבין המשיבים, ולפיו התחייבו ששון למכור למשיבים את זכויותיהם בדירה. על-פי החוזה, רישום הערת אזהרה לטובת המשיבים הוא תנאי מוקדם לביצוע התשלומים. מאחר שהעברת רישום הבעלות טרם בוצעה, והנכס היה עדיין רשום על שם המערערים, פנו המתקשרים למערערים בבקשה לקבל את הסכמתם לרישום הערות האזהרה לטובת המשיבים ולטובת בנק למשכנתאות, אשר דרש זאת כתנאי למתן הלוואה למשיבים למימון רכישת הדירה.
המשיבים עתרו למתן צו לרישום הערת אזהרה לטובתם במקום הערת האזהרה אשר רשומה לטובת ששון. כן ביקשו כי הערת האזהרה שנרשמה במקורה לטובת בנק למשכנתאות, ככל שהתייחסה לזכויותיהם של ששון, תוסב להערת אזהרה על זכויותיהם של המשיבים.
אנגלרד
ההליך שלפנינו איננו רישום הערת אזהרה על הערת אזהרה, אלא המחאתה הנלווית של הערת האזהרה שרשומה לטובת ששון – הרוכשים הראשונים – אל המשיבים. ההמחאה הבסיסית היא של זכות הרוכשים הראשונים כלפי בעלי הקרקע (זכויות עצמאיות שנלוו לזכויותיהם של הרוכשים כלפי הקבלן) אל המשיבים. המחאה בסיסית זו נעשית מכוח חוק המחאת חיובים והיא על-פי סעיף 1(א) לחוק זה, אינה טעונה הסכמת בעל הקרקע – שהוא החייב במערכת היחסים בין הרוכשים הראשונים – הנושים – לבינו. סעיף 5 לחוק המחאת חיובים קובע כי בכפוף להסכם ההמחאה, כוללת המחאת זכות גם כל ערבות ושעבוד שניתנו להבטחתה וכל זכות אחרת שנלווית לזכות שהומחתה, אם הן עבירות. נמצא, כי לא היה כל צורך שבהסכם הקומבינציה המקורי תופיע תניה מפורשת בדבר הסכמת בעלי המקרקעין להמחאת הזכות או לרישום הערת האזהרה. נמצא, כי המשיבים זכאים לרישום הערת אזהרה לטובתם.
שט"כ:
אין רישומה של הערת אזהרה לטובת הקונה השני מתנגשת עם הוראות התיקון לחמ"ק (94) או מסכלת את מטרתו. הערה אזהרה הנרשמת לטובת הקונה השני היא הערה אופקית והיא נרשמת על זכויותיו של הבעלים ומכוח התחייבותו של הבעלים.
התיקון בא לשרת מטרה של שמירה על בהירות המרשם. הוא בא למנוע מצב שבו תהיינה שתי מערכות נפרדות של התחייבויות המובטחות בהערות אזהרה, לגבי אותם מקרקעין – האחת, התחייבויות שהתחייב בהן בעל המקרקעין, והשנייה, התחייבויות שהתחייב בהן בעל הערת האזהרה ללא ידיעתו או ללא הסכמתו של הבעלים. הערת האזהרה לטובת הקונה השני במקום זו הרשומה לטובת הרוכש הראשון, אינה פוגעת בוודאות המרשם, שכן היא מתייחסת לאותן זכויות עצמן שהובטחו על-ידי ההערה הראשונה.
מצבו של בעל המקרקעין איננו משתנה לרעה. אין כל היגיון משפטי או כלכלי בכך שמצבו של בעל המקרקעין "ישתפר" לנוכח העברת הזכויות בדירה מן הקונה אל הקונה השני באופן שהערת האזהרה הרשומה לטובת הקונה תימחק בלי שתירשם הערה לטובת הקונה השני.
רישומה של הערת האזהרה לטובת הקונה השני עם מכירת הזכויות בדירה לקונה השני מתחייבת גם משיקולי מדיניות משפטית ראויה. כל מסקנה אחרת תביא לתוצאה קשה שלפיה רוכשים שקנו דירות מן הקבלן וזכותם הובטחה בהערת אזהרה, אך טרם נרשמו כבעלים, לא יוכלו לעולם להמחות את זכויותיהם לאחר. משנכשל הקבלן במילוי התחייבויותיו הן כלפי הבעלים והן כלפי הקונים, ראוי – גם כעניין של מדיניות – שהבעלים, מחד גיסא והרוכשים, מאידך גיסא, ימצאו עצמם ב"סירה" אחת בכל הנוגע לתוצאות הכשל של הקבלן.
הערת אזהרה לטובת בנקים למשכנתאות מהווה חלק בלתי נפרד מהתחייבותו של הבעלים כלפי הקונה במסגרת הקשר המשפטי הישיר שביניהם, וככזו, היא ניתנת להמחאה כפועל יוצא מהמחאת הזכות לקיום חוזה המכר כלפי הקבלן. התחייבות זו, אף שלא נועדה להבטיח את קיום חיובי הקבלן כלפי הרוכש, נוגעת לנושא יסודי וחשוב בביצוע העיסקה במציאות הישראלית.
יש לרשום הערת אזהרה על התחייבות לרישום משכנתה על זכויות הקונה השני, בגבולות ההתחייבות של הבעלים. למשל, אם הגביל הבעלים את הסכמתו לרישום משכנתה עד לסכום מסוים, או לטובת בנק מסוים וכדומה, צריך גם הקונה השני לעמוד בתנאים אלה.
ג'י. אי. ג'י. השקעות נ' רשם במקרקעין פ"ת
על-פי המוסכם בין המערערים לחברה הבטיחו המערערים שהסכמתם לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות מהחברה תוכל להיות ממומשת רק כשגם עורך-דין מטעמם יסכים לכך, על-ידי כך שיפעל ביחד עם עורך-דין אחר מטעם החברה לרישום הערת האזהרה, או למתן רשות בכתב לחברה לרושמה. בדרך זו שמרו לעצמם המערערים את הזכות והאפשרות שבכל מקרה של רישום הערת אזהרה ייבחן הרישום תחילה על-ידי עורך-דין מטעמם. אין חולק שהערת האזהרה לא נרשמה על-פי הסכמה זו, ולא המערערים ולא עורך-דין מטעמם הסכימו לרישום הערת האזהרה הנדונה, והם אף לא ידעו על רישומה.
פס"ד:
רוכשי הדירות זכאים לרישום הערת האזהרה, אפילו ההתחייבויות או ההסכמה לרישום הערה כזו מצאו את ביטוין רק בהסכם או בהתחייבות ביחסים שבין בעל הקרקע לבין הקבלן, בלי שרוכשי הדירות היו צד להסכם זה או להתחייבויות אלה.
ראוי להדגיש, שהואיל ורישום הערת אזהרה בנסיבות כאמור מותנה בהסכמתו של הבעלים, רישומה של הערת אזהרה צריך להיעשות בהתאם להסכמה, על-פי תנאיה וסייגיה.
לעתים, רישום הערת האזהרה מותנה בכך שיתמלאו תנאים מפורשים, כתנאי מוקדם לרישומה. ההתנאה יכולה להיות שרק לאחר שלב מסוים של הבנייה ניתן יהיה לרושמה, או שרישומה ייעשה רק על-ידי מיופי-כוח מסוימים, אשר הם מצדם יידרשו לבדוק תחילה אם התקיימו תנאים שהבעלים מעוניין בהם, תנאים שאותם הוא מציין בהסכם שבינו לבין הקבלן.
בנסיבות המתוארות לעיל, יש לקבוע שרישום הערת האזהרה לטובת הקונים לא מילא את התנאים שליוו את הסכמת המערערים לרישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות מהחברה.
התוצאה מבחינת הקונים הינה תוצאה קשה. אך זו באה עליהם רק מכיוון שלא וידאו שעל-פי המוסכם בין המערערים לחברה זכאים הם עם חתימת ההסכם בינם לבין החברה לרישום הערת אזהרה לטובתם ללא כל תנאי, ובשל כך שהיו מוכנים לרכוש את הדירה בלי להבטיח לעצמם את זכותם לרישום הערת אזהרה אף בניגוד לרצון המערערים. מסתבר, שהם גם לא דאגו לקבל בטוחה אחרת מהחברה, וזו הגיעה בינתיים למצב של חדלות פירעון.
הזכויות של הקונים באשר לדירה הינן זכויות אובליגטוריות כלפי המפרק של החברה, ואת זכויותיהם יוכלו לממש במסגרת זכותם כנושים של החברה, כמוהם כנושים אחרים, אך אין הם זכאים לרישומה על שמם. הם לא שילמו בעבור הדירה את מלוא התמורה.
בנק עצמאות נ' שפוך
הגישה החדשה בפסיקה גוברת על קודמתה וקולעת יותר לתכלית הוראת החוק.
אין להבחין בין צד שלישי, שעתיד לקבל זכות קניינית של בעלות על הדירה שרכש לכשתושלם הבנייה, לבין צד שלישי אחר, העתיד לקבל זכות קניינית של משכנתא על דירה שבגינה נתן הלוואה לרכישתה.
גם הבנק, ממש כמו רוכש הדירה, מבקש להבטיח את מימוש הפן הקנייני של הסכם הרכישה שבין החברה הקבלנית לרוכשי הדירות באמצעות הערת אזהרה על המקרקעין. בהסכימם לרישום הערת אזהרה על רכושם לטובת רוכש הדירה או הבנק, נוטלים המוכרים – בעלי המקרקעין – חלק בהגנתן של הזכויות החוזיות של מי מן הצדדים השלישיים על-ידי הבטחה שלא תירשמנה עיסקאות הסותרות את זכותו של כל אחד מהם.גם ביחס לצד שלישי, כבנק, אין די בבטלותו של ההסכם בין המוכרים והחברה הקבלנית כדי לבטל את מחויבותם של המוכרים כלפי מי שהערת אזהרה רשומה לזכותו כדין והמאמין, על-פי דין, כי בכוחה להבטיח את זכותו החוזית ואת המרת זכותו זו בזכות קניינית בבוא העת.
בורשטיין נ' זאב לב הר חברה לבניין
האם לפנינו התניה מפורשת על תוקפן או היקפן של הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות, כפי שנדרש? דעתי היא, כי בנסיבות העניין שלפנינו התשובה היא שלילית.
ראשית, אין קביעה מפורשת, כי הערות האזהרה יימחקו אם וכאשר יתבטל הסכם הקומבינציה. איני סבור, כי ניתן לקרוא להוראות סעיף 11(ד) של החוזה תניה מעין זו. סעיף זה מדבר בזכויות המוכר (הקבלן) במגרש, זכויות הנובעות ותלויות בהסכם הקומבינציה. דא עקא, הערת האזהרה לא נרשמה מכוח זכויותיו של הקבלן במגרש, אלא מכוח זכויותיהם של המערערים, בעלי המגרש; שהרי סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר רישומה של הערת אזהרה על התחייבותו של בעל זכות במקרקעין כלפי אדם אחר לעשות בהם עיסקה. בעל הקרקע הוא המתחייב, שכן בידו זכות במקרקעין. בידי הקבלן, באותו שלב, אין אלא זכות חוזית לקבל את הקניין בקרקע בעתיד.
הטעם להקפדה על כך שתימצא הוראה מפורשת בדבר האפשרות למחוק הערת אזהרה הוא בהכרח להעמיד את רוכשי הדירות על הצורך לדרוש מן הקבלן בטוחה אחרת.
ויסמן – יעלה רק אחרי השיעור
מ"י נ' בנק אמריקאי-ישראלי
בשנת 1988נתבקש המשיב 1 להגדיל את מסגרת האשראי של לקוחותיו כנגד רישום משכנתאות לטובת המשיב על שני נכסים; חנות ומחסן. רשם המקרקעין אישר לרשום משכנתאות על הנכסים הנ"ל. בהסתמך על כך הגדיל המשיב 1את מסגרת האשראי ללקוחותיו. המשכנתא לא נרשמה על המחסן, בשל טעות בתום-לב של רשם המקרקעין. ב- 1990נתבקש אף המשיב 2להגדיל את מסגרת האשראי שלהם. כבטוחה לכך הציעו הלקוחות משכנתא על המחסן. המשכנתא נרשמה.
בתאריך 6.3.91, משהורע מצבם הכלכלי של לקוחותיו, ביקש המשיב 1לממש את המשכנתא על שני הנכסים. משנתבררה הטעות, הודיע המפקח על רישום המקרקעין למשיב 2כי שומה על רשם המקרקעין בירושלים לתקן את הטעות ברישום, וזאת על-ידי רישום המשכנתא על המחסן לטובת המשיב 1למפרע מיום .3.5.88
פסה"ד:
ד' לוין:
השאלה המשפטית: בהתנגשות בין זכותו של בעל משכנתא שאושרה לרישום על ידי רשם המקרקעין, אך לא נרשמה, לבין זכותו של בעל משכנתא אחרת, מאוחרת ממנה, שאושרה לרישום ואף נרשמה, ידו של מי גוברת? סעיף 7לחוק המקרקעין קובע חובת רישום. משכנתא היא מישכון של מקרקעין (כאמור בסעיף 4לחוק), והיא בגדר "עסקה במקרקעין" (ס' 6לחוק). בהיעדר רישום תיחשב אפוא עיסקת המשכנתא כהתחייבות גרידא לביצוע העיסקה הקניינית בעתיד. משנעשה הסכם המשכנתא רואים את הצדדים, מכוח החוק, כאילו התחייבו לרשום את המשכנתא (ראה הסיפא לסעיף 7(ב) הכרוך ברישא לסעיף 7(א) לחוק). עיסקה כזאת, שלא נגמרה ברישום, ומאידך גיסא חזר בעל המקרקעין והתחייב בעיסקה נוגדת, נכנסת תחת כנפי הוראות סעיף 9לחוק. לאור הגישה שנקט המחוקק בסעיפים 7ו- 9לחוק, יוצא כי אם מישכן אדם מקרקעין במשכנתא לטובת א', בלא לרשום את המשכנתא, ולאחר מכן נתן אותם מקרקעין במתנה ל-ב', כפוף ב' להסכם המשכנתא שנעשה לטובת א' אף אם לא ידע עליה, שהרי לא נתן תמורה בעד המקרקעין. ברם, בהתנגשות שבין זכותו של בעל משכנתא שטרם נגמרה ברישום, לבין זכותו הנוגדת של בעל משכנתא אחרת, מאוחרת ממנה, אשר בעליה "פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב" – זכותו של בעל המשכנתא המאוחרת עדיפה.
האם במקרה שלפנינו נתקיימו לגבי המשיב 2 היסודות הנדרשים כדי שתוכר עדיפותו?
א. תמורה – אין מחלוקת כי המשיב 2העניק אשראי מוגדל כנגד המשכנתא על המחסן, כמובא לעיל, ובכך התמלא יסוד התמורה.
ב. תום הלב - הן בעת ההתקשרות והן בעת הרישום – המשיב 2 סמך על עיון בנסח הרישום, ביקור בנכס וקבלת חוות-דעת של שמאי מוסמך אשר בדק את מצב הזכויות בנכס. המשיב 2לא ידע על ההתחייבות הקודמת.
האם זו התוצאה הראויה נוכח העובדה שהמשכנתא, שטרם נגמרה ברישום, אושרה ראשונה לרישום?
"רישום" מוגדר בסעיף 1לחוק. סעיף 123לחוק מבהיר מהו הרישום בפנקסי המקרקעין. הרישום על-פי החוק הינו קונסטיטוטיבי (דהיינו, יוצר את הזכות הקניינית), ודבר זה נועד להבטיח שמרב הזכויות במקרקעין ישתקפו ברישומים שבפנקסי המקרקעין, שהינם פומביים ופתוחים לעיני כול, ולחזק את אמינות המרשם.
מצב אחר קיים כאשר נרשמה משכנתא לטובתו של פלוני, ולאחר מכן נרשמה משכנתא נוספת על אותם מקרקעין לטובת אלמוני. במצב זה נקבעת, לכאורה, העדיפות בין זכותו של פלוני בעל המשכנתא שנרשמה ראשונה, לבין זכותו של אלמוני בעל משכנתא אחרת שנרשמה מאוחר יותר, על-פי האמור בסעיף 6לחוק המשכון, הדן ב"מישכון נוסף" וחל אף על תחרות בין בעלי משכנתאות (כנובע מסעיף 91לחוק המקרקעין). דהיינו: המשכנתא שנרשמה ראשונה עדיפה על זו השנייה.
השוואת הוראות סעיף 7(א) לחוק, ונפקותו של סעיף זה במצב שבו נרשמות שתי עיסקאות סותרות, כמוסבר לעיל, אל מול הוראות סעיף 9לחוק, מצביעה על בעייתיות. עלינו לבחון אפוא, אם רשאי רשם המקרקעין לרשום את המשכנתא לטובת המשיב 1, אם כי על המחסן כבר רשומה המשכנתא לטובת המשיב 2. כדי להגיע להכרעה בעניין זה, עלינו להיזקק לשיקולי מדיניות משפטית ראויה, ולהתבסס על פרשנות תכליתית של החוק.
אם נקבע כי רשם המקרקעין רשאי לרשום את המשכנתא לטובת המשיב 1, שאותה אישר לרישום עוד בתאריך 3.5.88, נפגע באמינות המרשם. אם נקבע שאין להתיר את רישום המשכנתא לטובת המשיב 1, ושבמצב שזו נרשמה אין להכיר בתוקפה אלא בכפוף להסכמתו של המשיב 2 הרי נעקר את סעיף 7(א) לחוק מתוכנו, וזאת אין לעשות.
מצב של התנגשות זכויות נוגדות, יש לפרש את סעיף 7(א) לחוק כך שיחול רק כאשר קיים מירוץ צמוד בין שתי העיסקאות, אשר שתיהן אושרו לרישום במירווח זמן קצר ביניהן ושתיהן נעשו על בסיס רישום נכון. בהתקיים תנאים אלה ומשנרשמות שתי העיסקאות הנוגדות, יש לקבוע את סדר העדיפויות ביניהן על-פי סדר האישור לרישום.
לא כך במקרה שלפנינו. חלפו כשנתיים וחצי, ובהן נמנע המשיב 1מלוודא את רישום המשכנתא לטובתו, וזאת אף-על-פי שלא דאג לרישום הערת אזהרה בגין זכותו לרישום המשכנתא. בבואנו לקבוע זכותו של מי משני המשיבים עדיפה, ראוי כי ניתן משקל למחדלו האמור של המשיב .1
מצא:
.מסכים. בשתי נקודות, שאף אחת מהן שוב אינה חיונית להכרעה בערעור, אבקש להציג עמדה שונה מגישתו של חברי:
עניינו של סעיף 7לחוק הוא ברישומן של עיסקאות. יש לראות בה הוראה קוגנטית הגוברת על כל הסכמה סותרת בנושא זה בין המתקשרים בעיסקה. להוראת סעיף 7(א) סיפא ולתחרות בין זכויות שיסודן בעיסקאות נוגדות אין ולא כלום. בקביעת העדיפות בין עיסקאות נוגדות יש לנהוג על-פי הוראתו של סעיף 9לחוק בלבד. על הרשם להימנע מלרשום עיסקה נוספת (גם אם היא אושרה לרישום), מקום שזו נוגדת עיסקה שכבר נרשמה.
תיקון העוול, שנגרם למתקשר הראשון, לא ראוי לו שייעשה תוך גרימת עוול למתקשר השני, אשר התקשר בעיסקתו בתמורה ובתום-לב, לאחר שבדק את הרישום ונוכח שלא קיימת כל מניעה להתקשרותו. המתקשר הראשון אכן עשה את המוטל עליו, בהגשת עיסקתו לרישום. אך עובדה זו לא הייתה ידועה, ולא יכלה להיות ידועה, למתקשר השני. ואם כדי למנוע עוול מן המתקשר הראשון נשלול מן המתקשר השני את העדיפות, שלה הינו זכאי מכוח סעיף 9סיפא, נימצא מתקנים עוול בעוול.
די לי בהעדפת זכותו של המשיב 2, על-פי מצוותו של סעיף 9סיפא, ואין בידי להצטרף לדעת חברי, השופט ד' לוין, שבקביעת סדר העדיפות בין עיסקאותיהם הנוגדות של המשיבים מוטל עלינו לייחס משקל גם לשני מחדליו של המשיב 1: מחדלו לרשום הערת אזהרה להבטחת זכותו לפי המשכנתא שאושרה לרישום, ומחדלו מלוודא, במשך תקופה ארוכה, שהמשכנתא לטובתו אכן נרשמה.
משחתמו הצדדים על שטר העיסקה, וקיבלו העתקים ממנו כשאלה מאושרים על-ידי הרשם רשאים הם להניח שעיסקתם נרשמה.
בך:
מסכים.
סעיף 7(א) דן ברישומה של עיסקת מקרקעין ספציפית. אין הוראה זו פוגעת בתחולת סעיף 9, שהוא הדומינאנטי כל אימת שנוצרת סיטואציה שבה נרשמות שתי עיסקאות נוגדות על-ידי הרשם. אפילו אם ירשום הרשם את המשכנתא הראשונה בשלב מאוחר יותר, היינו לאחר רישומה של העיסקה השנייה, עדיין תהיה זכותו של בעל העיסקה השנייה, אשר דאג לרישום בתום-לב לפני שנגמרה העיסקה הראשונה ברישום בפועל, עדיפה. העדיפות בין שני הרישומים, המבוקשים או אף המבוצעים, תיקבע במצב זה תמיד על-פי סעיף 9, לא התחשבות בפער הזמנים שבין שני הרישומים.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה