הועדה המקומית קריית אתא נ' הולצמן
ס' 20(2)(ב) לפק' הרכישה קובע פטור של רבע מפיצוי על הפקעת קרקע לטובת סלילת כביש אבל (ג) מותר לשר האוצר לתת "פיצויים" עבור "סבל". ההצדקה לפטור הוא שבעלי המק' נהנים מההשבחה. הפקעה חלקית מאפשרת את ההנאה הזאת. הרחבת הפטור מ-25% ל-40% נבעה מכך שהגיעו למסקנה שההנאה מאד גדולה.
בפס"ד פייצר עלתה השאלה האם המסקנה הזאת נכונה, והאם לא ראוי יותר לתת פיצוי מלא, והאם יש הבדל בין הפקעה של כל המגרש להפקעה של חלקו. הביקורת על הלכת פייצר טוענת שאין להסין מהחוק לתיקון דיני הרכישה סמכות להפחית מן הפיצויים גם בפקעה מלאה לפי פק' הרכישה, כיוון שמדובר בשני דינים שונים.לאחר חו"י כבה"א צריך להתחשב בכך שפגיעה ללא פיצויים היא חמורה יותר.
ע"מ שפגיעה בקניין ע"י הפקעה תהיה מידתית צריך לתת פיצוי הוגן. אחרת תהיה פגיעה בשיוויון. אין לראות בהפתחה של 40% "מס" כיוון שהוא מוטל רק על חלק מהאנשים וכן משום שהוא אינו מבחין בין אלה שנהנים מההפקעה (כי היא חלקית) לאלה שלא. צריך לקשור בין הנאת הבעלים לבין ההפחתה בפיצויים. לכן אין הצדקה להפחתה בפיצויים כאשר ההפקעה היא מלאה. הפקעה מלאה של הקרקע תוך תשלום פיצויים של 60% פוגעת בקניין באופן שאינו מידתי.
מ"י נ' אסלן
הפקיעו לאסלן שטח כדי להרחיב את שכ' נווה יעקב. הפחיתו לה 40% ואז ניתן פס"ד הולצמן שהפך את הלכת פייצר.
לוי (מיעוט): ניתן להכיל את הולצמן ר"א ולתת פיצוי מלא
.ברק (רוב): ערך הקרקע במקרה זה לא היתה כתוצאה מחוו"ד שמאית אלא החלטה של ביהמ"ש, שחיב 40% לצרכי ציבור, מתוך הנחה שאחוז זה היה מופרש ללא פיצוי. הסיכוי להפקעה חלקית ללא תמורה נלקח בחשבון כאשר מחשבים את ערך הקרקע!
עירית נצרת נ' ג'י בי טורס
אור: ג'י בי היא דיירת מוגנת. היא זכאית לפיצויים על אף שהשטח שהופקע קטן מ-40%.
הרציונל של ס' 20(2)(א) הוא שבעל הקרקע נהנה מההפקעה כיוון שהיא משביחה את הקרקע. רציונל זה לא חל כאשר מדובר בזכות פחותה (שאינה בעלות).
מצא: נכון וגם צריך לפרש בצמצום הוראות הפוגעות בקניין ובשיוויון.
גדליהו דיאמנטשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות
בקצרה: המערער לא מצליח להיות בעלים של הקרקע שבה הקים את המפעל כי העירייה והמינהל מתעללים בו, הפקיעו לו יותר מרבע ועכשיו השאלה האם הוא הבעלים?
בפירוט: בשנות ה-60 המערער ביקש להקים מפעל. לצורך כך פנה לעיריית רמלה אשר איתרה עבורו שטח קרקע אשר היה חלק מחלקה בבעלותה של רשות הפיתוח. העירייה קיבלה מרשות הפיתוח הרשאה להחכרת השטח למערער ונחתם ביניהם חוזה לפיו יוחכר לו שטח של דונם אחד לתקופה של שנתיים, בתום תקופת החכירה תהיה אופציה לרכישת הקרקע במחיר שייקבע על-ידי הצדדים. לפי גרסת המערער, הוא מימש אופציה זו כאשר שלח ביום 8.5.63 מכתב לעירייה בו הוא מבקש לרכוש את הדונם שהוקצה לו וכן שטח נוסף בגודל של 1,660 מ"ר. לטענתו, בעקבות המכתב הוא קיבל את הסכמת העירייה בעל-פה להעברת הבעלות על השטח. יש לציין, כי לא נערך הסכם בכתב המסדיר את הארכת החכירה או את מכירת השטח למערער אך למרות זאת הוא הרחיב את המפעל לשטח של 2,660 מ"ר.
בפירוט: בשנות ה-60 המערער ביקש להקים מפעל. לצורך כך פנה לעיריית רמלה אשר איתרה עבורו שטח קרקע אשר היה חלק מחלקה בבעלותה של רשות הפיתוח. העירייה קיבלה מרשות הפיתוח הרשאה להחכרת השטח למערער ונחתם ביניהם חוזה לפיו יוחכר לו שטח של דונם אחד לתקופה של שנתיים, בתום תקופת החכירה תהיה אופציה לרכישת הקרקע במחיר שייקבע על-ידי הצדדים. לפי גרסת המערער, הוא מימש אופציה זו כאשר שלח ביום 8.5.63 מכתב לעירייה בו הוא מבקש לרכוש את הדונם שהוקצה לו וכן שטח נוסף בגודל של 1,660 מ"ר. לטענתו, בעקבות המכתב הוא קיבל את הסכמת העירייה בעל-פה להעברת הבעלות על השטח. יש לציין, כי לא נערך הסכם בכתב המסדיר את הארכת החכירה או את מכירת השטח למערער אך למרות זאת הוא הרחיב את המפעל לשטח של 2,660 מ"ר.
ביום 22.2.67 פנה המערער לעירייה על-מנת להסדיר את רישום השטח על שמו, אך נאמר לו כי נדרשת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל, שהתעלם ממנו. לאחר 10 שנים החלה העירייה בביצוע עבודות לסלילת כביש בסמוך לשטח אשר במסגרתן חסמה את כביש הגישה למפעל, לאחר ששטח של כדונם אחד הוכרז כ"דרך" לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח). העיריה התחייבה להגיע עם המערער להסכם ביחס לפיצוי ולסלילת כביש גישה עוקף. בעקבות ההסכם מסר המערער 1,100 מ"ר משטחו והמשיבה שילמה לו פיצויים עבור כך שבנה מחדש את הגדר המקיפה את מפעלו וכן התחייבה לסלול דרך גישה חלופית למפעל. ההפקעה בוצעה בפועל ב-1980 (להלן: ההפקעה הראשונה). ל
אחר ההפקעה הראשונה, ביקש המערער לחדש את פעולת מפעלו בשטח שנותר לו, אך העירייה סירבה לתת לו היתר בניה מאחר ובשנת 1973 שונתה תוכנית המתאר כך שלא ניתן להשתמש בשטח אלא לצרכי חקלאות. בעקבות שינוי התוכנית שותק המפעל היות ולא ניתן היה לבנות מחדש את המבנים שנהרסו בעקבות ההפקעה ועל-כן החליט המערער להקים בשטח משתלה.
המערער פעל לשינוי יעוד הקרקע אך העירייה שמה לו רגליים.
בעקבות שינוי תוכנית בניין ערים הובטח לו שיקבל שטח בפטור ממכרז אך זה לא קרה.
לאחר מכן רצו להפקיע לו עוד חלק לבניית כביש - ההפקעה השנייה. חסמו לו את דרך הגישה לשטח ולא הסכימו לסלול דרך חלופית.
בעקבות שינוי תוכנית בניין ערים הובטח לו שיקבל שטח בפטור ממכרז אך זה לא קרה.
לאחר מכן רצו להפקיע לו עוד חלק לבניית כביש - ההפקעה השנייה. חסמו לו את דרך הגישה לשטח ולא הסכימו לסלול דרך חלופית.
המערער ביקש לקבל את סכום הפיצוי בגין המבנים המצויים בשטח שלא הופקע ושכעת הוא אינו יכול לעשות בהם שימוש. ביום 8.6.00 הודיעה המשיבה כי היא מוכנה לשלם עבור מחוברים אלו סכום של 44,000 דולרים בתנאי שיתר המבנים יהרסו. המערער נתן לכך את הסכמתו, אך המשיבה הוסיפה דרישה, לפיה יוותר המערער על כל תביעותיו בתמורה לקבלת הסכום ולכך המערער לא הסכים.במקרה זה עולה ההפקעה על רבע משטחו של המערער והשאלה הדרושה הכרעה היא האם ניתן לראות בו כבעליה של הקרקע.
פסה"ד:
סעיף 2 לפקודה מגדיר את המונח "בעל": "הבעל הרשום של אותה קרקע, אם יש לקרקע בעל רשום, וכשאין בעל רשום, פירושו האדם הזכאי לקבל את דמי החכירה והרווחים מאותה קרקע, לרבות בעל זכות או בעל טובת-הנאה בקרקע".
היות והמינהל מעולם לא העביר את הזכויות בשטח למערער ולא נחתם ביניהם הסכם כלשהו ביחס לשטח, לא ניתן לקבל את טענתו של המערער, לפיה הוא בעל זכויות קנייניות בשטח. אמנם, העירייה חתמה עם המערער על חוזה חכירה בשנת 1961, אך חוזה זה היה בתוקף למשך שנתיים בלבד ולא הוארך מעולם. בנוסף, החוזה התייחס לשטח של דונם אחד בלבד ואילו המערער החזיק במועד שקדם להפקעות בשטח של 2,660 מ"ר, שעליהם מעולם לא שילם.המערער מחזיק בשטח מזה למעלה מ-40 שנה ואף בנה עליו בניינים ששימשו לו לניהול עסקו, וזאת בידיעת המינהל ומבלי שנדרש להתפנות. בנסיבות אלו ניתן לקבוע, כי מעמדו של המערער הוא מעמד של בעל רישיון להשתמש במקרקעין.
רישיון במקרקעין אינו בגדר זכות במקרקעין, אך האם ניתן לראות בו כ"טובת הנאה" במקרקעין? המושג "טובת הנאה" מוגדר באופן הבא: "טובת הנאה" במקרקעין אינה עולה כדי "זכות" במקרקעין, באשר, בניגוד ל"זכות", אין היא פועלת כלפי כולי עלמא. היות ורישיון במקרקעין, אשר ניתן לביטול בכל עת, הינו בגדר זכות אישית בלבד אשר אינה תקפה כלפי צדדים שלישיים, לא ניתן לראות בו כטובת הנאה לצורך הענקת פיצויים לפי הפקודה.
המערער טוען, כי לאור נסיבות המקרה מדובר בענייננו ברישיון אשר אינו ניתן לביטול ועל-כן מהווה "טובת הנאה" לפי הפקודה. אין בידי לקבל טענה זו. עובדתית, מדובר ברשות הדירה. בנוסף, מדובר ברישיון מכללא, שניתן ללא תמורה, שיקולי הצדק אינם מחייבים לקבוע כי מדובר ברישיון אשר אינו ניתן לביטול. אשר-על-כן, מדובר ברישיון הדיר אשר בוטל עם ההכרזה על הפקעת השטח.
רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק. בנסיבות אלו, בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ-40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח.
פסה"ד:
סעיף 2 לפקודה מגדיר את המונח "בעל": "הבעל הרשום של אותה קרקע, אם יש לקרקע בעל רשום, וכשאין בעל רשום, פירושו האדם הזכאי לקבל את דמי החכירה והרווחים מאותה קרקע, לרבות בעל זכות או בעל טובת-הנאה בקרקע".
היות והמינהל מעולם לא העביר את הזכויות בשטח למערער ולא נחתם ביניהם הסכם כלשהו ביחס לשטח, לא ניתן לקבל את טענתו של המערער, לפיה הוא בעל זכויות קנייניות בשטח. אמנם, העירייה חתמה עם המערער על חוזה חכירה בשנת 1961, אך חוזה זה היה בתוקף למשך שנתיים בלבד ולא הוארך מעולם. בנוסף, החוזה התייחס לשטח של דונם אחד בלבד ואילו המערער החזיק במועד שקדם להפקעות בשטח של 2,660 מ"ר, שעליהם מעולם לא שילם.המערער מחזיק בשטח מזה למעלה מ-40 שנה ואף בנה עליו בניינים ששימשו לו לניהול עסקו, וזאת בידיעת המינהל ומבלי שנדרש להתפנות. בנסיבות אלו ניתן לקבוע, כי מעמדו של המערער הוא מעמד של בעל רישיון להשתמש במקרקעין.
רישיון במקרקעין אינו בגדר זכות במקרקעין, אך האם ניתן לראות בו כ"טובת הנאה" במקרקעין? המושג "טובת הנאה" מוגדר באופן הבא: "טובת הנאה" במקרקעין אינה עולה כדי "זכות" במקרקעין, באשר, בניגוד ל"זכות", אין היא פועלת כלפי כולי עלמא. היות ורישיון במקרקעין, אשר ניתן לביטול בכל עת, הינו בגדר זכות אישית בלבד אשר אינה תקפה כלפי צדדים שלישיים, לא ניתן לראות בו כטובת הנאה לצורך הענקת פיצויים לפי הפקודה.
המערער טוען, כי לאור נסיבות המקרה מדובר בענייננו ברישיון אשר אינו ניתן לביטול ועל-כן מהווה "טובת הנאה" לפי הפקודה. אין בידי לקבל טענה זו. עובדתית, מדובר ברשות הדירה. בנוסף, מדובר ברישיון מכללא, שניתן ללא תמורה, שיקולי הצדק אינם מחייבים לקבוע כי מדובר ברישיון אשר אינו ניתן לביטול. אשר-על-כן, מדובר ברישיון הדיר אשר בוטל עם ההכרזה על הפקעת השטח.
רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק. בנסיבות אלו, בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ-40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה