קניין - פס"ד ז' 4

פרי הארץ נ' הוועדה המקומית כפר סבא
סעיפים 200(1), 200(4) לחוק התכנון והבנייה, זהו הסעיף שפוטר מתשלום פיצויים ע"פ ס' 197(א). הפגיעה במקרקעין של פרי הארץ התבטאה בהוראות המגדילות את אחוז ההפרשות לצרכי ציבור, ובקביעת הוראות בינוי כגון מס' קומות מותר, צורת בנייה, מרפסות. לכן הן נכנסות לס' 200. כעת יש לברר את הסבירות של הפגיעה והאם צודק לשלם פיצויים.
מדוע צריך לשלם פיצוי?
- הכלל על פיו פגיעה של המדינה בזכות קנינית של הפרט מחייבת פיצוי. המקור לכלל זה הוא צדק חלוקתי - לא הוגן שרק אדם אחד יישא בנטל וכל הציבור יהנה.
- שיקול כלכלי ענייני - לתמרץ את הרשות להשקיע מחשבה לפני שהיא פוגעת, וכך יהיו רק "פגיעות יעילות".
אולם - לא כל תועלת היא "כלכלית", ולכן אסור למנוע מהמדינה לבצע פגיעות שאינן יעילות כלכלית. פיצוי-על-כל-דבר יביא גם לעומס על ביהמ"ש. האיזון הנאות נמצא בס' 197, 200.
כיוון שמדובר בפגיעה בזכות הקניין יש לפרש את החריג בצמצום, במיוחד לאור הרוחב של ס' 200. בעצם ס' 200 הוא חריג מצומצם לס' 197. נטל השכנוע שהתקיימו יסודות ס' 197(א) הוא על מי שתובע פיצויים. הוא צריך להוכיח:
- שהמקרקעין נפגעו
- שיעור הפגיעה
- לא מדובר בהפקעה
- המק' בתחום התוכנית או גובלים בו
- ביום תחילת התוכנית הוא היה הבעלים/בעל זכות
הוועדה המקומית צריכה להוכיח את טענת ההגנה שבס' 200:
- ההוראה הרלוונטית נכללת בס'
- הפגיעה אינה בלתי סבירה
- לא מצודק לשלם פיצויים.
מבחן הסבירות:
זהו מבחן כלכלי, בודקים מהי ירידת הערך של המק' כתוצאה מהתוכנית. האם אופי הפגיעה קשור? זה בצ"ע.
יש לבדוק פשוט את % ירידת הערך, לדעתו 26% (כמו במקרה זה) אינו סביר. לא מפרקים את הפגיעה לגורמים אלא מסתכלים על הסה"כ, ויש התחשבות גם בעליית הערך של המק' כתוצאה מהשבחה.
אין להתחשב בסיבות של התוכנית אלא רק בסבירות של הפגיעה. זאת, למעט מקרים חריגים בהם התועלת לציבור מהתוכנית היא אינטרס ציבורי חיוני ועלולות להיות המון תביעות (למשל מניעת אסונות או מפגעים סביבתיים).
יש להתחשב בנזק שנגרם בפועל ע"פ הנתונים הקונקרטיים ולא ע"פ פוטנציאל הפגיעה (במקרה זה היו דיירים מוגנים לכן לא ניתן היה לנצל את המק' באופן מלא).
יכולת הרשות להפקיע 40% מהמק' ללא פיצוי אינה רלוונטית לצורך חישוב הסבירות.
מבחן הצדק:
זהו מבחן פתוח וגמיש. הוא אינו מבחן אובייקטיבי. צריך להתחשב ביחסי הכוחות בין הצדדים. הצדק הוא של הפיצויים ולא של התוכנית.
במקרה זה, פרי הארץ טוענים שהיתה סחבת וזה לא צודק - נשאר בצ"ע.

הוועדה המקומית רעננה נ' הורוביץ
במקרה זה הפגיעה הורידה את ערך הקרקע ב-12%.
אור:
אין לפרש את תנאי הסבירות של ס' 200 כך שכל פגיעה העולה על "זוטי דברים" תחשב בלתי סבירה.
לקניין יש מימד חברתי, וזהו שיקול אשר לא הוזכר ב"פרי הארץ", וצריך להתחשב בו.
חשין:
מתנגד לגישה שיש חובות כה חזקים שגלומים בתוך הזכות לקניין. עיקרה של הזכות לקניין הוא בהגנה ואין ליצור אלטרואיזם כפוי על בעלי מק'. הזכות לפיצויים נגזרת מזכות הקניין.
הסבירות נמדדת ע"פ:
- עוצמת הפגיעה בקניין - שיקול הצדק המתקן. ככל הפשגיעה יתור גדולה כך צודק יותר לנסות להשיב את המצב לקדמותו ע"י פיצויים.
- מידת פיזור הנזק וחיוניות האינטרס הציבורי - אלו הם שיקוליים משניים.
טירקל:
מבקש למצוא דרך ביניים בין הגישות (אין פירוט). בעקרון נוטה לחשין. מעלה את הטיעון שזה לא צודק שמי שהשקיע במק' (ולא במניות למשל) ייפגע ללא פיצוי.
דורנר:
מסכימה עם חשין. יש פה גם פגיעה בקניין וגם בשיוויון.

הוועדה המקומית ירושלים נ' ברעלי
תוכנית עשויה לפגוע במק' פגיעה ישירה (הגבלת אחוזי בנייה) או עקיפה (שינוי במק' סמוכים). ס' 197 תוקן לאחרונה וקבע שניתן לקבל פיצויים רק על פגיעה במק' בתחום התוכנית או במק' שגובלים בהם. הבחן לפגיעה עקיפה הוא קיום קש"ס. למשל, אם תוכנית הביאה לשינוי בדרכים כך שמכוניות לא מגיעות לתחנת הדלק, לא יהיה פיצוי לבעל התחנה. זאת כיוון שהתוכנית אינה מגבילה את השימוש וההנאה במק'.
במקרה זה, הפגיעה היא רעש מכביש 4, יש קש"ס ברור. ערך הדירה ירד ב-40% - לפני פעולות הקטנת הנזק של ברעלי. אולם צריך לפצות על הנזק הממשי. אפשר להתחשב בתועלת שהוא מפיק מהכביש (עליית הערך) רק אם בפועל יש תועלת.
המערערת לא עמדה בנטל ההוכחה של ס' 200.
ייתכן שאפשר לפצות על העלות של אמצעי הקטנת הנזק אבל לא על הפגיעה.