Edwards v. Lee's Administrators, 96 S.W. 2d 1028 (1936)
ערעור על סכום הפיצויים שפסק ביהמ"ש קמא. לפני 20 שנה, אדוארדס גילה מערה מתחת למקרקעין שלו. הכניסה למערה היא בשטחו. יש בה קריסטל מגניב והוא רצה להביא אליה מבקרים. הוא השקיע בשיווק המערה ואכן הצליח לפרסם אותה. הוא גם בנה מלון ליד והרוויח כסף טוב. לי טוען ששליש מהמערה תחת שטחו וטען שמדובר פה בהשגת גבול, שמגיע לו חלק מהרווחים. ביהמ"ש קמא קבע שאדוארדס צריך לשלם ללי חלק פרופורציונלי מהרווחים ע"פ החלק של המערה שבאדמתו. אדוארדס טוען שאין ללי יכולת פרקטית לנצל את המערה ללא הפתח שלה. הוא לא פגע בלי בשום צורה, ואם כבר הוא מוכן לשלם דמי שכירות ולא להחזיר את הרווחים מהמערה. אם רק החלק של אדוארדס יוצג למבקרים, זה ייפגע משמעותית בריווחיות.
פסה"ד: יש ללי זכות קניין במערה ועל החוק להגן עליה. אדוארדס ביצע השגת גבול במודע. הפיצוי צריך לא להיות בשווי של שכירות, אלא אחוז מהרווחים. גם הסכום אותו חישב ביהמ"ש קמא היה ראוי והערעור נדחה.
דעת יחיד: הש' תומס
מדובר פה במקרה ייחודי שיש להכריע בו ע"פ האקוויטי, תוך התחשבות בזכויות הבעלים והציבור. צריך לשים לב לכך שאין פה דבר מה ש"נלקח" מהקרקע, כמו במקרים דומים. אם, למשל, א' היה מגדל יבול על אדמתו של ב', לא היו לוקחים לו את היבול אלא דורשים נזקים - שהם דמי השכירות.
לכן, צריך להתיחס אל המערה כאל יחידת רכוש אחת, ולסטות מהכלל של מי ששיכת לו הקרקע, שייך לו גם החלק שמתחתיה ומעליה. היא נמצאית בבעלות משותפת של אדורדס ולי, בחלקים פרופורציונליים. על פי דיני הבעלות המשותפת, מותר לאחד להפיק רווחים מהנכס, והוא יצטרך לתת חלק מזה לבעלים השני.
Vincent v. Lake Erie
Vincent v. Lake Erie
סירת הקיטור של "אגם ארי" עגנה במזח ע"מ לפרוק סחורה. החלה סערה שמנעה תנועת סירות בנמל. הסירה התנגשה במזח ונגרם לו נזק.
פסה"ד: בעלי הסירה נהגו בסבירות בכך שלא שיחררו אותה לים.הנזק היה "משמיים", אולם עקב הניסיון הפעיל של בעלי הסירה לשמור אותה סמוך למזח, הם צריכים לשלם פיצוי.
דעת מיעוט (לואיס): היה חוזה בין הצדדים שתמחר את סיכויי הנזק למזח. אם הסירה אכן עגנה במקום חוקי בזמן הנזק, לא צריך לשלם פיצוי.
Sheldon vs. MGM pictures
המחזה "dishonored lady" היה מבוסס על משפט סקוטי מפורסם מ-1857. נרשמו זכויות יוצרים על המחזה ב-1930. היו מגעים על רכישת זכויות היוצרים אך הם נכשלו. התביעה היא כלפי בעלי הסרט, בטענה של הפרת זכויות יוצרים. התובעים דורשים לקבל את כל הרווח מהסרט. ביהמ"ש קבע שזה לא יהיה הוגן, כי אנשים השקיעו מכשרונם בסרט, ונתן להם 25%.
הפיצויים צריכים להיות בגובה הנזק ולא על כל הרווחים.
זה דומה למקרה של הפרת פטנטים. צריך להיות מסוגלים להראות איזה רווח נעשה מההפרה ואיזה מ"שיפור" הפטנט. במקרה זה, היו מגעים לרכישת הזכויות, לכן נראה שזה המחיר שלהן. הסרט לא ניסה לקבל מפרסום משמו הטוב של המחזה. צריך לשים לב לכך שכאן ההלכה שונה מאשר בפס"ד אדוארדס.
פסה"ד: בעלי הסירה נהגו בסבירות בכך שלא שיחררו אותה לים.הנזק היה "משמיים", אולם עקב הניסיון הפעיל של בעלי הסירה לשמור אותה סמוך למזח, הם צריכים לשלם פיצוי.
דעת מיעוט (לואיס): היה חוזה בין הצדדים שתמחר את סיכויי הנזק למזח. אם הסירה אכן עגנה במקום חוקי בזמן הנזק, לא צריך לשלם פיצוי.
Sheldon vs. MGM pictures
המחזה "dishonored lady" היה מבוסס על משפט סקוטי מפורסם מ-1857. נרשמו זכויות יוצרים על המחזה ב-1930. היו מגעים על רכישת זכויות היוצרים אך הם נכשלו. התביעה היא כלפי בעלי הסרט, בטענה של הפרת זכויות יוצרים. התובעים דורשים לקבל את כל הרווח מהסרט. ביהמ"ש קבע שזה לא יהיה הוגן, כי אנשים השקיעו מכשרונם בסרט, ונתן להם 25%.
הפיצויים צריכים להיות בגובה הנזק ולא על כל הרווחים.
זה דומה למקרה של הפרת פטנטים. צריך להיות מסוגלים להראות איזה רווח נעשה מההפרה ואיזה מ"שיפור" הפטנט. במקרה זה, היו מגעים לרכישת הזכויות, לכן נראה שזה המחיר שלהן. הסרט לא ניסה לקבל מפרסום משמו הטוב של המחזה. צריך לשים לב לכך שכאן ההלכה שונה מאשר בפס"ד אדוארדס.
זידאני נ' אבו אחמד
הסוגיה המשפטית המתעוררת בערעור זה נוגעת לדמי שימוש ראויים בגין שימוש בקרקע משותפת (מושאע) שעשה אחד השותפים באופן בלעדי, ללא רשות, ותוך שהוא מונע מהשותפים האחרים להשתמש בקרקע. מדובר בשתי חלקות שהיו עליהן אינספור סכסוכים.
ביהמ"ש בחן את הנושא מזווית ע"ע ומזווית נזיקית של השגת גבול.
קיים הבדל עקרוני בין תביעת הנזיקין, המכוונת לפיצוי בעל הקרקע בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מהסגת הגבול, לבין תביעה בעילת עשיית עושר ולא במשפט, שמטרתה להשיב לבעלי הקרקע את העושר שעשה הזוכה כתוצאה מפלישתו לתחום זכויותיו של בעל הקרקע. והנה, ההבחנה העקרונית בין פיצויים לבין השבה עשויה להיטשטש במסגרת המושג של "דמי שימוש ראויים". דמי שימוש אלה עשויים לייצג את נזקיו של בעל הקרקע מחד גיסא, ואת עשיית העושר של הזוכה – מאידך גיסא. אבהיר את הדבר: מסיג הגבול, על-ידי פלישתו שלא כדין לקרקע של הזולת, מונע מבעלי הקרקע, בין היתר, להשכיר את חלקתו לאחר. מסיג הגבול, מצדו, "חוסך" על-ידי פלישתו לתחום הזולת את תשלום דמי השימוש הראויים שחייב היה לשלמם לו נכנס על-פי הסכם שכירות עם בעל הקרקע.אפשר, כי הפסדיו של בעל הקרקע יעלו על דמי השימוש הראויים, בשל כך שבעל הקרקע היה עושה שימוש בחלקתו, אשר היה מפיק לו רווחים מיוחדים. כן אפשר, כי רווחיו של מסיג הגבול יעלו על דמי השימוש הראויים, ושוב – בשל נסיבות מיוחדות.
עצם העובדה שבעל משותף עושה שימוש בקרקע המשותפת, ללא הסכמת שותפיו, אינה אומרת כי הוא מסיג גבול, אלא רק אם הוא מונע מהשותפים האחרים להשתמש בה.
ההלכה שנתקבלה בשיטתנו היא כי מסיג גבול, העושה שימוש שלא כדין בקרקע זולתו, חייב להשיב את זכייתו שבאה לו מבעל הזכות מכוח העיקרון של עשיית עושר ולא במשפט. מבחינה זו, אין עוד הבדל בין זכייה המתבטאת בעשיית רווחים מיוחדים לבין זכייה שהיא החיסכון של דמי שימוש ראויים.
לגבי השימוש של שותף במקרקעין קיימת, כאמור, הוראה מיוחדת בסעיף 33 לחוק המקרקעין: "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש". בפסיקה של בית-משפט זה הובעה הדעה כי החובה לשלם שכר ראוי חלה "...רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. מקובל לראות בהוראת סעיף 33 לחוק המקרקעין החלה פרטנית של עקרון ע"ע.
בשולי הדברים אעיר, כי איני בטוח שיש להחיל על תביעת השבה מכוח סעיף 33 לחוק המקרקעין את הוראת הפטור בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט כי גם אם בבסיס סעיף 33 מצוי העיקרון של מניעת ע"ע.
הערעור נדחה
לייזר נ' עיריית הרצליה
ערעור על גובה הפיצויים שנפסק בביהמ"ש קמא.
הסוגיה המשפטית המתעוררת בערעור זה נוגעת לדמי שימוש ראויים בגין שימוש בקרקע משותפת (מושאע) שעשה אחד השותפים באופן בלעדי, ללא רשות, ותוך שהוא מונע מהשותפים האחרים להשתמש בקרקע. מדובר בשתי חלקות שהיו עליהן אינספור סכסוכים.
ביהמ"ש בחן את הנושא מזווית ע"ע ומזווית נזיקית של השגת גבול.
קיים הבדל עקרוני בין תביעת הנזיקין, המכוונת לפיצוי בעל הקרקע בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מהסגת הגבול, לבין תביעה בעילת עשיית עושר ולא במשפט, שמטרתה להשיב לבעלי הקרקע את העושר שעשה הזוכה כתוצאה מפלישתו לתחום זכויותיו של בעל הקרקע. והנה, ההבחנה העקרונית בין פיצויים לבין השבה עשויה להיטשטש במסגרת המושג של "דמי שימוש ראויים". דמי שימוש אלה עשויים לייצג את נזקיו של בעל הקרקע מחד גיסא, ואת עשיית העושר של הזוכה – מאידך גיסא. אבהיר את הדבר: מסיג הגבול, על-ידי פלישתו שלא כדין לקרקע של הזולת, מונע מבעלי הקרקע, בין היתר, להשכיר את חלקתו לאחר. מסיג הגבול, מצדו, "חוסך" על-ידי פלישתו לתחום הזולת את תשלום דמי השימוש הראויים שחייב היה לשלמם לו נכנס על-פי הסכם שכירות עם בעל הקרקע.אפשר, כי הפסדיו של בעל הקרקע יעלו על דמי השימוש הראויים, בשל כך שבעל הקרקע היה עושה שימוש בחלקתו, אשר היה מפיק לו רווחים מיוחדים. כן אפשר, כי רווחיו של מסיג הגבול יעלו על דמי השימוש הראויים, ושוב – בשל נסיבות מיוחדות.
עצם העובדה שבעל משותף עושה שימוש בקרקע המשותפת, ללא הסכמת שותפיו, אינה אומרת כי הוא מסיג גבול, אלא רק אם הוא מונע מהשותפים האחרים להשתמש בה.
ההלכה שנתקבלה בשיטתנו היא כי מסיג גבול, העושה שימוש שלא כדין בקרקע זולתו, חייב להשיב את זכייתו שבאה לו מבעל הזכות מכוח העיקרון של עשיית עושר ולא במשפט. מבחינה זו, אין עוד הבדל בין זכייה המתבטאת בעשיית רווחים מיוחדים לבין זכייה שהיא החיסכון של דמי שימוש ראויים.
לגבי השימוש של שותף במקרקעין קיימת, כאמור, הוראה מיוחדת בסעיף 33 לחוק המקרקעין: "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש". בפסיקה של בית-משפט זה הובעה הדעה כי החובה לשלם שכר ראוי חלה "...רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. מקובל לראות בהוראת סעיף 33 לחוק המקרקעין החלה פרטנית של עקרון ע"ע.
בשולי הדברים אעיר, כי איני בטוח שיש להחיל על תביעת השבה מכוח סעיף 33 לחוק המקרקעין את הוראת הפטור בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט כי גם אם בבסיס סעיף 33 מצוי העיקרון של מניעת ע"ע.
הערעור נדחה
לייזר נ' עיריית הרצליה
ערעור על גובה הפיצויים שנפסק בביהמ"ש קמא.
עיריית הרצליה השתמשה ללא רשות באדמתו של לייזר לשם שפיכת אשפה ובוצה. הסעד המבוקש על ידי לייזר אינו תשלום פיצויים בגין נזקים שנגרמו לקרקע, אלא שיפוי בדרך תשלום דמי שימוש ראויים. נמצא, כי העילה שביסוד התביעה אינה במסגרת עוולה בנזיקין אלא ע"ע. נקודת המוצא הרעיונית של העילה בע"ע היא כי על העירייה להשיב לבעל הקרקע את שווי טובת ההנאה שהפיקה מהשימוש בקרקע. לייזר טוען שצריך להשיב לו את דמי פינוי האשפה מחוץ לעיר והעירייה מבקשת להשיב דמי שימוש הוגן בקרקע. ביהמ"ש קמא נקט דרך ביניים:ו בעל הקרקע זכאי להשבה של דמי השימוש הראויים, הנמדדים לפי עיסקה מרצון בין שני צדדים.
טענת לייזר כעת היא כי קביעת מחיר השוק צריכה הייתה להתבסס על העובדה כי לעירייה לא היו אלטרנטיבות לפינוי האשפה, לכן במסגרת עסקה מרצון, מצוי לייזר בעמדת מיקוח חזקה ביותר, כך שיכול היה לדרוש ולקבל מחיר גבוה. לעומתו טענה העירייה כי לרשותה עמדו פתרונות זולים חלופיים
פסה"ד:
במסגרת ע"ע, אין זה ראוי כי קביעת מחיר השוק של דמי שימוש ראויים של קרקע תתבסס על ניצול מצוקתו המיוחדת של המתקשר הפוטנציאלי, תוך הפעלת כוח מונופוליסטי, כך שתביא לידי מחיר היפותטי מופרז.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה