ס' 13 לחמ"ק אומר שעסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בס 11-12 ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, כשאין בחוק הוראה אחרת. החוק מצביע על כך שכאשר מדברים על פעולות משפטיות אנחנו לא מדברים על מושגים פיזיים, וגם כאשר מדבר על מק' זה משפטי ולא רק פיזי. זה נובע מכך שהמשפט מכיר בזכויות מסויימות לגבי משאבים מסויימים. כאשר מוכרים חלקת מק', מוכרים את הזכויות שהמשפט אמר שיש ביחס לפיסת אדמה פיזית שהמשפט מגדיר כיחידת רישום.
מבנה הסעיף: הרישא – מה זה "מק'” - ס' 11+12. נדון בהמשך
האמצעיתא – אין תוקף לעסקה בחלק מסויים במק'
הסיפא – הוראות אחרות בחוק
האמצעיתא נשענת על ההבנה שמק' הוא מושג משפטי ולא פיזי. נוצר כאן הסדר משפטי שמונע פיצול של יח' רישום. יח' רישום היא היחידה הבסיסית של משטר מק' – גוש חלקה. הרישום מגדיר את יח' המשחק המקרקעית. פק' הסר זכויות במק' (רישום ראשון) וחוק התכנון והבנייה (שינויים ברישום) מוסיפים הוראות לגבי גודל ורוחב מינימליים של חלקה. ס' 38א לחמ"ק – פירוק שיתוף במק' ע"פ הסכם – ניתן להיות שותפים בבעלות ביח' רישום ולכן הקרקע לא מחולקת, אם נקבעה חלוקה בעין (פיזית) של השותפות המפקח צריך לוודא שזה עומד בדרישות החוקיות.
הס' הוא הגבלה על חופש החוזים. כיון שעבירות היא מאפיין של זכות הקניין, והס' מהווה הגבלה על זכות הקניין.
מהי ההצדקה? הסברה המקובלת היא שהרבה פעמים עלולה להיות החצנה לחלוקת הקרקע – ההחצנה היא על העתיד ונובעת מקלות הפירוק והקושי של החיבור. יש מקומות שבהם הרגולטור קבע גודל אופטימלי לסוגים מסוימים של שימושים ואם נאפשר לאנשים לפצל אנחנו לא נוכל להשתמש כמו שרצינו. היזם העתידי שירצה לאסוף את כל חתיכות הקרקע יצטרך לעשות הרבה עסקאות. הוא יצטרך לאתר את כולם ולעשות עסקאות עם כולם וזה צריך להיות בו"ז בגלל בעיית הסחטנות. האחרון שלא מכר הוא הסחטן, והוא ימכור בסכום שנמוך במעט מהרווח של הקונה. איך הוא יודע מה הרווח הצפוי של הקונה? מן הסתם הקונה לא יגיד לו. כלומר יש פה באופן מובנה פערי מידע. ויכולים להיות גם הרבה סחטנים – כך שבסוף לא תקרה עסקה גם כאשר זה טוב לכולם. ערכי הבעצם,רווחה המצרפית מחייבים להגביל את חלוקת המק'. העקרון הזה ניתן לשימוש לרעה, כי יש אנשים שאין להם כסף לבנות בתים גדולים.
אפשר לשכלל את השוק ולהגיד שיש פה פגם – מי שמוכר חלק מהקרקע אמור לתמחר בעסקה את הקושי העתידי למכור את כל הקרקע. בס' 13 האמירה היא שיש למק' השלכות כה רחבות על החברה מכדי שנאמין בשוק ללא רגולציה.
החריגים לעקרון:
ס' 54 – דירה בבית משותף היא נושא נפרד לבעלות. ברישום מדובר בתת-חלקה, למרות שכל הבית על חלקה אחת מותר למכור דירה בנפרד.
ס' 78 – ניתן להשכיר חלק של מקרקעין. פס"ד לוסטיג אומר שניתן להחכיר ואפילו להחכיר לדורות. זה בעצם עוקף את ס' 13. ס' 3 מגדיר שכירות פעמיים – פעם אחת כזכות שימוש שלא לצמיתות ופעם שנייה כשכירות קצרה. הפירוש המילולי בפס"ד לוסטיג מתיחס לשכירות במובן הרחב, זאת פרשנות אפשרית מבחינה דוקטרינרית. אבל אם השתכנענו שיש סיבה טובה לס' 13 למה לעקוף אותו? בכ"ז נראה שזאת ההלכה, אבל דגן מקווה שזה ישתנה. דגן מציע להגביל את כוח הבעלים, פחות זכויות זה יותר טוב.
ס' 93ג – זיקת הנאה. זיקת הנאה מוגדרת בס' 5. זיקת הנאה היא זכות דרך.
הפקעות – מותר להפקיע חלק ממקרקעין (פס"ד אקונס) – כי זאת לא עסקה.
ירושה – ויסמן טוען שס' 13 לא חל על ירושה או צוואה. ס' 6, שמגדיר מהי עסקה, אומר שזה לא כולל ירושה (זה מכח דין) או צוואה. למרות שזאת נראית הסקה דוק' הכרחית יש פה בעייתיות נורמטיבית. בעסקאות רצוניות יש אינטרס של המוכר לא לפצל באופן לא יעיל אבל המחוקק לא סומך עליו. בצוואה, האינטרס של האדם הוא אחר לגמרי מזה של המעביר הרצוני, לא אכפת לו מהשוק. אפשר דוקטרינרית להתגבר על הבעיה הזאת בצורה לא אלגנטית.. דגן מציע לתקן את החוק.
ס' 11 – מה כולל מק'
ויסמן מגדיר זאת "הגדרה מגלומנית" של יח' המשחק במק'. אבל, יש כל מיני זכאויות לכניסה במק' ומגבלות על דברים שכלולים פיזית אך לא משפטית במק'.
זכאויות לכניסה למק' – דוגמת הטיס שמופיעה בצורה מפורשת בס' 11. הבעיה היא של עלויות עסקה.
חוק תאגידי מים וביוב, חוק הגז, חוק הבנזק וכו' – יש כל מיני כבלים של מערכות רחבות שעוברות במקרקעין. יש כאן פעילות רחבה שמיטיבה עם כולם ובעייתית מבחינת עלויות עסקה.
הזכאויות האלה לכניסה אינן הוות פגיעה בלתי ראויה בחוק הקניין. אלה הוראות מאוחרות לחו"י כבוד האדם אבל לא פוגעות בו. זה כלל אחריות מוחלטת – מותר להכנס, אבל שברת-שילמת.
פס"ד אקונס – ס' 13 לא חל לגבי הפקעה. הוא מתיחס ל"גבולות הניצול האופטימלי" של המק'. יכול להיות מצב שבו הגודל האפוטימלי לניצול מתחת לקרקע שונה מזה שמעל לקרקע. אפשר היה לפתור את זה בצורה של רישום תת-קרקעי.
חוק שמירת הסביבה החופית – ס' 5 אומר שתחום חו הים יהיה פתוח להליכה רגלית לכל אורכה בכפוף לסייגים שונים. החוק גורע מבעלותם של בעלי מק' שכוללים חוף ים את היכולת להדיר הולכי רגל על חוף הים.
לגבי אוצרות טבע:
מים – חוק המים קובע שכל מקורות המים הם קניין הציבור ותחת שליטתה של המדינה. כולם זכאים לקבל מים. יש הגבלה לגבי השימושים. זכות במק' אינה מקנה זכות במקור מים. חוק תאגידי מים וביוב אומר שניהול המקורות האלה קשור בהפרטה. מה הרציונל? בכל מערכות המים יש עירוב פעולה של גורמים פרטיים ושלטוניים. אם היתה הפרטה מלאה, היה אפשר להכניס רישיון כפייה לבעלות על מים (חובה לאפשר שימוש כלשהו במים) ואיסור אפלייה. כלומר רגולציה יכולה להתלוות למשטר של קניין פרטי, בדיוק כמו שנוכחות של גורמים מסחריים מתלווית לתשתית רגולטורית. בקיצור זכאות למים אינה עניין פשוט. בכ"ז, נראה שחוק המים אומר אמירות חזקות על זכות היסוד של הפרט ומים ועל המים כקניין ציבורי.
פס"ד סמדן – חשין. ס' 35 לחוק הנפט קובע שבעל רישיון להפקה באתר חיפוש רשאי לבנות קווי צינור להעברת הנפט. העותרות מגלות גז ומבקשות רישיון הובלה. הממונה על עניני נפט במשרד התשתיות הלאומיות רוצה לעשות מכרז. חשין אומר שצריך לעשות מכרז (בד"כ הוא בלקסטוניאני אז זה יוצא דופן). חשין מגלה כאן תפיסת קניין ריאליסטית. חשין טוען שתכליתו של חוק הנפט היא תועלתנית. חשין מפרש את הס' בהקשרו של המוסד הקנייני. הבעלות בנפט היא אינסטרומנטלית – רוצים לתמרץ חיפושי נפט כי יש הסתברות קטנה להצלחה. כל הזכויות בנפט נובעות מכך. יש מטרה למנוע מונופול. דגן משבח את חשין על העבודה התיאורטית שביצע. דגן מעיר על פסה"ד – לגבי תכליות חוק הנפט (עידוד הפקה, שוק חופשי), לא מדובר בשתי תכליות נפרדות אלא שתיהן נגזרות של ערך הרווחה המצרפית. נפט הוא לא משאב שקשור לאישיות. כלומר זה ניתוח פנימי בתוך ערכי הקנין. הערת אגב: אם הניתוח הזה נכון זה אומר משהו על דיני ההגבלים העיסקיים. לממונה על ההגבלם יש יכולת לפרק מונופולים. הכח הזה מוצג כפגיעה בקניין, שהיא מוצדקת מכח ס' 8. אבל כיוון שמדובר בגופים עסקיים שזכות הקניין שלהם ובעת נשיקולים של רווחה מצרפית, זה נובע מערכי הקניין עצמם.
פירוש ס' ההובלה- בצורה מצומצמת. ההובלה היא מונופול טבעי. כיוון שכך, יש חשש לניצול שיפגע ביעילות.האמצעי נגד אפליית המחירים לא מספיק בשביל למנוע תחרות לא הוגנת. חשין מפרש באופן יצירתי – הוא לא לומד מכלל ההן בס' 36 על כלל הלאו ולא לומד מס' 35 את פשוטו, אלא נותן פרשנות אקטיביסטית.
פס"ד דנקר – יש לרשות העתיקות סמכות להכריז על שטח כאתר עתיקות (ס' 22 לחוק העתיקות) אפילו אם לא גילו עדיין עתיקות. ברגע שזה מוכרז, יש סמכות למדינה לקחת את הנכס ויש כל מיני איסורים על השימוש במק'. החוק מתיחס אל העתיקות כאל רכוש של המדינה. איזה ערך קניין עומד ברקע? ערך האישיות של הקהילה. זמיר בפסה"ד מתלבט בשתי שאלות – מהי ההסתברות שבשלה רשאי מנהל האתר להכריז על האתר כאתר עתיקות? התשובה היא אפשרות סבירה. השניה, האם הפרקטיקה של רשות העתיקות – להתנות את האישור לביצוע פעולות בקיום חפירת הצלה על חשבון בעל הקרקע – היא פרקטיקה ראויה? התשובה של ביהמ"ש היא שהוצאות הבדיקה שנועדה לשרת את הציבור צריכות להיות על הציבור. זה צדק חלוקתי. אמנם חוק העתיקות אינו מחייב פיצוי לבעלים, אבל זה לא אומר שצריך להרחיב את הפגיעה. יש בחוק העתיקות אפשרות לחפירה, להפקעה או להכרזה. הכרזה מורידה את שווה המקרקעין – מי שנושא בעלות הוא הבעלים. חפירה – המדינה משלמת. יש פה איזה חוסר אחידות – הנטל הגדול יותר מבחינה כלכלית הוא ההכרזה. לא ברור מה הרציונל מאחורי זה. מה שיכול להצדיק את התוצאה זה שיקולים של תמריצים על פעילות הרשות – כאשר הרשות לא צריכה לשלם על החפירה קל לה להכריז.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה