"החכירה לדורות" שונה במהותה משכירות רגילה. מטעם זה אף מתחו המלומדים ביקורת על העדר הסדר חקיקתי נאות "לחכירה לדורות", אשר מתמלא בהתנאות חוזיות בהסכמי חכירה.
ההגבלה היחידה שבחוק במה שנוגע לתקופת השכירות היא שהשכירות אינה יכולה להיות לצמיתות (סעיף 3). על רקע זה יש אפשרות שהוראות חוק שונות, המתיחסות לבעלות במקרקעין, ירוקנו מתכנן, על ידי עקיפתן בדרך של חכירה לתקופה ארוכה.
בשורה של פסקי דין קבע בית המשפט שאין הבדל מעשי בין בעלות לבין חכירה לתקופות ארוכות, ובין החכרה כזו לבין מכר, ופסק את הדין בהתאם.
הייתה גם פסיקה שעמדה על ההבדל המשפטי שבין חכירה לבעלות ונפקותו אולם בעקבותיה חוקקו הוראות חוק מיוחדות המשוות בין חכירה לדורות ובעלות לענינים מסוימים. הדעה המקובלת היא כי "חכירה לדורות" - ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות.
אוקנס
עניינו של הערעור בהפקעות תת קרקעיות שבוצעו במקרקעין שבבעלות המערערים לצורך פרויקט מנהרות הכרמל. ההפקעות בוצעו לגבי זכות החזקה והשימוש בעומק שמתחת לבתי המערערים לצורך המנהרות. המערערים סירבו למסור את החזקה בקרקעות, ביקשה המדינה מבית-המשפט צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות למסירת החזקה. המערערים טענו כי הליך ההפקעה לפי הפקודה היה פגום ובלתי מידתי, בין היתר לאור העובדה שפרסומי ההפקעה לא פירטו את היקף ההפקעה באופן נהיר וברור. כמו כן טענו המערערים כי ההפקעה של זכויות החזקה והשימוש לתקופה של 99 שנים הינה פיקציה, ולאמיתו של דבר מדובר בהפקעת הבעלות ברבדים הנדונים. עוד הם טוענים כי הפקעת רובד מסוים של החלקה בלבד (עומק) סותרת את הכלל המעוגן בסעיף 13 לחוק המקרקעין שלפיו אין לעשות עיסקה בחלק ממקרקעין.
פסה"ד:
הצורך בהרמוניה בין-מרחבית בתכנון ובניצול מרכיבי הקרקע השונים צריך לבוא לידי ביטוי גם באופן שבו על המשפט להתייחס לזכויות הקניין במרחב התת-קרקעי.
הרבדים התת-קרקעיים מושא ההפקעה הם חלק מקניינם של בעלי החלקות, לאור סעיף 11 לחוק המקרקעין. בפסקי-הדין המעטים בנושא הוצע, בין היתר, כי הבעלות לא תוכר מעבר לגבול יכולת הניצול המעשית, ואולם הפסיקה אינה אחידה. גבול יכולת הניצול המעשית הינו מושג עמום, העשוי להשתנות עם הזמן. זנדברג סבור שאין טעם מעשי בהגבלת הבעלות לפי מבחן התועלת המעשית. המסקנה מהעקרונות שעמדתי עליהם היא כי אין להפקיע, גם לעומק, מעבר למידה הדרושה. אכן, כשאין בחוק "הוראה אחרת" לא ניתן לעשות עיסקה בחלק מהמקרקעין בלבד. גריעה מהאיסור על עשיית עיסקה בחלק מהמקרקעין תימצא, לדוגמה, בסעיף 78 לחוק. בענייננו אין מדובר בשכירות (הלכת לוסטיג).
האם ריקון "פרוסת" קרקע וסלילת כביש יכולים להתיישב עם "זכות החזקה והשימוש", או שמא מדובר, לאמיתו של דבר, בהפקעת הבעלות. מטרת ההפקעה בענייננו היא חפירת מנהרות. חפירת מנהרה משמעותה בהכרח הוצאת קבע של החומר התת-קרקעי. הזכות להרוס את הנכס או לכלותו הינה זכות שיורית השייכת לבעלים של הנכס. שוכר חייב להחזיר את הנכס המושכר בתום השכירות וקיום החובה אפשרי כמובן רק בנכס שאיננו כלה עם השימוש בו. משום כך לא ניתן להשכיר נכסים, כמו: צרכי מזון ומים, זכות לקבלת כסף ודומיהם. פחות ברור אם ניתן להשכיר מקרקעין לשם כריית פחם היות ופעולה זו מכלה חלק מהנכס המושכר. " (ש' לרנר שכירות נכסים [39], בעמ' 59).
המפקיע בענייננו לא הפקיע את זכות הבעלות לפי סעיף 3(א) לפקודה, הכוללת את הזכות לכלות את הנכס או חלקו; הוא הפקיע רק את זכויות החזקה והשימוש, לפי סעיף 3(ב) לפקודה. המדינה אינה יכולה (ללא הסכמת הבעלים) ליצור מנהרות (דהיינו לרוקן את השטח המופקע מחלק מתכולתו) ולסלול כבישים בדרך של הפקעת זכות החזקה והשימוש לתקופה של 99 שנים. היא יכולה לעשות כן רק בדרך של הפקעת הבעלות.
עקרון "אחידות הקרקע" אינו חל על הפקעה. עיסקה במקרקעין מוגדרת בסעיף 6 לחוק המקרקעין כהקניית זכות "...לפי רצון המקנה..."; הפקעה אינה "...לפי רצון המקנה...."
SAMEDAN MEDITERRANEAN SEA
סעיף 35(א) לחוק הנפט (רלוונטי גם לגז) קובע כי בעל רישיון להפקה באתר חיפוש רשאי לבנות קווי צינור ולעשות שאר סידורים הדרושים לכך. העותרות הן לחיפוש גז טבעי בים ובהפקתו. ב-99 הן גילו גז והגישו למנהל במשרד התשתיות הלאומיות בקשה לקבלת אישור לבניית קו צינור. המנהל דחה את הבקשה ואמר שהממשלה תפרסם מכרז שהזוכה בו תקבל על עצמה להקים את הצינור.
פסה"ד: בטיעוניהן מערבות העותרות מין בשאינו מינו: מערבות זכות להפיק נפט ולשווקו בזכות לבנות קו צינור; אין זו כלולה בזו ואין זו נגזרת מזו. זכותן של העותרות – כבעלות חזקה – להפיק גז ולשווקו. זכותן שתהיה להן תשתית להולכת גז אל הצרכנים. לקיומה של זכות השיווק הלכה למעשה די אם תימצא דרך סבירה להולכת הגז משטחי החזקה לצרכנים. האם הוצגה לפני העותרות דרך סבירה?
תכליתו של חוק הנפט היא לקבוע הסדר לחיפושו ולהפקתו של נפט בישראל. מטרתו להביא לידי מיצוי את אפשרויות החיפושים אחר נפט, ולהפקתו ביעילות ובמהירות המרבית כדי להביא רווחה כלכלית. אחד העיקרים בחוק הנפט הוא במציאת איזונים ראויים בין האינטרסים: התמריצים המוקנים למחפשי הנפט, בין לעת החיפושים ובין לאחר גילוי נפט; החובות המוטלות על המחפשים לעת החיפוש ועל המגלים לאחר הגילוי; אינטרס הכלל וזכויות המדינה במשאבי הנפט שיתגלו, אם יתגלו.
תכליות ויסודות משניים: יסוד התחרות החופשית וחופש העיסוק (במיוחד אחרי חו"י חופש העיסוק); הרצון למנוע מונופול.
עקרון התחרות החופשית מהווה כיום עקרון מַפתח בפרשנות.
במדינות שבהן מתפתח שוק גז טבעי ונבנה קו צינור ארצי, מחליטות הרשויות כי יש למנוע שליטה או בעלות של ספק גז בתשתית ההולכה או להגבילה. כך נעשית הפרדה בין שוק ההולכה לבין שוק המוצר, שתכליתה מניעת ניצול הכוח המונופוליסטי של בעל תשתית בשוק ההולכה לפגיעה בתחרות.
מובנת ומוצדקת החלטת המנהל שלא לאשר לעותרות לבנות קו צינור לעצמן. רשאי הוא המנהל לצפות כבר מעתה כי במהלך הדברים הרגיל – ועל סמך ניסיון העבר – יתנהג בעל מונופולין כדרכם של בעל מונופולין, ובצפותו כך יבקש לעשות למניעת הרע. המנהל פעל אפוא כדין ובמסגרת סמכותו, וגם מבחינה זו לא מצאנו עילה להתערב בהחלטתו.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה